房地产生死局！万科真的会雷吗？
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房地产生死局！万科真的会雷吗？20240314
作者：齐俊杰看财经
最近市场当中，最大的担忧，就来自万科的债务问题，本身进入了偿债高峰，此时评级机构穆迪，还在背后补了一刀，撤销了万科Baa3的评级，直接调为了Ba1评级，也就是垃圾级。这也就意味着穆迪认为，万科有重大的信用风险。
别看这个评级，他的作用非常大，这个评级下调，意味着万科几乎已经很难在海外发债融资了，那么偿债高峰，融资还受阻，资金压力可想而知。万科也遭遇了股债双杀，万科债一度大幅折价。股票也持续走低，万科的流通市值，如今已经不到1000亿，总市值也不到1200亿。而他的债务有多少呢？境内债差不多640亿，境外债折合人民币也得200-300亿，表面上的资产负债率就有75%了。虽然去年三季报手握1000亿现金，看似偿债无忧，但是第一，这一年内到期的债券就得有个500来亿，而且随着时间的推移，还在增长，第二，现在恐怕手上未必还有这么多，从去年三季度到现在已经过去了半年时间，房地产市场并未有明显的起色，大概率万科手上的现金是下降的。所以债在增加，而现金在减少。现在是什么情况了，就不得而知了。研究机构推测，这里面的风险可能已经逐渐暴露。如果万科不能够快速融资的话，那么后面违约的风险就会越来越高。
那么问题来了怎么融资？穆迪背刺，海外评级降成了垃圾级，基本失去了海外融资能力，那么就只能靠国内了，最近我们也看到了相应的消息，12家大银行，为万科筹资800亿，但这个说法，现在并未完全被证实。如果这800亿到位，确实可以解决万科的燃眉之急，但对于银行来说也是要冒风险的，毕竟现在整个房地产的状态非常差。万科以后拿什么还钱，也是个未知数。所以银行们其实也在等，等什么呢？就是等一个政策的态度，有人说话了，必须救，那么银行才会下场救人。否则没人愿意主动背这个黑锅。
所以现在的核心问题就是政策表态，这就要看万科的攻关能力了。从我们的感觉来说，大概率可能还是要救的。
首先，万科跟恒大可不一样，恒大是纯纯的资本在倒腾，在政策眼里是个坏孩子，而万科是个好孩子的形象，亲爹是深铁，亲爷爷是深圳国资委，而且当时爷爷是为他站过台的。现在到了出真金白银的时候了，5万亿规模的深圳国资委，只要愿意担保，这个信用程度立马就会完全不一样。
其次，万科是中国房地产企业的标志和当之无愧的龙头，这个时候被穆迪下调评级，其实就是在恶意做空我们的房地产，他们就盼着万科违约，那就意味着，没有什么企业是不能违约的，所以甚至会引发连锁反应，一系列国企甚至主权债务评级都会被下调，这个影响就太大了。堪比当年的雷曼时刻。引发大量的资金外逃，所以从这个角度来说，也必须截断万科的这张多米诺股票，不能让他倒下。这样才能争取更多地时间，避免连锁反应。否则万科一旦违约，后面可能会有几十上百家房企违约，那时候麻烦就大了。
第三，万科手里还有很多好资产，现在快速卖房回笼资金已经不太可能了，但是万科商业物业应该还值个大几百亿，还有一些产业园也都还不错，像泊寓这样的出租公寓品牌，也能卖给不少钱，把这些资产打个包，估计也能价值700-800亿。所以拿到银行的800亿授信，应该问题不是很大。
第四，政策一直在强调金融安全，守住不发生系统性金融风险的底线，而大家都知道，房地产是最有可能引发系统性金融风险的地方，所以从政策上就会严防死守。现在之所以爆出消息，就说明银行们有能力拿出这800亿解决问题，保险公司大多也都是国资，协调债务偿还，也没太大问题。关键就是得有人表态，有人表态了，说白了就是有人承担责任了。大家现在等的其实就是一个免责的态度。
所以综合来看，虽然万科已经风声鹤唳，但是我们认为万科大概率会度过难关，这杆大旗不能倒，否则会后患无穷，但是海外资本做空我们房地产之心也还会继续，万科能上岸不代表其他企业也能上岸，比如某园，某创很可能都是下一个被狙击的对象。相比万科而言，其实我们反而更担心后面这几家，他们玩的路子更野，窟窿也更大。现在高层想的问题，肯定不只是万科，否则这800亿，根本就不叫个事，关键是万科之后怎么办，房地产确实攒了不少大雷，欠下了太多的钱，现在需要一个一个的化解和排除，不但得有个性方案，还得有一揽子化债措施。所以这个事看起来非常急迫，但又得全盘考虑。
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