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返乡见闻：美丽的海景房，跌至十几万一套

安十一 镁地产 2023-03-23


“面朝大海，春暖花开”是多少人的诗与远方。如果买一套海景房，能每天看海，顺便躺赚数钱，可以说是最浪漫幸福的买房经历了。
 
但近年以乳山海景房为代表的海景房接连上热搜，免费跟团游骗买房、赔钱卖出白菜价等新闻，让海景房的走红充满了黑红黑红的气质。
 
恰巧乳山就是我老家威海的一个县级市，趁着过年回家的机会，俺也四处溜达了下，今天就以乳山海景房为样本，继续聊聊海景房这个历久弥新的话题。 
 
01
三线小城的海景房，十几万一套
 
早在2019年，媒体就广泛报道过乳山海景房的“白菜价”新闻，如今两年过去，当地房价怎样了呢？

乳山，是一座以海景房闻名全国的山东小城，夏天凉爽舒适，生活节奏缓慢，拥有我国北方最好的沙滩，被誉为“天下第一滩”，也是旅游疗养、避暑度假胜地。

据《每日经济新闻》2019年的报道，10年前，乳山银滩海景房火爆的时候，二手房均价约3500元/㎡，但十年过去，当地房价几乎停滞。
 
2009年，有购房者花了20万元在银滩的航海盛都买了一套36平方米的精装修小房子，单价约5000多元/㎡，主要考虑投资用。但到2020年下半年，只能忍痛割肉，以13万元卖出，粗算亏了7万元。
 
贝壳找房上，2021年1月份，乳山银滩的二手海景房挂牌均价在3600元/㎡左右，与十年前市场挂牌价格差不多。
 
 
在乳山，“诗与远方”显得很廉价。贝壳上，一套98平的三房卖18.5万元，单价1888元/㎡就能过上“看海景醒来”的浪漫生活。
 

如果嫌装修麻烦，还有一套精装修的98平三房供你选择，才卖21.6万，单价2200多元。

因为太过心动，编辑还仔细看了一下，这套房子距离威海市区91公里，的确非常“诗和远方”，但是到银滩滨海旅游度假区4.7公里，驾车7分钟，一脚油门就能到洁白的沙滩奔跑，再吹着海风、吃吃海鲜烧烤，想想真是很爽。
 

贝壳上挂牌的这样十几万、二十几万的乳山银滩海景房还有好几套，可见乳山的海景房已没有早些年的声势，“钱”景堪忧。
 
可能有人想问，乳山的海景房跌的这么惨，是因为经济不够给力么？

从数据来看，乳山当地的经济可能并不算差，人口虽只有50多万，但GDP在2018年一度高达565.52亿元，人均GDP已超过10万元，和成都、济南、大连、郑州等省会城市十分接近。

不过，2019年，乳山的GDP一下子锐减为277.36亿元，差不多少了一半。当然，这可能与国家统计局调整统计方式有关，因为2019年，很多地区都因为这个原因，GDP出现了下滑。

根据新的统计方式，乳山的人均GDP大约5万元，就低于全国平均了。大水退去，才知道谁在裸泳。乳山的经济实力水落石出，这几年房价跌落也不足为奇了。
 
当然，还有一个更重要的原因是，当地海景房的供应量实在太大了。
 
乳山市的海景房多集中分布于银滩旅游度假区，规划面积8.5平方公里。在2000年之后，银滩加快了海景房的建设步伐，自西向东，在20多公里的海岸线上陆陆续续建设了200多个海景房项目。
 
据每日经济新闻统计，2007年至2010年，乳山房地产竣工总面积高达562.34万平方米，这也是乳山楼市的最鼎盛时期。
 
如今，乳山海景房多到什么程度？甚至有当地人说，“把乳山市所有的人口填进去都住不满。”、“在银滩，卖房子的比卖菜的多。”
 
可见，离中心城区远（距离威海市区约90公里），当地没多少就业岗位，而且供应量巨大，是乳山海景房卖不起价的重要原因。

02
威海市区房价，还是在涨的 

乳山房价虽然不给力，但威海市区还是在涨的，这说明远郊海景房再漂亮，也没有中心城区的普通房子能打。

据安居客，威海市区新房价格从5626元/㎡（2015年12月），涨到9627元/㎡（2020年12月），五年上涨71.12%，虽然比不上一二线城市，但和乳山海景房“十年不涨”相比，简直有着云泥之别。


数据源自：安居客

数据显示，威海房价是在2018年站上一万元单价大关的，至今还在小幅盘整中，2021年1月，新房价格为9797元每平，环比微涨1.77%。

换句话，已经横盘三年之久了。

这里简单介绍一下，威海这个三线海滨小城。
 
威海，是山东省的地级市，位于山东半岛东端，三面濒临黄海，以海洋、外贸、旅游、轻工业等为支柱产业，对外打出的招牌是山东半岛区域中心城市、海洋产业基地和滨海旅游城市，是我国有名的钓具之都、养老避暑旅游之城。

统计数据显示，2020年威海GDP为3017.8亿元，连续多年稳居全省第10，处于全省中下水平，名义增速1.82%，实际增速3%。但早在2015年，威海的GDP就突破了3000亿元，达到3001.57亿元，过去5年，经济增长接近停滞。
 
来看一组数据，据统计公报，威海2019年度的房地产开发投资383.22亿元，同比增长11.0%。其中，商品房竣工面积624.85万平方米，同比增长15.4%；商品房销售面积628.57万平方米，下降39.8%。

可以说，威海房价过去能够上涨不错，更多靠的是通胀，而不是经济发展，未来也很可能是这样。

03
上海、深圳的一些海景房也不值钱
 
对比乳山和威海市区的房价，可以发现，靠海的房子远远没有中心城区靠谱。

其实不唯乳山，即使是上海和深圳的海景房，也不怎么值钱，长期跑输大盘。

韩寒最近在一个小视频就分享了一个故事，他曾研究发现，相比其他国际大都市，上海的海景房是个洼地，于是劝朋友买上海金山区的海景房，结果几年过去。上海其他去的房子都涨了，唯独他推荐的海景房没涨……


为啥呢？因为上海压根就不是一个海滨城市啊，它的市区和海岸线非常远，很多海景房距离上海市区超过50公里，而且布局了石化产业，居住体验和“诗和远方”沾不上边。

深圳东部的海景房，也一样跑输大盘。最近几年，媒体就发现，位于深圳东部的一些极贵的海景豪宅，几乎十年没涨。

深圳，一个被称之为“地球经济中心”的城市，居然也会存在十年不涨的房子，而且是正儿八经的海景房，令人难以置信。

所以，观察上海、深圳、乳山的海景房，大家可以从中吸取什么教训呢？

同样是海景房，香港浅水湾、深圳湾、厦门岛的海景房可以卖到十几万一平，而深圳大梅沙、上海石化区、威海乳山的海景房为什么就不值钱呢？

这其实说明了一个问题，海景房之所以贵，并不是那个“海景”值钱，而是它靠近的城市资源值钱，无论是深圳湾还是香港浅水湾，其实都位于城市中心区，属于闹中取静的绝佳地段。

在此意义上，“海景”不过是一种锦上添花的附加值，如果没有一流的城市资源作为基础，“海景”本身并不值钱。要知道，中国海岸线长达1.8万公里，天南地北景色迥异，海景本身根本就不算什么稀缺资源。

在房地产的价值体系中，海景、山景、江景、湖景都不是最美的，最美的永远是人、人、人、人、人、人……只有靠近人口稠密的大都市区，你的房子才具有持久的价值。

延伸阅读：
人口净流出的三线小城，房价为什么涨了？
说说珠城「东区」鄙视链
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