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长隆悦府点评,优缺点分析

陈一朵 孙不熟评楼市 2023-11-25

昨天看了炙手可热的华润长隆万博悦府,和大家分析一下。‍‍‍

先说优点:
1、CBD属性强,项目位于万博商务区,这里有着广州南部最强的摩天大楼天际线。
CBD属性强,意味着保值升值、二手流动性都会比较好。这一点很重要,所以放在第一条来说。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍
2、自带超级配套,项目配建约30万方的万象天地,下楼就是顶流商业,不要太香。
这一点真的很加分,在广州,大部分项目都是纯住宅小区,像这种涵盖购物中心、写字楼、住宅、酒店、学校的超大综合体项目,真的不多。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍
3、有学校,项目将配建幼儿园、小学、中学,虽然引进的学校还没有定,但以华润一贯的实力,肯定不会差。编辑道听途说哈,配套小学可能会引进东风东,中学也大概率是名校。
这一点也比较加分,弥补了旁边和樾府没学校的不足。‍‍‍‍‍‍
4、品牌强:央企华润的品牌实力与品牌号召力,都是有目共睹的,这意味着项目的交楼时间、交付质量、整体品质都有保证。
由于品牌效应强,以后在二手市场的溢价与流通性,都是看好的。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍
5、户型好。目前在售的一期产品,主要是98-142m²三至四房户型,户型设计吊打周边二手房。其中142m²F户型是最好的,可以做到南北对流、灵活横厅、主套双窗+转角全景飘窗,空间感很不错。
6、价格方面,目前在售价格在6-6.3万/m²,相比之前6.2—7.2的吹风价,略低,但实际价格低于吹风价,也属正常
这个价格,比周边二手肯定要贵的,番禺当地人可能觉得不适应,但毕竟是改善型新房,品质感上了一个档次,6万左右的价格,也说得过去。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍
目前周边二手市场,大概3到5万左右,以当地标杆盘万科欧泊为例,该楼盘二手售价大概4.4万左右。
目前所剩货量不多,98m²户型已经卖完了,124m²、142m²所剩房源也很少,能够挑的楼层不多。
销售说,如果想挑更好的楼层,需要等后续加推,但后期会主推大户型,价格也将有所上升。
再说几个不足:
1、98m²小户型靠近汉溪大道,这个是主干道,可能会有一定的噪音干扰。如果想安静,就需要买第二排的楼栋,但第二排主要是142m²的户型,以及少量的124m²户型。‍‍‍‍
2、密度比较高,容积率接近5,最高楼层47层,看上去有点密,但容积率略低于旁边的和樾府。毕竟是CBD商圈的地块,容积率不太可能低的。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍
3、番禺的规划还是不太行,缺乏精细化管理,比如万博的路网规划比较乱,非常容易堵车,如果是大马路,往往要绕个大圈,行人过马路的体验也不好,不像在越秀、天河那么高效丝滑。
当然,万博已经是番禺最好的地方了,但城市品质的提升,仍需时间啊。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍
购买建议:
1、98m²、124m²小户型的性价比较高,未来在二手市场的流通性不用担心,可以放心买。
就户型而言,个人认为142m²F户型是最好的,尤其是主卧两面墙都是大玻璃窗,270度的观景面让人很上头。但这个户型的价格也最贵,要比142m²C户型每平米贵5000块左右。
2、大户型要稍微冷静一下,多想一想以后的流动性。‍
142m²及以上的户型,居住体验肯定好,但总价基本要去到900万以上,打破了番禺改善型客群的舒适区,以后在二手市场的流通性,可能没有小户型那么好。
不过,以万博的成长性,未来消化900万以上的房子,问题也不会太大。但如果是200平米以上的大户型,就真的要冷静一下了。‍‍‍‍‍‍‍‍
毕竟,这个总价,在天河、海珠也能买到不错的房子,所以它的大户型会面临更多的竞争。毕竟,万博再好,和天河、海珠还是有差距的,总价如果太高,购房者可能会想,为什么不买核心区?
3、目前开发的是一期地块,二期地块和万象天地更近,定位也更高,如果想买大户型的,可以等二期地块。但与商场太近,人也相对杂一些。
当然,没有哪套房子是完美无缺的,买房就是一个取舍的过程。
如果你想咨询买房,可加本文作者陈一朵的微信👇

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