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返乡见闻:美丽的海景房,跌至十几万一套
Original
安十一
镁地产
2023-03-23
“面朝大海,春暖花开”是多少人的诗与远方。如果买一套海景房,能每天看海,顺便躺赚数钱,可以说是最浪漫幸福的买房经历了。
但近年以乳山海景房为代表的海景房接连上热搜,免费跟团游骗买房、赔钱卖出白菜价等新闻,让海景房的走红充满了黑红黑红的气质。
恰巧乳山就是我老家威海的一个县级市,趁着过年回家的机会,俺也四处溜达了下,今天就以乳山海景房为样本,继续聊聊海景房这个历久弥新的话题。
01
三线小城的海景房,十几万一套
早在2019年,媒体就广泛报道过乳山海景房的“白菜价”新闻,如今两年过去,当地房价怎样了呢?
乳山,是一座以海景房闻名全国的山东小城,夏天凉爽舒适,生活节奏缓慢,拥有我国北方最好的沙滩,被誉为“天下第一滩”,也是旅游疗养、避暑度假胜地。
据《每日经济新闻》2019年的报道,10年前,乳山银滩海景房火爆的时候,二手房均价约3500元/㎡,但十年过去,当地房价几乎停滞。
2009年,有购房者花了20万元在银滩的航海盛都买了一套36平方米的精装修小房子,单价约5000多元/㎡,主要考虑投资用。但到2020年下半年,只能忍痛割肉,以13万元卖出,粗算亏了7万元。
贝壳找房上,2021年1月份,乳山银滩的二手海景房挂牌均价在3600元/㎡左右,与十年前市场挂牌价格差不多。
在乳山,“诗与远方”显得很廉价。贝壳上,一套98平的三房卖18.5万元,单价1888元/㎡就能过上“看海景醒来”的浪漫生活。
如果嫌装修麻烦,还有一套精装修的98平三房供你选择,才卖21.6万,单价2200多元。
因为太过心动,编辑还仔细看了一下,
这套房子距离威海市区91公里
,的确非常“诗和远方”,但是到银滩滨海旅游度假区4.7公里,驾车7分钟,一脚油门就能到洁白的沙滩奔跑,再吹着海风、吃吃海鲜烧烤,想想真是很爽。
贝壳上挂牌的这样十几万、二十几万的乳山银滩海景房还有好几套,可见乳山的海景房已没有早些年的声势,“钱”景堪忧。
可能有人想问,乳山的海景房跌的这么惨,
是因为经济不够给力么?
从数据来看,乳山当地的经济可能并不算差,
人口虽只有50多万,但GDP在2018年一度高达565.52亿元
,人均GDP已超过10万元,和成都、济南、大连、郑州等省会城市十分接近。
不过,2019年,
乳山的GDP一下子锐减为277.36亿元,差不多少了一半。当然,这可能与国家统计局调整统计方式有关,因为2019年,很多地区都因为这个原因,GDP出现了下滑。
根据新的统计方式,乳山的人均GDP大约5万元,就低于全国平均了。
大水退去,才知道谁在裸泳。乳山的经济实力水落石出,这几年房价跌落也不足为奇了。
当然,还有一个更重要的原因是,
当地海景房的供应量实在太大了。
乳山市的海景房多集中分布于银滩旅游度假区,规划面积8.5平方公里。在2000年之后,银滩加快了海景房的建设步伐,自西向东,在20多公里的海岸线上陆陆续续建设了200多个海景房项目。
据每日经济新闻统计,2007年至2010年,乳山房地产竣工总面积高达562.34万平方米,这也是乳山楼市的最鼎盛时期。
如今,乳山海景房多到什么程度?甚至有当地人说,“把乳山市所有的人口填进去都住不满。”、“在银滩,卖房子的比卖菜的多。”
可见,离中心城区远(
距离威海市区约90公里
),当地没多少就业岗位,而且供应量巨大,是乳山海景房卖不起价的重要原因。
02
威海市区房价,还是在涨的
乳山房价虽然不给力,但威海市区还是在涨的,这说明远郊海景房再漂亮,也没有中心城区的普通房子能打。
据安居客,威海市区新房价格从5626元/㎡(2015年12月),涨到9627元/㎡(2020年12月),五年上涨71.12%,虽然比不上一二线城市,但和乳山海景房“十年不涨”相比,简直有着云泥之别。
数据源自:安居客
数据显示,威海房价是在2018年站上一万元单价大关的,至今还在小幅盘整中,2021年1月,新房价格为9797元每平,环比微涨1.77%。
换句话,已经横盘三年之久了。
这里简单介绍一下,威海这个三线海滨小城。
威海,是山东省的地级市,位于山东半岛东端,三面濒临黄海,以海洋、外贸、旅游、轻工业等为支柱产业,对外打出的招牌是山东半岛区域中心城市、海洋产业基地和滨海旅游城市,是我国有名的钓具之都、养老避暑旅游之城。
统计数据显示,2020年威海GDP为3017.8亿元,连续多年稳居全省第10,处于全省中下水平,名义增速1.82%,实际增速3%。
但早在2015年,威海的GDP就突破了3000亿元,达到3001.57亿元,过去5年,经济增长接近停滞。
来看一组数据,据统计公报,威海2019年度的房地产开发投资383.22亿元,同比增长11.0%。
其中,商品房竣工面积624.85万平方米,同比增长15.4%;
商品房销售面积628.57万平方米,下降39.8%。
可以说,威海房价过去能够上涨不错,更多靠的是通胀,而不是经济发展,未来也很可能是这样。
03
上海、深圳的一些海景房也不值钱
对比乳山和威海市区的房价,可以发现,靠海的房子远远没有中心城区靠谱。
其实不唯乳山,即使是上海和深圳的海景房,也不怎么值钱,长期跑输大盘。
韩寒最近在一个小视频就分享了一个故事,他曾研究发现,相比其他国际大都市,上海的海景房是个洼地,于是劝朋友买上海金山区的海景房,结果几年过去。
上海其他去的房子都涨了,唯独他推荐的海景房没涨……
为啥呢?因为上海压根就不是一个海滨城市啊,它的市区和海岸线非常远,很多海景房距离上海市区超过50公里,而且布局了石化产业,居住体验和“诗和远方”沾不上边。
深圳东部的海景房,也一样跑输大盘。最近几年,媒体就
发现,
位于深圳东部的一些极贵的海景豪宅,几乎十年没涨
。
深圳,一个被称之为“地球经济中心”的城市,居然也会存在十年不涨的房子,而且是正儿八经的海景房,令人难以置信。
所以,观察上海、深圳、乳山的海景房,大家可以从中吸取什么教训呢?
同样是海景房,香港浅水湾、深圳湾、厦门岛的海景房可以卖到十几万一平,而深圳大梅沙、上海石化区、威海乳山的海景房为什么就不值钱呢?
这其实说明了一个问题,
海景房之所以贵,并不是那个“海景”值钱,而是它靠近的城市资源值钱
,无论是深圳湾还是香港浅水湾,其实都位于城市中心区,属于闹中取静的绝佳地段。
在此意义上,“海景”不过是一种锦上添花的附加值,如果没有一流的城市资源作为基础,
“海景”本身并不值钱
。要知道,中国海岸线长达1.8万公里,天南地北景色迥异,海景本身根本就不算什么稀缺资源。
在房地产的价值体系中,海景、山景、江景、湖景都不是最美的,最美的永远是人、人、人、人、人、人……
只有靠近人口稠密的大都市区,你的房子才具有持久的价值。
延伸阅读:
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