• 不再强调房价调控：从2014的政府工作报告来看，新政府理清了房地产与民生和发展的辨证关系，认为简单的行政手段并不能解决房地产的根本问题，因此对房价直接干预政策将大幅减少

• 全力做实市场供应：另一方面，以市场化手段为核心，随着保障性住房建成和分配高峰的到来，中低端需求将通过政府类住房来平衡，而这类住房较低的价格也将限制房价的进一步上涨
  

图1：全国保障房竣工量和目标达成情况趋势

数据来源: 案头研究、慎思行分析

2.作为中国房地产的标志性市场，北京大力推进自住型商品房正是市政府实践这一长效机制的关键行动，而这将在很大程度上影响北京房地产市场的发展

• 大力推进自住型商品房发展：面对中产为主的人口结构和不断攀升的房价，北京市政府已经全面实践上海的共有产权房的良好经验，其中大力推进自住型商品房已经成为北京近年的主导房地产政策
  

图2：2014年北京土地供应计划及自住型商品房供应量

• 北京房地产市场受到影响：而在特定地块上限制保障房、自住房和商品房开发比例，以及限制自住房价格低于市场价格30%的政策，将在较大程度上限制影响了北京房地产市场的发展。

3.不过，近期京津冀一体化再次被提上日程，并将以国家战略的高度全面展开。随之而来的产业转移引发的人口流动，将再次激发北京及其周边城市房地产市场的活力

• 产业构成差异大、互补性强，地区间产业转移将成主导趋势：北京产业构成以高端服务业为主、天津则以高端制造业见长，河北则被资源型产业主导构成了京津雾霾的主因。只有京津加强对河北的产业转移，促进其产业升级，才能最终解决整个区域雾霾的问题。因此在环境和人口的沉重压力和习近平主席的大力推动之下，北京终于有所妥协，京津冀一体化开始进入落地阶段

• 人口转移与承接将改变大北京地区地产市场格局：产业的转移将推动人口的转移，而相对北京的高房价和紧缺的土地资源，河北主要城市的房价仅为北京的1/5，而房屋竣工量则是北京的5倍以上，具备巨大的人口承接能力，最终将改变北京市本身和邻近河北城市的整体地产格局
  

• 新的城市圈规划即将出台，大北京房地产市场活力已经启动：北京和天津方面的规划尚未正式出台，就已经被热炒的保定“副都”虽然现在已经褪色，但是已经给保定房地产市场带来了不小的震动，使得保定相关上市公司已经开始展开大规模囤地计划，国内其他的领先的房地产开发企业也正跃跃欲试

图3：京津冀产业结构及房地产市场差异

数据来源: 案头研究、国家统计局、中国指数研究院、慎思行分析

• 交通补贴负担日渐沉重：低票价和地铁大发展使得北京公交补贴以每年12%的速度快速增长，已经成为北京市政府即教育之外的第二大支出领域

图4：北京市政府公共财政预算支出情况

5.虽然交通补贴迅猛增加，但北京的交通情况仍未见大的改变，这使得政府亦开始反思高额交通补贴的必要性，进而将地铁票价的全面提升提上日程，作为缓解高额补贴的必要手段。而从历史数据来看，由于客流刚需的存在，地铁涨价所带来的影响将十分有限，其结果是将在较大程度上提升北京地铁的收入。

• 从1995年和1999年的两次提价来看，最大影响也仅使日均客流下跌25%，而2007年的一次降价则是的客流猛增近100%，按当前客流增长趋势看，降价对客流影响邮件，但将使京投公司的收入增长20%以上（以总体票价从2元提升到4元计算）
  

图5：北京地铁票价与客流变化趋势

来源：北京地铁网站、文献研究、慎思行分析

6.但是，随之而来的则是政府给北京地铁直接补贴的减少以及市场对地铁自身创收要求的提升，这也使得北京地铁开始寻找自力更生的路径，并将使得北京地铁更加注重房地产开发业务的发展

图6：北京地铁营业收入构成及国家补贴变化趋势

数据来源: 案头研究、京投财务报表、慎思行分析

• 市内轨道物业最佳案例：地铁 + 物业整合式发展模式的港铁模式

• 城际轨道物业最佳案例：路网 + 站点分散式发展模式的意铁模式
  

8.在发展市内轨道物业领域，作为国际上屈指可数的盈利地铁公司，港铁在地铁+物业模式上的成功无疑具有巨大的借鉴意义。对于地铁建设和运营费用而言，运营费用是更为巨大且为经常性支出，所以需要一种稳定收益模式来弥补资金缺口，港铁的“地铁+物业”模式，解放了政府的财政压力，实现了自给自足，其核心包括

• 土地自主权：政府赋予港铁沿线地上、地下空间的自主评估、开发权，由于香港自身土地的稀缺性，所以政府充分利用地铁沿线土地价值，给予港铁公司统一规划权力和大量的土地，便于土地利用价值最大化

• 地产开发和物业经营并重：地产的经营风险转嫁给开发商，且物业租赁和服务收入能获得稳定现金流，反哺地铁建设、运营费用，通常房产开发商需要承担房产建设的费用和风险，并且获得一定的住宅和商铺的经营权，住宅通常采用销售模式，而商铺则采用租赁模式，开发商则受益于地块升值的溢价.

• 多种衍生业务经营：借助巨大的人流效应，发展相关如车站零售商铺租赁（当中包括免税店）、列车与车站广告、电讯网络等业务，促进乘客产生增值消费。

• 外部市场拓展：香港本身的土地和市场受限，在港铁多年的积累和成熟时，开始拓展本土外业务，从伦敦的地上铁运营权，到欧洲其他国家的顾问咨询服务，再到大力开拓北京及国内各省地铁建设、服务等相关市场，海外业务已经成为港铁的另一增长点
  

其中物业相关的业务的利润贡献度很大：

图7：港铁的利润结构及其与同期地铁建设投入资金的对比

*这里的物业利润包括了车站商务、物业租赁和管理及物业发展

数据来源: 案头研究、港铁财务报表、慎思行分析

• 土地供给制度的差别，虽然目前在招拍挂土地的基础上，北京地铁可以借助地铁相关经验拿到地铁站点和上盖的土地，但是价格相对港铁运作成本要高很多，更多依赖大股东京投公司的资源和影响显然是必要条件

• 资金使用方式差别，北京地铁自己需要资金开发地产项目，加上政策的变动，会产生更多资金使用的成本和需要承担更多的市场风险，因此有效盘活现有资产是满足未来发展的当务之急

• 土地成熟度的差别，港铁的后期开发方式是地铁规划先行，然后同时开发周边地产，建筑布局更加合理，而北京目前很多地铁站是在原有地产基础上进行建造，打造新物业的站点有限，且车辆段上盖区也属于有限资源

• 经验成熟度差别，港铁多年的轨道物业发展规划经验明显领先于北京地铁，因此北京地铁除加强与港铁的沟通外，需要探索自身在市场下的发展方式
  

10.而发展城际轨道物业，则必须深入研究京津冀一体化对城际交通系统以及关联地产市场的影响，因此意大利铁路集团的路网+站点模式，则是另外一个北京地铁可以考虑的模式

• 京津冀交通一体化趋势：推进京涿（涿州）、京廊（廊坊）、京燕（燕郊）、京固（固安）城市轻轨项目，打造10分钟到半小时交通圈，正成为市场热点

• 意大利铁路打造路网+站点模式：意大利铁路作为欧洲最高效便捷的铁路网络，成为了推动核心城市圈一体化发展的关键基础，而意大利铁路集团以站点为核心的房产与物业开发也成为了集团的关键收入板块，成为了路网+站点分散式发展的经典案例

图8：意大利铁路网及意大利铁路集团概况

数据来源: 案头研究、意大利铁路集团年报、慎思行分析

结论：综上可见，北京的地铁提价问题的背后，关联着包括中国房地产市场走向，京津冀一体化等一系列重大趋势，而且也关联着政府公共设施投资和建设管理市场化的问题。结合自身特点，学习国际先进模式显然是解决这一问题的关键路径。而对于普通民众而言，如果此次涨价不可避免，大家仍希望北京地铁能够自力更生，从而下次涨价来的更晚一些。

关于慎-思-行

让管理更卓越

Make Management Better

慎思行简介：中国顶级咨询新媒体平台

新媒体：作为新生代媒体，以敏锐的市场洞察和高效的思想传播为核心

双平台：基于微信和Linkedin平台，同步覆盖桌面端到移动端的英语和汉语专业人士群体

多角度：从咨询公司、企业客户和专业人士等多个角度剖析咨询服务的价值，助力中国企业借力咨询服务构建核心优势

全方位：从产业、管理、思想、人才等方面进行全方位思考，推动中国企业进入以设计创新和商业实践为基础的理性化竞争时代

微信号：Shensixing2014

邮箱：communication@shensixing.com

Linkedin领英: 慎-思-行 China Management Consulting Club