各位朋友，下周五我们将再搞一场直播，主题是“买房如何选户型”，欢迎提前预约👇

去年底，我们写过一篇《广州楼市，正在无情地抛弃两房》，一年后的今天，我看到了一个新数据：

广州四房交易量首次反超两房，两房与一房户型节节败退，其中两房户型的市场占有率直接下降10%！

如果你就此认为广州人的住房消费升级了，那就太错特错！

因为新成交的四房户型，绝大部分都不是豪宅，而是由原来的大两房、普通三房卷成了小四房。

这两年的户型创新，不过都是“螺蛳壳里开道场”，人们惊呼，广州开发商的这场户型竞赛太卷了！

下面就来盘一盘这个话题。

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四房户型猛增，一房与两房节节败退

据克而瑞监测，2021年（截至12月15日），广州四房户型的销量已经突破2万套，总成交面积达到263.35万m²，创下四房户型年成交量历史新高。👇

图源：克而瑞

而且，对比各户型成交量发现，四房户型成交量比两房户型多出了3637套，首次实现了反超。👇

图源：克而瑞

下图是克而瑞统计的近六年广州各户型市场占有率走势👇

图源：克而瑞

可以看到：

近六年来，市场占有率最高的户型一直是三房，而且占比比较稳定，基本在52%-60%之间；

两房和一房户型的占比整体下滑，其中两房户型在六年间占比下降了10%；

四房成交占比则逐年递增，从2016年的11%增加到22%，而且2020年、2021年是增长最快的两年。

2

90-110m²四房，成交量涨得最快

如果你就此认为，这几年广州人的房子越买越大。

那就错了！

因为如今一手市场上的四房，可不同于十年前的四房。十年前的四房起码140m²起，基本是有钱人才买得起的大房子。

但近几年来，随着房价越来越贵，开发商只能把户型压缩，80m²能做三房，90m²就能做四房！

厉害吧？！

据克而瑞数据，近两年广州成交的四房户型，面积段在90-130m²区间的最多。

以今年为例，截至12月15日，该面积段四房户型成交量达到了8145套，占到四房总成交量的近四成。

图源：克而瑞

如果从增长趋势来看，涨幅最明显的则是90-110m²面积段。同样是截至12月15日的数据显示，该面积段成交量为4547套，同比去年大涨130%，如果与前年相比，涨幅高达915%。

这也印证了上面提到“近六年广州各户型成交占比数据——2020年、2021年是四房户型市占率增长最快的两年。”

3

如今的四房，是越做越小

90m²能做四房？能住人吗？如果你不相信，我们直接上图：

这是天河区某网红盘，它的撒手锏，除了地段，就是极致户型。

先看看这个79m²四（3+1）房户型，这在过去最多也就是个小两房，现在硬生生给你多抠出两个带窗的空间，香不香？👇

89m²就能做四房两卫，还三开间朝南👇

大概是市场太卷了，开发商又在同样的面积下，搞了个创新户型，四房两卫+横厅+南北对流，这在过去，没有140m²肯定搞不下来👇

等我看到89m²户型还有一个版本时，我完全相信这个市场有多么内卷了👇

极致四房为什么这么受欢迎？说来说去，还是一个“贵”字。

一线城市房价太贵，总价太高，加上三孩政策都出来了，大家都想用更少的钱买到更多的房间。

换句话说，现在的买房人，越来越重视房子的功能性，而不是舒适型。

而且现在政策多变，置换的费用、时间和精力成本都很高，很多人都想一步到位，卧室小点就小点，只要能勉强摆一张床就知足了。

对刚需来说，多一个私人空间比什么都强。

4

四房正在“去豪宅化”，300万就能买

那么，如今在广州买一套还不错的四房，到底要多少钱呢？

我随口问了几个广州的朋友，有的说“800万”，有的说“1000万”，保守点的也觉得起码要“500万起”。

克而瑞数据又来公布答案了：今年截至12月15日，广州已成交的四房户型中，300-500万总价区间成交量最大，共计8344套。

图源：克而瑞

这个答案，是不是有点颠覆你的想象？

要知道，在广州主城区的二手房市场，300万买一套两房都有点吃力，500万顶多买个小三房。结果有人告诉你，有8000多人花了不到500万，就在一手市场买到了四房！

这还真不是扯，克而瑞将“四房+300-500万元”做了个简单的交叉法，统计出四房热销板块TOP10。

图源：克而瑞

可以看到，这些热销的四房户型多位于黄埔 、南沙、番禺等板块，成交均价在2.6万-4.2万之间。

这下明白了吧，一方面，这些房源所处地段相对较偏、单价较低；另一方面，极致户型的盛行，让四房面积越做越小，总面积就降下来了。价格和面积都较低，总价自然也不会太高。

当然，如果要在市中心买一套四房，还是挺不容易的，拿珠江新城来说，均价10万+，以前的户型没那么极致，四房起码要120m²以上，随随便便就1200万+。

这种情况下，如果还想在主城区住四房，有的人会选择租房。我身边有不少二孩之家，把自家的小房子租出去，然后再花上万元租一套大房子住。

5

真正的豪宅，反而不追求房间数量

当刚需和刚改在疯狂追求房间数量时，豪宅开发商反而玩起了减法。

比如南沙的明珠湾壹号，前不久卖出了一套380m²的高定户型，单价高达9.8万，捅破了南沙楼市的天花板。

南沙CFC+明珠湾壹号

这个盘380m²的户型我也看过，按照网红盘的打造逻辑，起码要搞十个八个卧室才科学吧，主人房、3个孩子各一间、双方父母各一间、保姆一间......

实际上呢，人家380平米的户型，只做了3间卧室，你没看错，就是3间。光是主套就70m²，相当于别人一套房的面积，还有21米长的跑道式阳台。

珠江新城顶豪汇悦台也一样，产品只有235-435m²的三至五房，以及663-1505m²的大平层和复式。

所以，与普通人不同，豪宅买家追求的是舒适感、仪式感与尊贵感，而不是功能性和性价比。

6

大城市的户型，正在两极分化？

总的来说，随着房价越来越贵，大城市的户型两极分化越来越明显：

要么越做越小，别说90m²的四房了，以后说不定还会出现80m²、60m²的四房，有的是人买单。

要么越做越大，380m²三房只是一个开始，以后说不定还有500m²三房、800m²三房，不断满足高端买家日益升级的住房需求。

当然，随着国家大力发展郊区新城，开发商的户型竞争有望得到缓解，户型的两级分化趋势也不会太夸张。

因为，随着郊区新城的强势崛起，大城市将越来越多中心化发展，以后甚至会出现“郊区打败市区”的现象。

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