“还了6年房贷，每年10万，一共还了3万本金，57万利息”！最近，大学老师张雪峰在微博吐槽还房贷的经历被拱上热搜了。普通人一看到这条消息估计血压立马飙高，内心想着银行这吸血鬼可真狠，纷纷义愤填膺跟着骂银行。很多人买房估计都是糊里糊涂的，更别说算清楚银行的利息和本金了。张雪峰的这个例子但凡是关心一下贷款知识的一看就知道不妥，银行是吸血鬼这没错，但不至于全吸干。今天张雪峰就澄清说是朋友的例子，而且朋友说错了，他还买了车位，事实上他朋友本金已经还了23万了。但#还贷60万利息57万这个话题已经上热搜了，张雪峰想撤都撤不回去。其实类似的话题早就被讨论过很多遍了，张雪峰的这条微博只是恰好戳中了大众对于银行，对于房贷利率的不满，顺势被推上风口浪尖而已。就拿我房产群来说，进群的人大部分都是有过购房经验的，大家经常讨论的话题除了楼市热点新闻政策，剩下的就是探讨如何“转贷”了。张雪峰最后澄清了还贷60万，利息不是57万，而是37万，但这也非常高啊。一线城市那些动辄几百上千万的房子，贷款利息就好几百万，自己的收入增速跟不上房贷利率，想想就心疼。我的读者群体对于转贷应该不陌生吧，我之前的文章里面也有提过。大家应该也经常收到银行工作人员或者是金融中介的电话“房贷利率高于5%的朋友们，可以考虑置换成3.7%。”以5.5%的房贷利率转换成3.5%的经营贷利率为例，100万房贷，20年还款期限，简单一换算，可省下26万利息。 2020年上车的改善群体利率更是高达6%以上，估计看到转贷立马就心动了。其实转贷也没有什么高科技，就是把商业贷款辗转腾挪成经营贷，或消费贷而已。先说消费贷，刚好今天我才接到一个兴业银行的电话，在完全没有抵押物的前提下，60万的消费贷年利率为6%，有房产证明这些则可以做到5%。这个和房贷相差不大就不考虑了，其他的消费贷额度都很低。现在经营贷一般是自己名下有公司的就直接找银行做了，没公司的就找中介做。中介一般解释的很简单，但总是有意无意把风险告知这一栏忽略掉，或者模糊带过。今天我就和大家明说，如果你只是一个普通人，名下也没有正常运营的公司，办理经营贷往往会存在三大风险。经营贷一般要求有公司，不过你要是没有金融公司也会提供一条龙服务，他们一般会找一个符合要求的营业执照过户，把你包装成经营者或者股东，其实就是借壳，费用大概3000元。要是这家公司未来有经营风险，你作为股东也是会被牵连的。一二线房子动辄几百万，没钱的话金融公司也帮你垫资过桥，手续费一般是1~2%，比如借取一笔100万的过桥资金，利息约1000元/天。具体借多久要看银行放款，快的话三四天，慢的话一个月都有可能，这里就存在一定风险。另外经营贷一般都是三年，三年后只能重新续，又要重走一遍流程。这又是一个风险点，要是遇到银根收紧，银行不给放贷，或者拖你几个月就糟糕了。也有可能你的房子价值下跌了，贷出来钱没之前多等等。如果续贷不顺利，搞不好背上高息负债，也影响自己征信，得不偿失。即便你顺利转贷成功，但也别高兴过头，中介手续费1.5%左右要付。整个过程存在非常多不可控的未知的风险，需要申请人自行承担。大家可以算一下，房贷总额高的话转贷成本去到七八甚至10万以上，并不低，还要时刻担惊受怕。当然相比起以上风险，最可怕的是遇到第三点：抽贷风险。深圳已经开始出手整顿经营贷还房贷了，部分银行暂停存量银行业主申请经营贷。而且央行、银保监会也发出关于提前还贷或转贷的风险提示。其实从严格意义上来说，商业贷款转经营贷不能简单叫“转贷”，就是违规办理经营贷。因为经营贷指的是给企业主用于生产经营的，而非流进楼市。这段时间我观察到有些地方已经针对经营贷流入楼市开出罚单了，大家还是要谨慎为好，不要盲目而行。我一直都不建议普通人做经营贷，主要是大家对经营贷认识不足，只想省钱又没能力承担风险。经营贷是要讲究时机的，一般都是在利息低，楼市惨的时候才比较好做，安全系数高。就是因为看到市场成交开始有起色了，这个时候你还冲进去就是等着被揪。普通人还是建议老老实实还贷，那个才是唯一不允许银行抽贷的贷款，或者手里有钱想省利息的就提前还贷，别老听别人忽悠。把自己的房子卖给自家人，找个相熟的中介操作，给点代办费即可。既避免经营贷的不稳定，同时又降低了房贷利率，同时又把自己手上的现金提前还贷了一次。要是满二唯一的话，最大的费用就是契税了，省下的利息比契税多，还是划算的。
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