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南昌楼市政策性走向过程

2016年10月8日

出台关于促进我市房地产持续平稳健康发展的若干意见

2016年11月18日

出台关于促进我市房地产市场持续平稳健康发展有关工作的通知

2017年3月9日

出台关于进一步做好房地产住宅市场调控的通知

调整住宅限购区域及范围。

除九龙湖区域（红谷滩新区祥云大道以南区域）和儒乐湖新城（东至赣江，西至皇姑路，北至儒乐湖大街，南至英雄大道）外，在市区范围内，暂停向在市区已拥有1套及以上住宅的本市户籍居民出售住宅（含新建商品住宅和存量住宅，下同。航空城国家重点工程配套项目除外）；

暂停向在市区已拥有1套及以上住宅的，或无住宅但无法提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险（城镇社会保险）证明的非本市户籍居民（非本市户籍居民不得通过补缴个人所得税或社会保险）出售住宅；

未成年人不得在市区购买住宅。

住宅以合同网签时间为准。房地产开发企业和房地产经纪机构不得向不符合条件的购房人出售住宅，违反上述规定的，房地产交易和不动产登记部门不予办理相关手续。

南昌县、新建区应参照以上规定制定并实施限购政策。

↑南昌限购范围

调整信贷政策

（1）在人民银行南昌中心支行指导下，江西省市场利率定价自律机制商议决定，在市政府限购范围内，各银行业金融机构按照《南昌市人民政府办公厅关于促进我市房地产市场持续平稳健康发展的若干意见》（洪府厅发[2016]108号）要求，严格实施差别化住房信贷政策。

（2）调整住房公积金信贷政策。对已经使用过住房公积金贷款的缴存职工，停止发放住房公积金贷款。

调整住房公积金贷款可贷额度的确定方式。在确定个人住房公积金贷款可贷额度时，根据借款人的公积金缴存状况、账户余额、缴存时间及剩余缴存年限等因素综合判断其可贷额度及还款能力，即：贷款额度=（借款人公积金账户余额+共同借款人公积金账户余额）×20倍×缴存时间系数×剩余缴存年限系数

以上政策调整及实施细则须经南昌住房公积金管理委员会批准后执行。

加大住宅用地供应量

进一步加大住宅用地出让规模，加快出让节奏，满足市场需求，稳定市场预期，促进新建商品住宅销售去化周期恢复到合理水平。其中，去化周期小于12个月的县（区）、开发区（新区），必须在2017年6月底前安排一批住宅用地出让。

南昌县和新建区的住宅用地年度供应计划和设置出让条件的住宅或商住用地出让方案，须报市土地协调推进领导小组研究审议。未设置出让条件的住宅或商住用地出让方案，须报市国土局备案。

严格防控地价异常

全市（含三县一区）范围内住宅用地和商住混合用地出让时，可采取“限房价、竞地价”、“配建公共设施”、“实行价格熔断机制”等方式。采取“限房价、竞地价”的，由房管部门商相关部门制订区域住宅销售指导价格，根据指导价格确定房屋最高售价（均价）。采取价格熔断的，价格依据同区域2016年10月商品住宅价格水平进行合理测算。采取上述方式供应住宅用地的，须报市土地协调推进领导小组研究确定。

住宅用地和商住用地的竞买保证金比例全部调整为60%，土地出让金缴款期限全部调整为土地出让合同签订之日起30日内缴清。土地竞买人报名参与竞买即视为接受宗地现状，缴清土地出让金后10个工作日内办理交地手续；土地出让金逾期3日为未缴清的，出让人可单方解除出让合同，竞买保证金不予退还。

加大存量住宅用地盘活力度

全面清查历年来已出让存量住宅用地的开发建设情况。对已交付的宗地，严格要求受让人按照土地出让合同约定时间开竣工。已出让的住宅用地最迟必须在2017年9月底前开工建设，2018年3月底前达到预售标准。对于未按土地出让合同约定时间和上述要求时间开竣工的，严格按照土地出让合同约定条款，每逾期一日按土地出让金价款总额的1‰收取违约金；同时，将其纳入土地市场诚信黑名单，禁止该受让人及其关联企业参与全市（含三县一区）土地竞买活动。对未能交付净地影响宗地开发建设的地块，辖区人民政府（管委会）必须尽快交付净地。

棚改工程还建安置房项目，在交付净地后6个月内全面开工。棚改货币补偿率将不作为各县区考核要求。

加大住宅有效供应

一：暂时放宽新建商品住宅预售条件

在市区范围内，多层结构的商品住宅完成正负零，小高层、高层结构的商品住宅完成四层以上，须申报预售许可。其预售资金监管比例分别调整为50%、60%。在达到现行预售许可工程进度时，预售资金监管比例按6%的现行标准执行。

二：强化预售制度管理

对已达到预售条件的开发项目，没有申报预售的，一经发现，半年内不允许其申报预售。对已取得预售许可捂盘惜售的，一经发现，将依法严肃处理。

三：鼓励将商业用房改为租赁住宅

根据国务院办公厅关于加快培育和发展住宅租赁市场的若干意见（国办发[2016]39号），允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。要尽快制定出台相关实施细则。

四：《关于我市非住宅去库存的若干措施的通知》（洪府发〔2016〕6号），延长试行期一年。

文件中有关“设置服务型公寓”的条款，应同时按《南昌市人民政府办公厅关于出让用地设置服务型公寓的通知》（洪府厅字〔2016〕460号）执行。

洪城说

南昌此次再次出台限购政策相比较去年10月份出台的限购政策更加严格（暂停向本市户籍和非本市户籍在市区有一套及以上住宅的人员出售住宅），并且扩大限购范围（增加南昌县、新建区），信贷政策也进行调整（房贷优惠利率取消），暂停向已用过住房公积金的缴存职工发放贷款。对于南昌房市最热门区域的九龙湖新城为何此次有没有进入限购范围内，我们可以这样理解，九龙湖新城建设短短几年，房地产从无到有更是跃居南昌涨幅最大的板块，在涨幅的过程中，楼盘的销售状况也是尤其重要，再其次就是人口的导入，没有大量的人口进入九龙湖，那么一些生活配套就要受影响，没配套，那么人口也不愿进入，这样也达不到政府所规划的目标。当然，在这陆续的限购政策出台以后，九龙湖新城如果能乘势消灭库存，吸引人口进入，那么下一步可能也要面临政策性的强制性规定！值得注意的是，此次不限购范围包括九龙湖新城，儒乐湖新城、南昌航空城，从这点我们也可以看出，政策性的引导已经慢慢凸显，南昌下一个热点也将在这几个不限购区域！

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