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2021,谁是中国最强CBD?有一栋楼超纳税百亿,足以打败一座城

孙不熟团队 城市战争 2022-05-04


CBD(中央商务区),往往是一座城市最醒目的物质空间,同时也是一座城市最荣耀的精神空间。

 

无论是纽约的曼哈顿、伦敦的金融城,还是上海的陆家嘴、香港的中环、广州的珠江新城、深圳的福田CBD,无不是一座城市的荣耀和象征。


从2017年开始,我们每年都关注各大城市CBD的排名,希望能给城市研究带来一些新视角。


近日,中国社科院发布《商务中心区蓝皮书:中国商务中心区发展报告No.7(2021)》(以下简称“蓝皮书”),我们从中找到生产总值、总部经济、纳税额、开放水平、租金等五个维度来盘点一下各大城市CBD的排名。


01

CBD产值排名:陆家嘴5300亿,一骑绝尘


以下是我们从蓝皮书中找到的各大CBD的生产总值,相关排名如下↓


注:部分CBD未提供相关数据,暂未纳入本年度评价


据此,中国城市的CBD可以划为五个梯队:

 

第一梯队,上海陆家嘴金融城,中国内地唯一的5000亿级别的CBD。


陆家嘴位于上海浦东新区滨临黄浦江畔,与浦西外滩隔江相望,总面积为31.78平方公里,贡献了上海44%的金融业产值。


2020年度,上海陆家嘴金融城的GDP超过5300亿元,以“一骑绝尘”之势领航中国CBD。


其中,陆家嘴金融业增加值超过3000亿元,占上海全市的44%,是中国金融要素市场体系最为完备、集中程度最高的区域之一,包含上海证券交易所、上海期货交易所、中国金融期货交易所。


陆家嘴持牌金融机构超过900家,包含了约占全国1/2的外资法人银行、基金管理公司、保险资产管理公司。


第二梯队,广州天河CBD、深圳福田CBD、北京CBD,地区生产总值都1500+亿元。

 

不过,广州天河CBD、深圳福田CBD没有披露最新数据,蓝皮书引用的是2019年数据。


综合历史数据,2020年全国CBD的GDP排名预测值应该是,上海陆家嘴第一,广州天河CBD第二,深圳福田CBD第三、北京CBD第四。

 

北京CBD,2020年的地区生产总值为1795亿元,同比微增0.84%。 而在2018年,北京CBD生产总值超过2000亿元,而最近两年均跌出了2000亿阵营。有分析认为最近两年,不少外企因为租金压力搬出北京CBD,取而代之的是各种民营企业。


第三梯队,武汉CBD、上海虹桥CBD、杭州武林CBD,地区生产总值都1000+亿元。

 

第四梯队,重庆解放碑CBD、大连人民路CBD、广州琶洲CBD,地区生产总值都500+亿元。

 

第五梯队,郑东新区CBD、重庆江北嘴CBD、银川阅海湾CBD、南京河西CBD,地区生产总值都不超过500亿元。

 

从地均GDP来看,重庆解放碑路CBD位居全国首位,达到445亿元/平方公里。


深圳福田CBD以395亿元/平方公里位列第2,北京CBD、广州天河CBD分别位列第3、4,它们都是地均GDP200亿+的优等生。


我们再来比较下,2019年与2020年,已更新数据的CBD发生了哪些变化?

 

上海虹桥CBD,以地区生产总值1196亿元、地均GDP8亿元每平方公里,空降榜单,GDP位列全国第五,成为全国CBD的一匹黑马。


另外,广州琶洲CBD也挤进全国前10,生产总值超过500亿元,是大湾区上升最快的CBD。这还只是一个开始,因为琶洲绝大多数商务楼宇还在建设中。等到这些楼宇全部交付之后,琶洲CBD的产值有望突破2000亿元。

 

杭州武林CBD退居第六,但相比2019年,地区生产总值增加83亿元,地均GDP增加3亿元每平方公里。

 

进步的还有重庆江北嘴CBD,相比2018年,2020年的GDP增加了46.4%,地均GDP增加了38.6%,榜单排名前进一位。

 

南京河西CBD,2020年的GDP同比增加了40.9%,地均GDP增加了44.4%,榜单排名前进一位。

 

还有表现欠佳的,郑东新区CBD的GDP同比下降32.84%,地均GDP同比下降33.33%。



02

CBD总部经济排名:天河CBD为何留不住大企业?


要了解CBD的真实含金量,仅看GDP排名是不够,还得看总部经济的情况,下面是各大CBD的总部企业以及世界500强分支机构的情况👇



从总部企业数量来看,第一梯队,陆家嘴金融城、北京CBD、深圳福田CBD。


上海陆家嘴金融城在2019年,便以600家总部、340家世界500强企业的成绩空降榜单第一。


北京CBD、深圳福田CBD位列TOP3,总部数量都在400+,远远拉开与其他小伙伴的差距。


从已更新的CBD成绩来看,表现最好的是,北京CBD,2020年一年实现总部企业增加27家、世界五百强增加68家的好成绩。

 

至此,北京CBD拥有的总部企业达到455家,世界五百强达到170家。

 

从世界500强企业进驻的情况来看,陆家嘴达到340家,排名全国第一,其次是北京CBD与广州天河CBD,分别为238家、204家。


从数据来看,天河CBD的总部企业不算太多,但世界500强企业非常青睐它,这与广州的门户城市属性有很大关系。因为广州有白云国际机场,国际航班非常密集,还有60多家外国总领事馆,方便给外资企业提供服务,这是珠江新城吸引外资企业最大的筹码。


至于吸引总部企业,珠江新城在政策支持上并不占据优势,很多企业一旦做大了,更愿意到海珠、黄埔修建总部大楼。


想知道原因,大家可以点击这篇文章:《刚刚,又一个总部逃离珠江新城!CBD为什么留不住大企业?



 03

亿元楼宇排名:上海有栋楼可创税100亿


近年来,楼宇经济已经成为引领CBD经济高质量发展的重要形态。


下面,我们再来看看各大CBD的楼宇经济排名↓



论纳税过亿元楼宇数量,上海陆家嘴金融城以110栋的数量遥遥领先,数量与2019年一致。


至此,2020年全国内地CBD排名中,上海陆家嘴已拿下五个全国内地第一:GDP总量、总部企业数量、世界500强企业数量、纳税过亿楼宇数量、纳税过十亿楼宇数量,堪称全国CBD的冠军收割机。


更让人惊喜的是,“浦东发布”称:2020年,陆家嘴金融城税收亿元楼110幢,超10亿元楼32幢,超20亿元楼20幢,超60亿元楼4幢,其中1幢(即上海国金中心)2021年有望突破百亿元税收,成为我国最新的“纳税楼王”!


100亿元是什么概念?超过很多地级市一年的财政收入,真正是一栋楼打败一座城。


另外,广州天河CBD、深圳福田CBD、杭州武林CBD的纳税过亿元楼宇数量也超过50栋。


至于10亿元楼宇,陆家嘴有30栋,天河CBD有17栋,北京CBD有10栋,它们是中国10亿元楼宇最集中的区域。


如果说上海陆家嘴金融城赢在了数量,那么广深CBD则赢在了高效性上。

 

广州天河CBD和深圳福田CBD的纳税过亿楼宇占比分别居全国第一、第二,都超过了50%,是全国唯二的两家。

 

我们再来看看,那些进步较大的CBD。

 

相比2019年,纳税过亿楼宇增加的有:


大连人民路CBD,新增10栋纳税过亿楼宇,以总楼宇150、纳税过亿楼宇22栋,排名全国第六,比2019年提升了四个名次,是全榜单进步最大的CBD;


上海陆家嘴金融城,新增了8栋纳税过亿楼宇,达到110栋,纳税过10亿元的楼宇不变,为30座,楼宇经济效益稳居全国CBD之首。


此外,重庆江北嘴CBD,新增5栋纳税过亿楼宇;南京河西CBD,新增5栋纳税过亿楼宇;北京CBD,新增3栋纳税过亿楼宇;四川天府总部CBD新增1栋。


值得注意的是,位于中部地区的郑东新区CBD表现亮眼,坐拥纳税超亿元楼宇19栋、超5亿元楼宇10栋、超10亿元楼宇5栋、超20亿元楼宇1栋。


郑东新区CBD的纳税亿元楼宇数量占整个郑东新区的41%,全口径纳税额占整个郑东新区亿元楼纳税额的76%,每平方米税收产出约1500亿元,楼宇经济的集约型和高效性位居中部前列。


 04

CBD开放水平排名 :谁最受外资青睐?


改革开放以来,我国的国际化水平不断提高,外资、外商积极参与到我国城市的经济发展中。

 

最直接体现在,CBD利用外资情况。


由于金融业高度集中,各地CBD成为了我国金融业对外开放的前沿阵地,其利用外资的规模也可以看作是CBD金融开放水平、国际化水平的一个指标↓



报告显示,北京CBD对外开放水平最高,利用外资规模达到55亿美元,遥遥领先其他CBD。


广州天河CBD以11.99亿美元位列第2,是榜单中唯二的迈入10+亿美元的选手,深圳福田CBD、杭州武林CBD、郑东新区CBD位居其后,利用外资规模在5亿美元以上。

 

值得注意的是,郑东新区CBD外资利用规模大增,从2019年的1.28亿美元,增长至5.35亿美元,同比大增317.97%!


郑东新区为何会有如此好的表现?


据悉,郑东新区位于河南省郑州市区东部,规划面积7.1平方公里,是国务院批复的“中原经济区规划”中明确推进的金融集聚核心功能区。



 05

 各大CBD租金排名


写字楼租金、空置率反映的是一座城市的商务活力。

 

新版蓝皮书没有公布各大CBD最新的平均租金、空置率情况,以下是仲量联行发布的“2021年上半年主要城市甲级写字楼相关情况”,聊当参考↓


 

 从甲级写字楼租金来看,内地主要城市的楼宇经济可以分为三档:

 

北京一骑绝尘,位列第一档,租金高达332元/m²/月,也是唯一一个租金超过300的城市,稳居中国商务第一城。


上海、深圳、广州为第二档,租金高达160+元/m²/月;


杭州、南京、青岛、武汉等城市处在第三档。

 

除了租金水平,还有空置率高低可以有力佐证,城市甲级写字楼的抢手程度到底如何?

 

广州的空置率仍是主要城市中最低的,为10%。北京仅次于广州,为14.2%。


深圳的空置率有所降低,大约从25%降到22%,但仍是一线城市中空置率最高的。不过,与二线城市动辄30%以上的空置率相比,深圳的空置率真的不算高。


从净吸纳量来看,上海遥遥领先,上半年净吸纳量达到73.8万平方米,远超其他城市。


其次是深圳47.2万平方米,北京33万平方米,广州28.1万平方米。


可见,论高档写字楼的需求,一线城市还是遥遥领先的。


 06

CBD满足了企业的装逼功能


有人问,CBD又昂贵又拥挤,为何那么多企业都要往里面挤呢?

 

原因其实很简单,上班和居住不同,上班是需要仪式感的,是需要有装逼功能的。无论是曼哈顿的摩天大楼,还是硅谷的科技公司总部,都有这方面的强烈需求,只是表现形式不一样。

 

所以大家看到,写字楼的造型往往争奇斗艳,而住宅楼总是平庸无奇。因为二者追求不同,前者追求的是仪式感,后者追求的是实用价值。


而且,对大部分企业来说,还是在CBD办公,最划算。


为啥?虽然CBD的办公成本高,但品牌展示成本、招聘成本、社交成本低啊!

 

总而言之,CBD对城市来说,绝对不只是用来炫耀的形象工程,而是和水电煤一样的基础设施。它既是产业高度聚集的必然产物,也是一座城市不可或缺的精神空间。

 

一个优秀的城市,必须要有一个优秀的CBD,来承载城市的精气神,以及光荣与梦想。


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