房地产&建筑业税务风险自查与税企争议处理

【课程时间】2023年10月20-21日

课程背景

2023年，税务风险推送精准排查，监管力度空前，房地产/建筑企业风险逐渐聚积，预警评估稽查疲于应付，税企攻防此起彼伏。面对“金四”下的新环境、新形势、新风险、新变化，企业需要正确审视税务稽查，了解稽查成因，部署自查应对。尤其是对于房地产/建筑企业，怎样规避大数据的抓取？怎样在自查中发现问题? 房地产/建筑企业面临哪些常见税收问题？怎样解决问题并巧妙化解涉税风险？……

本期学习，将以案例式教学，围绕大家实务中常见涉税问题展开分享，有效协助大家规避处理税收风险，提升大家业务处理能力。

课程收益

课程对象

企业高管、财务、税务、审计总监及财务经理、财务涉税从业人员等

课程内容

一.“金四”的监管特点

1.靠大数据分析评估与风险推送

2.发票系统监管与异常发票推送

3.针对房开土地增值税清算手段

4.税务稽查：是震慑与末级手段

5.【案例】收到风控推送，有两个风险点要求说明情况并补税

6.【案例】收到系统推送，有增值税专用发票被定为异常发票，要求补税

7.【案例】收到税务稽查检查通知，要求自查补税

8.应对监管与稽查基本方法态度

二.从自查应对与税企争议角度把握风险业务与税收政策

1.【案例】成本发票缺失，汇算时该如何处理？

2.【案例】缺失发票.找人代开，有无风险？如何控制？

3.【案例】小规模纳税人开票超标，有无补救措施？

4.【案例】股东从公司大额借款自用，真的有风险吗？如何处置？

5.知识要点：

（1）“把球踢给税务机关”——监管与稽查是税务的事不是企业的事

（2）“把争议引到系统里”——凡是口头要求补税，说明他自己也心虚

（3）“税收政策是学来用的”——从应对稽查和争议的角度学习税收政策

（4）“会计也有职业裁量权”——企业的主动性：补合同.补制度.会计判断

三.从税务稽查的角度进行自查.补救

1.你为什么被稽查？

（1）【案例】被举报了，会被税务稽查吗？

（2）【案例】我们土增清算增值率17%，事务所说免税的话会被查两次！敢不敢免？

（3）【案例】金四系统之下，老板个人银行卡流水过大有没有被稽查的风险？

2.稽查前为什么先自查？

3.稽查的责任和目标是什么？

（1）【案例】股东平价转让股权中，稽查一般怎么查？

（2）【案例】房开建安工程费超标严重，稽查一般怎么查？

（3）【案例】房屋中介开展商铺团购，房价偏低，稽查会怎么查？

4.【案例】认识税务不同稽查结果的：判定.后果.应对

（1）虚开发票 （2）偷税         （3）少缴税  （4）少扣缴税款

（5）关联调整 （6）合理性调整   （7）其它纳税遵从义务罚款

5.税务规划的法定结论与后续维权程序

（1）处罚告知书与处理决定书 

（2）关于书面申辩资料的写作

（3）关于听证会.关于行政复议.关于行政诉讼

6.关于税务稽查的几个学员问题

（1）税务稽查一般怎么查个人银行卡.个人支付宝与微信钱包？

（2）税务稽查中，能不能自行提前补税？据说稽查不准

（3）税务局长参加过的政府会议纪要，稽查竟敢不认！对不对？

（4）税务稽查补税时，可以对具体金额讨价还价吗？

（5）税务稽查不认我的民工工资表，说没有留电话或打不通，怎么办？

（6）公司搞私车公用，无租使用员工汽车，税务检查时不认可要征税，对不对？

（7）收到个人代开的发票，发票备注要求扣缴个税，我们要不要扣缴个税？

四.建筑行业常见涉税风险

1.【案例】一个商砼采购的规划风险后果：稽查过关是规划的底线

2.【案例】开多少票做多少收入，收多少票做多少成本，错了吗？怎么办？

3.【案例】完工进度.计划总成本.成本结构，到底谁说了算？要什么证据？

4.【案例】烂尾楼打欠款官司，为什么打出了稽查风险？

5.【案例】税务说：取得分包小规模免税的普票.材料发票不能扣减增值税

6.【案例】采购的沙石无资源税凭证，税务稽查要求补税

7.【案例】挂靠业务，挂靠方能提供全额9%增值税专用发票，可以抵扣吗？

8.【案例】绿化企业，留抵进项全是免税发票，能否全部退税？

9.【案例】骗取留抵退税，是一个什么性质的行为？风险表现在哪里？

10.【案例】BOT业务，尚未完工，税务要求增值税和所得税，该不该交？

11.【案例】收取专业分包的配套费没有开发票，被查到了，有没有风险？

12.【案例】我是专业的门窗护栏分包商，直接给开发商开票9%，要不要补税？

五.房地产开发行业常见涉税风险

1.【案例】三分法下是不是必须分别按普通.非普通.非住宅计算土增？

2.【案例】凭发票扣除：房地产开发行业在企业所得税上特殊性

3.【案例】质保金是否该开发票？无票的质保金能不能扣除？

4.【案例】预提的.未发生的公配支出，怕税务稽查不认，他们一般如何把握？

5.【案例】以房抵工程款，直接抵给了搅拌站，差价补给了承包方，有无稽查风险？

（1）讲解：“三流合一”在稽查状态下的真实情况

（2）讲解：土地增值税上，抵债算“销售”还是算“视同销售”？

6.【案例】发生在红线的支出，税务口头说土地增值税不能扣除，有没有风险？

7.【案例】集团公司向各项目子公司收取“代建管理费”，稽查不让扣除，怎么办？

8.【案例】公司从集团资金池取得借款支付了利息取得也发票，能不能扣除？

9.【案例】明股实债的合同不符合税务总局要求，税务稽查会不会不认？

10.【案例】项目清算后销售尾盘，按总局的规定计税会吃亏，能不能自己计算申报？

11.【案例】项目清算后又的发票回来，税务不允许二次清算，对不对？怎么办？

12.【案例】预售时预缴增值税资金压力大，进行了规划，税务机关不认，有风险吗？

13.【案例】出租车库签70年租赁合同，稽查要求交土地增值税，对吗？

14.【案例】精装修房.买房送汽车，经咨询后按混合销售处理，稽查现在不认

六.正确处理业务风险与税企争议的能力要求

1.善于把握业务实质与法律形式

（1）【案例】建筑工地食堂该支出如何核算？如何涉税处理？是福利费吗？

比较：房开企业的免费食堂，与建筑企业的免费食堂

（2）【案例】没有劳动合同.没有社保，农民工取得的是工资还是劳务费？

（3）【案例】公司自有货车挂靠到了运输公司名下，运输成本缺失怎么办？

2.善于把握业务性质

（1）【案例】什么是“公共配套设施”，什么是“配设施.回迁房”

（2）【案例】建筑企业，拆除一家工厂，支付2000万元，这到底该如何纳税？

（3）【案例】员工住宿费超标只报一半，住宿专票上的进项如何抵扣？

3.善于从规则角度把握政策

（1）从规则角度把握契税.房产税

（2）从规则角度把握个人所得税

4.正确行使职业判断权.善于补充合同等涉税证据

（1）关于成本对象的划分，关于成本核算的分摊标准

（2）会计估计.暂估入账的的法律效果分析，未来调整金额的把握原则

（3）【案例】按月发放的.人人有份的交通通讯补贴是否并入工资扣税？

（4）【案例】支付的赔偿款，是否必须用税务机关要求的格式？

七.现场学员提问的解答

主讲专家

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