逆势热销项目再推新，完全可以闭眼入
过去购房者看房企排行榜、项目热度就能把房买了，现在除了产品品质，连房企的债务结构都要了如指掌。在新的市场需求与竞争驱动下，房企想要在市场突破重围，回归产品本身已成为当务之急。需要房企基于市场变化迅速作出反应，调整产品方向，但事实情况是大多数房企的思维还停留在产品标准化的层面，对个性化、新生代需求洞察不足；需要房企在产品标准化体系的基础上，进行个性化创新。有溢价的产品一定是区域占位、客户需求、土地价值深度挖掘的三联动。类似的需要还有很多，总的来说，产品即内容，客户即未来，只有基于市场，洞察客户最新需求，才能造就穿越周期的好作品。当然，普通购房者想要依此判断一个项目的产品力是很困难的，这需要长期的行业知识积累和基于市场变化的独到眼光。一个简单的方法就是找到那些“另类”，比如逆势热销的项目，再推新，就完全可以闭眼入。每一套房背后都是一大家人，被全家拿着放大镜层层选拔挑出来的项目，不会错。去年万科瑧湾悦首开，选房现场相当热闹，开盘当日就实现了9成去化，次月即清盘。楼市同期，开盘去化6-7成就能算卖得很好了，9成确实是打破了市场的超预期。
什么样的产品力能够获得市场的一致认可？购房者很好奇，同行业的从业人员也很好奇，所以当瑧湾悦“出圈”，业内从业者们纷纷来到瑧湾悦，是参观，也是学习。
去年底光速清盘，数据有一些滞后性，今年1月数据公布，瑧湾悦果然不负众望，拿下2023年首月住宅销售金额的排名第一。2023年1月深圳普通住宅项目销售金额TOP10，万科瑧湾悦排名全市第一。
楼市同一时期，深圳大部分项目多困于去化，万科瑧湾悦却能逆势热销，是什么让万科瑧湾悦赢得了市场？除品牌力和产品细节之外，我觉得最主要的原因在于两个字：高度。万科瑧系产品在深圳早有盛名，比如大家所熟知的香蜜湖万科瑧山府、深圳湾万科瑧湾汇。是万科的高端产品系列，从选址、产品规划、社区配套，都有一套非常严苛的标准；
也是二手房市场上“天花板”水准的存在，典型例子如万科瑧山府，开盘限价9.7万/㎡，如今二手房价已经翻倍，达到20万+/㎡。（数据来源：链家网）万科瑧湾悦是瑧系第三代产品，在前几代瑧系产品的基础上，万科瑧湾悦进行了新一轮的迭代，代表着一种互联宜居的理想生活。2、遍布大湾区，万科瑧湾悦代表着走在前沿的豪宅模板市场几近一年半的调整，大多数房企致力于在产品力上下功夫，卷产品力一度成为市场主流。但说实话，多数产品只是单一在某一方面发力，比如精装升级、户型空间升级，从设计到装配到配套全面升级的项目少之又少，万科瑧湾悦是其中全方面全体系颠覆的代表。目前包含万科瑧湾悦在内的瑧系第三代产品，已经遍布大湾区，深圳除外，诸如东莞、珠海、佛山也都是瑧系第三代产品的身影，甚至是大湾区之外的南宁、长沙，瑧系也都有参与进来。
作为湾区豪宅模板，瑧湾悦是如何颠覆市场的？
万科瑧湾悦位于深圳前海，前海是全球经济未来第四个增长极的重磅战略要地，将容纳全国乃至全球的顶尖人才。抓住这些要点，万科对于万科瑧湾悦的打造也很清晰，要的就是给在这片热土上奋斗的深圳人一个更未来、更宜居、更理想的生活方式。万科瑧湾悦是纯4房住宅，二期预推建面约115-118㎡4房2卫和建面约174㎡4房3卫。纯4房住宅在前海很少见，万科瑧湾悦的出现，填补了前海纯4房住宅的稀缺。但万科的初衷，不是标新立异于市场，而是从更好的居住方式出发，给买房人提供一个纯粹的居住环境。过去前海不少120㎡户型都只做到了3房，但万科瑧湾悦建面约115㎡却能做到真4房，且各个空间尺度感都很舒适，足以看出万科在户型上下足了功夫。这沿袭了万科一贯做产品的硬核，也彰显了万科对于市场的精准把控。万科瑧湾悦设计之初，万科就详研地块，描摹客群，基于市场外部环境、客户的需求敏感点等制定初步方案并反复多次论证，再结合客户端的反馈优化、迭代，打造具有引领性的居住样板。深圳头排位置，万科瑧湾悦的客群肯定是以高端居住人群为主，且男女主人都有各自独立的事业，书房是少不了的，加上主卧与儿童房，至少需要3个房间。在此基础上，如果想要娱乐空间，如果家里有老人，如果要生二胎，4房都是必要的。作为区域内目前唯一在售的纯4房住宅，万科瑧湾悦对比周边新房，也有着明显的优势。一是同面积段产品，万科瑧湾悦总是比其他新房项目多出一间房；
二是未来的二手市场上，4房产品的稀缺性给万科瑧湾悦带来的价格主动权。过去已有数据表明，前海的4房产品基本上都比3房贵，而且一个楼盘的4房和3房单价接近，4房总是率先被卖完。
2022年前海的成交数据中，4房产品和3房产品价差差不多达到3-4万/㎡。
由于供需两端的不平衡，4房尤其是纯4房住宅在未来二手市场上的价格主动性会一直存在。供给端，前海本身供应就少，纯4房住宅更是几乎没有。前海的第一块宅地出让于2019年，迄今为止，只有万科瑧湾悦做到“纯4房住宅”，也是前海的第一个“纯4房住宅”。“7090”政策的限制，纯4房住宅有着极高的开发设计门槛，未来供应依然稀缺。“7090”政策：套内面积90㎡以下的户型，必须占到整个项目总面积的70%以上。需求端，三胎时代开启，基于家庭结构变化以及改善型需求的释放，四房的需求会越来越多。
基于这种现状，未来的市场供应，4房放盘量会明显少于3房，且由于是纯4房住宅，万科瑧湾悦会成为未来二手市场上的“主角”，拥有着价格主动权。3、阔绰大横厅，IMAX巨幕视野，真正实现“空间为人服务”大横厅设计，可以横向延展空间尺度感，满足生活需求的同时，也能构筑高端社交需求，真正实现“空间为人服务”。
它能满足生活需求。阔绰的空间尺度能够带来满屋的阳光，同时拉大景观面，将窗外美景延入室内，享受IMAX巨幕视野。它能打造多元功能场景。大空间随便腾挪出一个角落，就是各种生活场景。铺上瑜伽垫，就是妈妈的阳光瑜伽室；
放上简洁玩具柜，就是孩子的童趣游乐场；
它能营造高端社交场景。不论是家族聚会或是私密圈层的交流洽谈，奢阔空间都是身份的彰显。万科瑧湾悦的户型采用的是以“双”为主的理念，将会客厅、餐厅、卧室等空间进行科学分区，打造属于男女主人、小孩、老人独立的私人空间，营造出相互依赖但又不互相影响的家庭氛围。5、全生命周期住宅，契合“城市再生”理念，让房子和家庭一起成长万科瑧湾悦对于高知人群的真实居住需求真的拿捏的很准。表面上看上去是4房，其实是全生命周期的房子，能够基于家庭生活场景的变化，做到弹性适配。
契合每个家庭不同阶段的不同需求：无论二人世界、三口之家、二胎家庭，都可以通过优化空间格局，获得更好的居住体验。实现买房一步到位，节省换房成本：面对越来越高的换房成本，全生命周期住宅可以实现买房一步到位，居住价值得以体现。这不是口号，而是一条条被严格执行的标准，是看得到、摸得到、体验得到的实景与细节。有幸参观过万科瑧湾悦的创意展示空间，可以说，从一道道工序，到一条条施工标准，瑧湾悦的品质都很真实。大横厅设计本就给到了万科瑧湾悦奢阔的空间，LDKB一体化的设计在原有奢阔空间的基础上，形成了Double效果。
采光更好、通风更强、空间利用率更高，几乎没有一点空间浪费，就连过道都是客厅的一部分。也是第一次，在高层看到了“院落”，这大概就是亲眼看到万科瑧湾悦的大阳台得来的震撼感受。
理想居所，莫过于如此，承载着全家幸福光影和欢声笑语的同时，让每一平方米都能物尽其用。客观来说，万科瑧湾悦的空间感，一小部分也来自质感，可以通俗理解为全屋整体统一的用材与色调。万科瑧湾悦的整体色调以高级浅色和深色系为主，整体感强，细节丰富，非常高级。
比如卫生间的淋浴屏玻璃，就是在整体色调考量的基础上，选用品质、颜值更高的超白玻璃。包括创意展示空间的无主灯设计，也是结合整个空间去考量的。灯具的选择上，万科瑧湾悦尽量避开华丽巨大的水晶吊灯，无主灯设计更是让整个空间质感翻倍，提高空间审美的同时，光线更柔和明净，空间更开阔通透。（交付灯具标准以双方签订的《商品房买卖合同》及其附件为准）
类似的细节几乎出现在万科瑧湾悦精装的方方面面，据万科方面的透露，万科瑧湾悦的装修选材，综合要义就是在实用的基础上，以突出质感为关键。如果说色调及选材是为了打造有质感的高级居家空间，那细节设计，就是为了打造精致的居家舒适度。万科瑧湾悦的细节设计，大到功能需求，小到生活习惯，每一处都力求舒适惬意。
可自行调节高度的玄关柜：根据鞋子高度，自行调节鞋柜内部空间厨房滴水线（拉槽）设计：避免台面上的水流入下方柜子厨房可开可合推拉门设计：自由决定厨房空间的开敞或闭合设置有防潮防变形金属档条的浴室柜：防止物品掉落，洗漱用品可以安心放置卫生间设置了置物的壁龛：减少易损二次挂件的出现，容量也能满足市面上常规洗漱用品的容量和尺寸
细节决定居住的舒适度，多数人还停留在深挖居住舒适度的细节上，万科瑧湾悦已经全部都做出来了。将质感贯穿到底，为了美观，万科瑧湾悦的工艺也更复杂，要求更高。
万科瑧湾悦的主卧和客餐厅等重要场景采用全屋吊顶及金属收边线条细节处理，其余房间为原顶设计，但采用细节线条收口，为未来加载立面装饰预留条件。金属线条收边，精致美观的同时，也能杜绝卫生死角、起到保护作用，装修也会更耐用。细节，是检验产品的关键，也最考验开发商对于项目品质的把控。道听途说，不如真实一见，参观完万科瑧湾悦的创意展示空间，也再一次领教到了万科产品的“魔力”。
长按二维码关注“樱桃大房子”