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下调存量房贷有戏吗?

樱桃团队 樱桃大房子 2023-02-14

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上一周,我们连发两天“提前还贷”文章后,提前还贷这事就火了。

现在各大小媒体都在跟踪报道这事,有媒体报道说,某国有银行还曾专门开会讨论怎么应对还款激增的问题。

这也好几天过去了,现在看来,开会讨论的结果肯定不包含下调存量房贷这一项。

本以为这一次史无前例的救市,还能有更多期待,但通过各个渠道的了解,银行降存量房贷的可能性特别低。

主要原因在前些天的文章也跟大家说过了,住房贷款是银行重要的优质资产,降存量房贷利率无异于割银行的肉。

银行一个重要的收入来源是从利息差里面获利,包括其他一些资管业务现在都还只是在发展中。

比如一家银行以年利率4%从存款那里借到钱,然后把它以年利率6%贷给借款人,银行就赚了2%的息差,这就是净利息收入。虽然银行也有其他的收入来源,但净利息收入占大头。

这样的商业模式,也就决定了银行想要利润最大化,最好的状态就是无库存。通俗点说,就是把吸收进来的钱全部都贷出去,让每一分钱都有利差可赚。

但现在的情况估计很多人也知道,贷款的人很少,存款的人很多,并且已经夸张到“超额储蓄”的程度了。

钱都躺在银行里,而且越躺越多,银行的净利息收入就变得越来越少,利润空间被极限压缩,经营压力就上来了。

这个时候大家再去提前还房贷,再呼吁着降房贷利率,继续降银行的收益,于银行来说无异于雪上加霜。

特别是现阶段资产荒的情况下,银行也不容易找到可替代的资金投向。

所以这一轮,银行无论如何都会努力撑下去。

而且从实操层面来说,存量房贷利率调整也很困难。

08年确实给存量房贷利率打过折,但是据说现在存量房贷规模已经超过50万亿,是2008年的十几倍。

如果按照08年某些银行存量打折的准入条件来看,要查大家的征信,银行的工作量是很大的。

08年某银行存量打折的准入条件:近两年没有拖欠两期贷款以上还贷、不存在违约和两笔以上未结清房贷的。

把工作量加在这这个程序上,的确很难。

还有就是大家都在说的问题,目前各个城市的利率并不统一,如果要降存量房贷,怎么降也是个问题。

况且,站在银行角度,银行也有银行的难出,现在要支持给企业低息贷款,促进社融和经济恢复,本身就需要很多成本。

这种情况下,接下来的走势也很明显了。

“提前还贷”会继续下去,尤其是随着房贷利率越来越低,过去两年的存量利率跟现在的利率差别会驱动更多人还款。

目前银行还款流程的门槛有:

取消线上预约还款,要求线下排队还款;
增加审核周期,合同有罚息金额;
设置提前还款额度,额度用完顺延下一额度周期;

还有一些不经意的小BUG,比如还款日前最后一天通知客户准备好资金,让还款人错过还款日期,当然这条是个别反馈的,不具备普遍性。

以上是我统计近期粉丝留言的结果,但并不是每家银行都有这些操作,有些银行提前还款的审批时间就很快。

这跟各银行个人住房贷款的余额体量也有很大的关系。

个人住房贷款余额体量比较大的,收到的提前还贷申请也会比较多,银行处理起来就慢一些,还款也就相对难一些。

各银行目前的个人住房贷款余额由高到低的排名是:建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、邮储银行、交通银行,依次对应的就是各银行的还款难度。

大家可以对应着看看,是不是这样。

银行流程复杂,但感觉大家提前还款的决心还是很大。

现在银行收到的还款额大幅上升,虽然没有统计到的全国数据情况,但从一家银行就能看出提前还款的泛滥程度。

一家东莞银行的个贷经理说,今年1月以来,他们银行提前还贷的人数比之前涨了50%左右,单单是他们银行就收到了1个亿的还款。

可以预料到的是,今年上半年的个人住房贷款余额数据依旧很差。

当下的整个局面,就像是一场博弈,但劣势在借款人这边。

银行要求大家提前30天提交还款申请,这是合同约定,没什么好说的,契约精神应该有。

但银行要求大家排队,不管是排3个月、6个月还是1年,都是银行说了算,而对于银行的业务办理时间,却没有人约束。

说白了,除去合同约定的部分,银行说什么就是什么,这未免有些不太公平。

最近我还看到一个新闻,个别银行对存钱也设置了门槛:存款5万块,需要提供收入证明。

这事发生在浙江湖州的一家银行,一市民去银行存款,银行的工作人员除了问存款人的职业、现金来源这些问题,还要求存款人提供收入证明的材料。

5万块,说多不多,说少不少,但要说清楚来源,并且能提供证明资料,估计很多人都搞不定。比如说这钱如果是压岁钱,怎么证明?

这虽然是个案,但是背后也说明了,银行现在并不喜欢那么多存款,更喜欢贷款。

现在存款存的那么凶猛,贷款却没有要动的意思,没有营收,银行是真的急啊。

那么这事有解吗?或者说存量房贷下调无望,房贷利率下调的城市还在增加,提前还贷什么时候会终止?

我觉得什么时候市场信心真正回归,什么时候提前还贷就会慢下来。

提前还贷更像是一种防御行为,是悲观预期下,大家应对危机的正常反应。

新增房贷利率下降确实会让人觉得很不公平,但归根到底来说,还是大家对未来没什么信心,预期还是没有回归。

确实是身边的例子都太鲜活了,降薪、裁员、收入不稳定……这些不是短期利好能够扭转的,大家需要看到更实在的东西,比如房价不再降了,生意好起来了,工作没那么难找了。

所以,目前主要还是依赖信心回归和房价的稳定。

这会影响到二手房市场吗?

大家都在讨论提前还贷会影响到二手房的挂牌量的增加,挂牌量增加,存量市场供过于求,继而影响到房价。

我觉得影响是很小的,新增房贷和存量房贷确实是有些差距,但并不如房价下降给到的刺激大。不至于为了一点利差卖旧换新,毕竟二套房的门槛也不低。

现在提前还贷,很多是因为手里有钱的没有什么投资渠道,不如提前还了,有些人甚至在把房贷改成“抵押贷”转贷。

我建议大家,确实不用盲目跟风,如果利率不高,低于5%可以考虑不还,今年毕竟有很多持有资产的机会,手里头尽量留一些现金,以便随时可以入手。




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