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阶层固化与迁徙自由,兼谈近期政策——关于房价的思考之三

慕峰 太阳照常升起 2024-04-07


英格兰贵族(aristocracy)上流阶层的主要特质是:(1)他们应当在伊顿(Eton)、哈罗(Harrow)或温彻斯特(Winchester)公学那样昂贵、排他、阳刚且斯巴达式的教育体系中接受培养;(2)他们应当从这个教育体系中汲取并形成对领导力、勇气、运动精神、团队合作、自我牺牲、鄙视舒适和忠于职守的与众不同的态度;(3)他们应当将此后生命中大量的时间和精力投身于虽然没有报酬,但具有重大公共意义的工作,例如太平绅士,郡议会,县民兵或其他公共服务。由于上流阶层的子嗣接受同样的训练,而只有最年长者才能根据长子继承权取得家族的收益性财产,所有其他更年轻的子嗣们需要外出闯荡,以获取属于他们自己的财富,而很可能,他们会在海外寻求自己的未来。同时,英格兰典型的乡村和郡县生活被这些上流阶层完全控制,使得拥有进取心的平民,有必要在郡县甚至在英格兰之外追求未来。这些贵族和平民,就构成了扩展大英帝国,并对外进行殖民统治的人力来源。

                                      

——Carrol Quigley (1966)

 

 

每个时代,都有阶层固化的担忧;每个时代,都有无法翻身的焦虑。但有时你很难相信,担忧终身为奴、世世为奴的心态,竟然普遍存在于当下这代人的心中,而真正生活困苦的人们,却反而总是满怀希望。每个时代都有光明,如同每个时代都有黑暗。但的确我们今天的光明,比曾经的黑暗,要多得多。前人努力打破出身制度的束缚,使卑微的年轻人,可以通过自己的努力,获得优质的机会。经济模式的演进,使房价问题突显,城市资源分配成为所有人面临的问题,阶层固化的顾虑再次泛起。

 

本文开头所译述的文字,描述的是19世纪的大英帝国。它说明了两点:一是一个强大的国家,既得利益者须以自我道德约束去成为社会引领者;二是如果阶层趋于固化,那么迁徙自由就是平民最重要的权利,而用脚投票就是平民最好的选择。

 

回到昨天的讨论。大多数人认定一个城市的阶层开始固化时,除了短暂的恐慌卡位外,用脚投票是必然的结果。所导致的后果是:学区房价格越高,对教育公平的呼声将会越高,教育公平化推进的可能性加大;学区房价溢出导致的整体房价越高,超过这座城市的薪酬负荷,那么出走的人会越多,留下的会越少。这就是学区房价上升的内生性矛盾,这也是“西城老破小看涨期权”的最大风险。

 

单纯从交易角度讲,教育公平化政策一日不出台,西城学区房价仍将上涨。如果你是以现价买入,那持有时间越短,风险可能低,持有时间越长,风险反而可能高,当然如果足够长,风险可能又低了。总之,当你要行权时,你是需要交易对手的。当然,我在小范围内,讲过一个不是完全不看好的理由。就是住宅使用寿命。目前老破小的寿命都在25年以上,也就是说,在10年之中或者之后,你可能有运气赶上拆迁。如果你的资金充足,这是可以继续持有的理由。但对于那些寄希望于通过高杠杆改变下一代人生的年轻人,在这样的金融游戏中,说你是韭菜,都抬举你了。还有个别众筹炒学区的中介,我真是佩服你们刀口舔血的勇气,这个时候我总是认为,念书还是重要的。

 

不是所有人,出身名门就有高薪。有些行业,对社会发展有益,但注定与高薪绝缘,有些行业,居于中位数,如今也要面临被挤出的局面。这之中仍有很多年轻人,是未来和希望所在,所以阅历尚浅的人们,不要被社会的现实所诱导,不要被一时的面子所击败。在一个时代大趋势下,何苦与趋势为敌?同样的,仍有不少企业,在苦苦支撑。然而,如人饮水,冷暖自知。我实在看不出有哪个行业,是非要在北京才能干得下去的。

 

目前北京的房价,已成社会焦点问题。政策出台,指日可待。短期抑制,无非“认房认贷+二套首付提高”来得最直接。近期换房人群,恐将遭受政策变动的影响。这种抑制,并不会导致北京房价像深圳、合肥那样下降,因为北京长年限购,刚需为主,急于出手的投资盘极少。因而确定的事实是,新时代的年轻人,将要接受六环5W起的现实。

 

今天,仍有不少声音告诉你,举全家三代之力购买北京老破小是多么重要,因为曾经的1W变成了5W,曾经的5W变成了15W。如果你家底殷实,手有指标,出手便是。但硬要挤进来的,必然垫底,只愿你能苦中作乐。

 

北京的家庭住房,以2套计,对大多数人来讲,都只是一个期权,早日完成两套指标,可以减轻自己的压力,因为长期来看,2套都只有使用价值,而刚需城市的房价,暂时没有看到往下走的可能。在能够卖掉并且不再买之前,北京的住宅,与任何城市的住宅,都没有本质区别。真正的区别在于,北京住宅的贷款更多,占用家庭资金更多。所以北京家庭与非北京家庭生活质量的比较,最应该看的,是工作是否如意,身体是否健康,居住环境是否够好,教育是否优良,谁的快乐更多,谁的焦虑更少。而所有这一切,主要取决于你的家庭可支配收入,也就是除开住房成本之后,你能够实际用于消费的部分。

 

也许,处于二线的人们,对北京普通住宅价格之高会愤愤不平,认为他们坐拥财富积累。但我想说的是,除开老北京存留下来的多套住宅情况外,新北京基本都是以2套为限。我暂时看不出这种限制有任何解除的可能。所以这样的期权,犹如纸面财富,只有在它完全出售的时候,才会变现,如果仅是换房,无非是自己再加杠杆而已。普通人变现的时间,要么是移民,要么是退休,更何况,大多数还是会留给下一代,作为起点。所以,当你老去,然后发现,原来不同城市,几十年的生活,不会因为房价不同而有太大区别时,手中那些棺材本,还能徒增安慰吗?说真的,南方二线城市的人们,从来没有羡慕过北京。

 

今年的开春地产三篇,至此告一段落。从2016年开春,我以地产为切入点,尽量做到见微知著,记录这个时代。然而我真正在做的,与地产无关,与文明和历史有关。正是由于地产经济的现实,让我看到众生百态,而最让我失望的,是我们教育的落后。这个年代最好的学校,没有培养出足够多有思想和有独立思考能力的一代,更没有培养出具有社会精神的一代。但中坚已经步入中年,如果这一代人,还缺乏理智的思考能力,还缺乏对历史的认知,还缺乏理性的判断,还缺乏对人性善念最基本的认可,岂不连上一代也不如?如果我们最聪明的一群人,都是社会达尔文主义者,怎能期待我们下一代更好?

 

所以,我希望让更多人了解地产经济的现实,避开无谓的喧嚣,这样才会有更多有才智的人,将人生投入到更有意义的事上去。这才是我们这代人该做的。

 

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