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金税升级背景下房地产企业全流程各节点税收风险评估暨应对策略
【课程时间】2023年11月16-17日
课程背景
在疫情后经济复苏期间、在开发和转型之间的特殊时点，房地产业面临重大挑战，尤其需要考虑税收成本，继土地成本、建安成本、融资成本之后房企第四大成本！房地产企业开发周期长，开发环节多，受市场影响敏感，每个流程节点的涉税事项都要认真对待，才可以确保清盘之后全身而退。
本课程着眼房地产企业开发项目全流程重要节点，分为筹建、拿地、建设、预售、交房、持有、清盘、撤资注销等八大环节，每个阶段紧扣容易触发涉税风险事项，着眼于实操、全方位立体式分析增值税、企业所得税、土地增值税等潜在税收风险，对于公司股权构架设计、会计核算框架搭建、项目整体税收规划等都有详尽案例进行印证和阐述，让企业清清白白、合理合法进行税收规划，税后收益最大化！
课程收益
2.全税种：以增值税.所得税.土地增值税为主，以房产税.土地使用税.个人所得税.印花税等为辅，开发流程所涉及税种全盘解读。
3.重实操：对于特殊问题均采取案例进行解读，诠释税收政策背后的底层逻辑，让财税人员在课堂上轻轻松松掌握要领。
<往期房地产财税面授专场>
课程对象
房地产企业财务人员，税务机关房地产业务征管人员，会计师、税务师事务所从业人员，房地产行业研究人员。
课程内容
一.筹建设立阶段
1.子公司V分公司2.股东法人V自然人3.筹建期的起点和终点如何确定4.筹建期费用如何摊销对企业最有利5.筹建期间企业所得税申报注意事项 6.筹建期利息收入如何处理7.筹建期广告费.招待费处理技巧 8.筹建期增值税专用发票处理9.货币出资和非货币出资的优劣分析 10.如何理解资本弱化条款11.认缴制下未到位资金利息处理 12.筹建期会计科目设置与核算特点
二.拿地阶段
1.拿地主体确定（子公司V母公司）2.接受土地投资的税收规划3.招拍挂（拆迁费）拿地注意事项 4.红线外支出与土地成本5.配建房与土地成本 6.以地换房（以房换地）7.土地使用税纳税时间点 8.合作建房如何理解9.土地返还款处理方式 10.分期付款拿地利息注意事项11.购进烂尾楼（接盘侠）后续开发12.溢价收购股权对应土地成本处理困局
三.建设阶段
1.甲供材V混合销售V合同签订要点2.设计费（重复）.拆除费用处理技巧3.第三方项目管理费 4.开发成本核算要点5.临时样板间.售楼部财税处理 6.违约金V垫资利息7.会计核算对象（可以考虑企业所得税6大原则）8.统借统还V转贷V关联企业之间使用资金9.明股实债V明债实股 10.民间融资利息处理11.施工成本参数来源
四.预售阶段
1.买一送一（1）送家电 （2）送车位 （3）送物业（外购服务：旅游等）（4）送面积 （5）抽奖.看房有礼2.以老带新 3.支付业主违约金 4.佣金支付技巧（代理费）5.各个项目之间预交增值税互相混抵 6.预售阶段开具增值税发票处理7.土地增值税预交计税依据 8.企业所得税季度申报9.企业所得税年度申报 10.季度申报与汇算清缴有效衔接
五.交房阶段
1.增值税纳税义务发生时间2.会计收入确定时间3.企业所得税完工节点 4.土地增值税清算条件5.以租代售（限购） 6.售后回租7.销售价格偏低 8.工抵房 9.土地使用税计算方法 10.土地差额征税财税处理 11.开具发票正确姿势12.预交土地增值税对企业所得税影响 13.拆迁还建财税处理14.进项留抵退税案例分析 15.不同产权车位财税处理16.计税毛利率和实际利润率对所得税税负影响17.未竣工提前交房企业所得税处理方法
六.清盘阶段
1.成本分摊方法案例解读（1）占地面积法 （2）建筑面积法 （3）直接成本法（4）预算造价法 （5）层高系数法2.土增清算引发的企业所得税退税 3.土地增值税清算数据采集与审核4.尾盘清算 5.二次清算（滞后公配支出） 6.旧房的税收风险
七.持有物业
1.不同时间收取租金的税收风险2.免租税收处理3.无租税收处理 4.自用地下车位房产税5.自用地下车位土地使用税 6.柜台出租房产税7.转租商铺（车位）税收分析 8.拆解租金税收风险9.车位租赁税收分析 10.房产评估增值11.浮动租金
八.注销或者撤资阶段
1.自然人股东股权转让2.法人股东股权转让3.法人股东撤资（减资）和自然人股东撤资4.注销前增值税处理5.股东借款不归还 6.库存商品房尚未处置完结7.清算所得和剩余财产 8.案例解析清算所得税处理
主讲专家
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