纽约转型为何离不开港口更新？

提到纽约，

大多数人的第一印象就是纽约中央公园、

曼哈顿摩天大楼等，

而忽略了最初的纽约，

是一座以海上贸易发家的港口城市。

正如它的第一个名字「新阿姆斯特丹」一样，

一直是一个迷恋商贸的港口城市。

▼ 1920年繁忙的纽约港（来源：Britain from Above）

纽约最得天独厚的条件之一，

就是拥有多个港口和延绵的码头区。

纽约港的水终年不冻、港阔水深，

除了巴尔的摩，没有其他东部城市

比这里更适合发展商业，

纽约自然就成为了主要的货物吞吐港口。

▼ 纽约 纽瓦克湾港口区

在19世纪中期，

纽约港的客运和货运量，

就已经超过了该国其它港口总和，

成为美国第一大港口。

▼ 纽约具有连接海洋与内陆的枢纽优势

通过港口贸易，纽约港

平均每年有4000多艘船舶进进出出，

巩固了其在19世纪下半叶的商业主导地位。

而繁荣的航运，

也推动了滨水区制造业的崛起，

曼哈顿岛沿岸迅速成为工业带，

到20世纪初，纽约快速发展成为

美国最大的工业港口城市，

是一座因港而生、因港而兴的城市。

▼ 纽约港，是世界最大的天然深水海港之一，沿岸分布着纽约、新泽西、纽瓦克等多个港口城市

然而时过境迁，

新的货运港口向建设空间更大、

腹地更深的纽瓦克湾区域迁移，

成为巩固纽约港国际地位的重要组成；

而纽约市河岸的众多码头，

却失去了原有的港口运输功能，

并且在城市「去工业化」的趋势下，

这些工业码头被废弃且沦为无人区，

曾经忙碌的码头，

纷纷被闲置而等待被重新利用。

▼ 电影《美国往事》中大量的镜头，拍摄于纽约废弃的滨水工业带（来源：《美国往事》剧照）

由此，20世纪末开始，

「如何处理闲置码头」

「如何通过港口更新为城市带来再次繁荣」，

成为纽约面临的重大挑战之一。

再到2012年，

飓风「桑迪」对纽约的海岸

和城市内陆造成的巨大破坏，

又促使这个问题变得更加急迫；

▼ 飓风「桑迪」对纽约海岸的破坏示意

码头的再利用

不仅仅需要考虑市民需求和经济效益，

还需要考虑对生态坏境的影响，

以及能否增加纽约在面对自然灾害时的

弹性和对抗力。

▼ 曼哈顿岛滨水区比比皆是的绿地公园

在这个大背景下，

纽约近年来不断涌现多个

城市港口与码头更新的成功案例，

在改善码头环境、提升区域人气、

联结周边片区的同时，

更对城市的文化复兴、商业提升、

科技回归等起到积极作用，

提升了区域价值、创造了经济收益，

完成了不同时期的城市发展使命。

本文就聚焦3个最具代表性的案例，

与大家进行分享。

01

强化CBD吸引力

商贸港口变身纽约活力中心

（来源：Wikipedia）

在纽约众多港口中，

有一个被称为「纽约兴起的起点」，

是曼哈顿最古老的商业街区。

在美国还没有成为一个独立的国家之前，

无论是在「纽约」还是「新阿姆斯特丹」，

就已经有船只开始出入了。

这里，便是「南街海港」。

▼ 南街海港区俯瞰

南街海港，

位于纽约曼哈顿下城东河岸边，

紧邻华尔街金融区。

不同于纽约下城商务区的摩天大楼林立，

南街海港却是一派低矮旧建筑、

海港老码头、鱼市场及老餐馆的

海港氛围的景观，别有一番风情。

南街海港的更新策略，

正是通过对历史街区的活化，

强化了城市吸引力并聚集了人气，

成功实现了从城市商务中心（CBD）

向城市活力中心（CAZ）的转变。

▼ 南街海港区毗邻金融区、布鲁克林桥

过去，南街海港以码头、仓库为主，

到处是商店市场、酒店旅馆

以及林立的帆船，是繁华的商贸港口。

1625年，荷兰西印度公司

在南街海港建立了第一个码头，

运输来自世界各地

尤其是加勒比海地区的货物。

▼ 1900年代的南街海港区（来源：Wikipedia）

来来往往的帆船带来了欧洲、中国、

印度等地的货物、丝绸、茶叶等，

再由此转至北美其他地方分销，

南街海港可以说是盛况空前。

1822年，富尔顿鱼市开张，

是当时美国东海岸

最重要的海鲜产品批发市场，

也是大西洋两岸渔业船只的终点。

▼ 全美历史最悠久的富尔顿鱼市（来源：Wikipedia）

而后，轮船取代了帆船，

由于轮船吃水较深，

就改在曼哈顿西边哈德逊河的

深水码头处停泊；

同时，布鲁克林大桥也正式通车，

替代了南街通往布鲁克林的渡轮；

还有，铁路的兴起，

也使得海运不再满足货运发展的需求。

多种资源和空间的限制下，

东河沿线新建成的其他港口变得更加受欢迎，

逐渐取代了南街海港的水运功能。

由此，19世纪后期，

南街海港开始逐渐衰落。

到20世纪中期，大部分码头被遗弃，

区域内的犯罪率开始大幅上升。

▼ 南街海港停泊展示的船只

于是，从1965年开始，

南街海港开始着手进行改造和开发。

到今天，南街海港已重焕生机，

成为纽约最吸引人的地区之一，

53%在纽约过夜的游客会选择到南街海港，

24%在纽约游玩的游客会来到南街海港购物。

南街海港是如何实现成功转变的呢？ 

①. 三方协作，实现「保护与开发」的共赢

南街海港区在城市开发中，采用的是

「政策控制、企业开发、公众参与」

的开发模式，从而确保整个开发实现

「保护与开发」的共赢。

1965年，规划相关部门

对南街海港的老建筑进行了评估，

评定建于1811年的连排建筑

——谢墨亨连栋屋（Schermerhorn Row），

具有特殊的历史价值。

1969年，城市规划委员会以此为依据，

将该地区建设更新计划的目标

由「拆除与再开发」改为「保护与复兴」，

并划定了四个半街区的港口保护范围，

并允许开设特色餐厅和滨水商店。

▼ 南街海港历史区示意

劳斯公司，为南街海港区作了总平面规划，

在保护历史街区的前提下提出了3条建议。

第一，使富尔顿街成为区域的步行中心，

加强其与华尔街、东河的联系；

第二，在富尔顿街与南街角上建设新的市场；

第三，重建17号码头并增建滨水购物廊。

劳斯公司的开发计划出台以后，

却遭到了公众的强烈反对。

当地的艺术家与居民

要求修建「城市文化公园」，

将南街海港博物馆的空间与历史街区相连；

商贩们则担心开发对他们的生意造成影响；

历史保护主义者则质疑计划的建设规模，

指出它侵犯了1973年所制定的

「港口特别地区条例」。

▼ 南街海港区步行空间（来源：Wikipedia）

最后，城市当局与开发商

对开发计划进行了相应的调整；

政府也出台了专门的

《南街海港发展规划》文件，

对海港的自然条件、文化、历史建筑、

旅游、商业、经济等进行统筹的考虑，

最后确定了南街海港的开发

「以历史保护为主，商业开发为辅，

保存地方特色」的框架原则。

②. 海港地标，营造浓郁的海港文化氛围

1967年，一个名为「南街海港之友」的

民间组织成立并开始募集资金。

在该组织的推动下，南街海港博物馆

成为南街海港区第一个改建开发项目。

▼ 谢墨亨连栋屋（来源：Wikipedia）

南街海港博物馆所在的建筑是谢墨亨连栋屋，

曾被用做船舶公司的账房和储藏室，

代表了纽约商业建筑的早期发展阶段，

被称为纽约最原始的「世贸中心」。

南街海港博物馆的藏品超过了26500件，

记载了纽约作为港口城市的兴起，

以及港口在美国经济和商业发展中的作用。

▼ 南街海港博物馆外入口（来源：Wikipedia）

博物馆外，15号及16号码头之间，

长期停泊着5艘博物馆船，

供游客身临其境地体验

古代的货船、渔船和渡轮等。

这5艘船中，有2艘被认定为国家历史地标，

有2艘被列入国家史迹名录，

还有1艘被用来作为纽约港的教育游船。

▼ 户外博物馆保存的历史船只（来源：Wikipedia）

此外，户外随处可见的路面铺装、

文物遗迹、景观装置等一系列海港标记，

共同营造出了一个与历史古迹建筑

协调一致的文化氛围。

▼ 15号码头上的观景平台及座椅

除了静态的展示，博物馆内外

还提供了专业的讲解服务和教育见学项目。

这些项目从游览历史悠久的「船舶冒险」、

「街区步行」到体验「印刷和木雕」，

为人们了解纽约这个港口城市的

历史和环境提供了更丰富、更深度的体验。

▼ 码头上的休憩空间

③. 老旧建筑活用，植入新潮商业化功能

南街海港还利用遗存的历史建筑，

进行了适当的空间再利用，

并植入了丰富的商业化功能，

让海港催生出了更大的经济价值。

1983年，

第一个商业开发项目新富尔顿市场建成。

政府希望通过引入

当时非常流行的市场商业建筑，

将南街海港区变成纽约的知名旅游景点，

如同波士顿的昆西市场。

▼ 改建后的新富尔顿市场，是一个3层楼的综合性商场（来源：Wikipedia）

随后，在1985年，

17号码头也进行了翻新，

被改造成一个充满魅力的3层楼的购物商场。

这栋商场包罗万象，有新潮的店铺

以及餐馆、纪念品、酒吧、咖啡等。

▼ 17号码头上的新商场，成为纽约最火爆的旅游景点之一（来源：Wikipedia）

再到2018年，

17号码头在飓风影响后又进行了二次重建，

升级成为了拥有巨大的屋顶绿色花园的

商业综合体。

综合体内除了引进新的精品店、

特色餐饮和娱乐业态之外，

还打造了一个可以欣赏华丽海景的

开放的屋顶平台，

屋顶空间有6000㎡，能容纳500名观众，

用于时装表演、演唱会、首映典礼等活动。

▼ 二次重建后的17号码头新商场

今天的南街海港，

整个街区主打时尚和潮流商业，

拥有潮流设计商店等新业态，

以及各类商店、餐厅及其他生活服务设施，

形成了以谢墨亨连栋屋为核心，

集餐饮、购物、娱乐为一体的

文化休闲街区。

▼ 南街海港的步行街及商业

02

承载城市人口扩张

工业码头变身生态宜居社区

与寸土寸金、高楼林立、

极尽繁华的曼哈顿一河之隔的地方，

是一个叫做长岛市的地方。

长岛市南侧的猎人角，

是纽约地铁7号线

从曼哈顿到皇后区的第一站，

既是纽约典型的港口区，又是门户区。

▼ 猎人角滨水公园区位

▼ 猎人角南滨公园俯瞰

凭借靠近曼哈顿的区位以及交通便利，

在1900年代，猎人角就发展成为了典型的

滨水工业区，拥有大片的厂房和仓库。

后来，却只剩下破败的码头设施和

冷清的旧厂房仓库等少量的几处工业遗存。

▼ 遗存的龙门架

龙门架，建于1925年，

用于长岛铁路货运支线的货物装卸。

在过去为来往于皇后区和曼哈顿岛的驳船

提供货运服务，

今天已经成为了滨水公园最大的特色之一。

▼ 旧码头货运火车历史遗迹介绍展板（来源：Wikipedia）

还有旧码头的货运火车留下的铁路轨道，

现在已经改造设计成为滨水公园的铁轨花园。

▼ 旧码头货运火车轨道遗迹改造的铁轨公园景观

如今，猎人角「用生态作为引力」，

以不断涌现的高档住宅楼，

以及不断更新的滨水公园，

为人们提供了一个全新的

公共门户和公园社区，

建立了一个连接周边社区的有弹性、

多层次的文化休闲地，

吸引并聚集了在曼哈顿工作、旅游的人群，

承载并完成了城市人口扩张的发展使命。

▼ 改造后的沿海景观

在1970年代后期，

长岛市开始「去工业化」，

并留下了许多废弃的仓库。

这些废弃的厂房

因其开阔的空间和低廉的租金，

率先被艺术家们租住进行创作，

成为当时纽约艺术活动最为密集的地区。

廉价的地皮和租金不仅吸引了艺术工作者，

更吸引了大批嗅觉灵敏的投资商和建筑商，

自1970年以来，纽约市最大的

经济适用住房建设项目率先启动，

该项目包括5000套公寓的计划，

而其中至少60%的单元

被指定为中低收入家庭的住房。

▼ 公园周边的社区

再到1998年，龙门广场州立公园建成，

促进了周边公共环境提升和社区高档化。

自此，长岛市临东河的一带，

一座座豪华住宅拔地而起、带状的

滨水公园也逐步更新完善。

▼ 滨水区各类档次的住宅群

再加上纽约市政府大幅更改区划条例，

鼓励将废旧的厂房改造成为

住宅和商业混合用地，于是自2001年起，

长岛市的商业和住宅便大幅增长，

仅在2010年至2017年间

就新建了41座住宅公寓楼。

猎人角这一区域也快速向

高档化、贵族化的社区发展，

逐渐迭代成为纽约最具活力的

多用途商业社区。

2005年，纽约市政府

又在长岛市成立了商业改善区（BID），

除了鼓励建设商住混合社区之外，

还有美化社区、举办各项活动等

聚集更多的人气。

龙门广场州立公园，

在2009年的扩建改造后，

成为一个自然与人文景观结合的

最佳野餐地点，

还有众多露天的音乐表演。

▼ 猎人角南滨公园

随后2013年，

猎人角南滨公园列入长岛市东河总体规划，

并在纽约市经济发展公司

和纽约市公园休憩部门的牵头下

建成首期（约12.14公顷），

展示了新的港口城市生态模式

和创新的可持续设计。

公园的景观设计荣获了2014年

美国景观设计师协会综合设计类荣誉奖。

▼ 公园里的椭圆形草坪，不仅可以举办各种活动，还可以在草坪上欣赏曼哈顿的天际线

▼ 游乐区成为公园中家庭亲子活动的中心场所

公园一期主要是服务于社区居民，

偏向于充满活力的动态活动，

包括了一个遛狗乐园、一个游乐区、

一个运动场、一个带有餐饮店和休闲座椅的

曲线型长廊构筑物、

一片毗邻东河的人造城市沙滩、

一些沿河布置的座椅，

还有一个能抵达对岸的轮渡码头。

▼ 充满休闲氛围的城市沙滩，游人们可以尽情赤脚踏沙

这些区域还提供了丰富的娱乐活动，

包括瑜伽、舞蹈、户外音乐会等，

人们还可以在草地和座椅停留休息，

满足了各个年龄层的不同的游乐需求。

▼ 公园内，还带有餐饮店和休闲座椅的曲线型长廊构筑物

猎人角南滨水公园共分为两期建造，

第二期（2.23公顷）

于2018年夏天正式开放，

原有的临海后工业遗址已经成为

一个全新的、兼具休闲与生态功能的

综合型城市滨水公共空间。

▼ 毗邻东河的休憩座椅，视野绝佳的观海点

公园二期则主要服务于游客，

偏向于观赏性的静态活动，

激发市民对滨水场地

和城市景观的探索和思考。

其包含了一个湿地半岛空间、

一个皮划艇码头、

多处延伸到水边的景观瞭望台，

还有一个环绕在湿地上空出挑的步行平台。

游人走在蜿蜒的步道上，

可以欣赏曼哈顿迷人的天际线，

这里成为观赏东河及对岸曼哈顿的最佳场地。

▼ 公园二期重建了4000㎡湿地，不仅是对基地工业历史的致敬，更有助于塑造城市环境复原力（来源：flickr）

由此，一期和二期的建成开放，

充分利用了猎人角原有的

工业遗迹与壮丽景色，

将整个滨水公园与周边的居住社区相连，

将城市带入公园、将公园引至滨海，

构建了一处生机盎然、极具活力的

宜居滨水公园社区，

形成了纽约标志性的开放空间，

成为可供全球海港城市借鉴的

工业码头滨水空间改造的极佳案例！

▼ 可以欣赏到曼哈顿天际线及独特的滨水落日景观

在纽约，市区仅有185万㎡土地可供开发，

这远远无法满足未来需求。

「去工业化」后，

工业码头留下的大量的闲置土地，

成为纽约城市扩张的绝佳之地。

以猎人角南滨公园社区、

哈德逊河公园社区、多米诺滨水公园社区等

为代表的码头更新项目的成功，

不仅有效提升了区域观感、

有效联结了周边区域，

提升了城市吸引力和竞争力；

还解决了由于缺少开发土地

而导致的人口和产业外溢问题，

满足了城市的扩张需求；

更影响了全球其他港口城市的

滨水区更新与发展。

▼ 通勤热力数据显示，港区改造后与城市联系更紧密

在哈德逊码头工业区，

于2001年，作为当时临近曼哈顿中城

最后一块可供开发的最大片区，

码头工业区通过打造包含写字楼、酒店、

商场、住宅等多种业态的滨水公园社区，

吸引了全球很多优质的

企业和人才的入驻和定居，

还为曼哈顿乃至整个纽约

带来了经济效益和社会影响。

▼ 哈德逊河公园，纽约滨水工业区改造的典范之一

在布鲁克林的威廉斯堡滨水区，于2018年，

在原本废弃的多米诺糖厂原址之上，

改建完成了多米诺滨水公园，

并为城市提供了公园环境里的办公空间

和混合功能的住宅建筑。

该项目重新连接了公园与城市，

为布鲁克林的产业迁移

和人口吸引提供了支撑。

▼ 多米诺公园俯瞰，位于布鲁克林区多米诺糖厂原址上

03

科技回归都市

老码头蜕变成为新型制造工业园

与曼哈顿岛一河之隔的伊斯特河南岸，

是位于布鲁克林的工业码头区。

不同于前两者，这里通过

「科技回归都市」的产业规划和更新策略，

构建了纽约的「科技产业三角区」

（由DUMBO区、纽约布鲁克林造船厂，

以及布鲁克林中心区构成），

成为了「硅巷」高科技产业发展的延伸区。

2015年，三角区已聚集了1350家科技公司，

17300名科技从业者。

▼ 纽约伊斯特南岸「科技产业三角区」

DUMBO区是科技产业三角区核心，

它被称为「数字产业区」「硅滩」

「布鲁克林的麦迪逊大道」等。

▼ 改造后的DUMBO区

在上世纪末，身为工业区的DUMBO，

一度沦为废弃货船的「坟场」，

后来，开发商大卫·瓦伦塔斯买下这片废地，

开发初衷是想通过环境重塑，

营造艺术化的生活氛围，

带动周边地产项目升值。

▼ DUMBO区滨水住宅

2010年，融合休闲、运动主题的

布鲁克林大桥公园建成，

迅速成为最受市民喜爱的城市公园之一。

▼ 布鲁克林大桥公园包含从室外到室内的运动场

在旧厂房改造方面，

建筑风貌保持艺术化的氛围，

功能上则以配套商业和小工作室为主，

目的是完善区域的生活配套功能，

并吸引当时正在从曼哈顿岛「逃离」的

艺术家入驻。

▼ 艺术化，渗透在DUMBO区的改造中

随后「科技回归都市」的浪潮到来，

纽约「硅巷」迅速崛起，

但曼哈顿岛能提供的办公间捉襟见肘。

DUMBO区有着紧邻曼哈顿岛，

与华尔街一桥之隔的区位优势，

同时，这里已发展成配套完善，

环境够「酷」，空间充足的艺术生活区。

▼ DUMBO区休闲生活氛围

DUMBO区开发公司抓住「科技外溢」的机遇，

针对初创企业推出了低租金的政策，

并联合纽约市经济发展组织、纽约大学、

POLY理工学院等机构，

搭建出针对科技企业的孵化生态链，

成功吸引科技初创企业来此聚集。

▼ 开放的公共空间成为初创企业的「办公室」

短短几年，

DUMBO已孵化出几十家科技企业

（涵盖移动通信、生物医疗、

数字化媒体等领域）。

▼ DUMBO区中的科技企业总部

DUMBO科技化的崛起，

救活了一墙之隔的布鲁克林海军造船厂。

该造船厂最早隶属于美国政府，

在二战时期创造了7万多个工作岗位。

1990年代衰落后，船厂改造更新为工业园。

▼ 布鲁克林海军造船厂与DUMBO区的区位关系

面对涌入的科技企业，造船厂发挥产业基础，

结合巨大的生产空间，针对制造类科技

打造出「绿色科技制造中心」，

与DUMBO形成科技协同发展。

绿色科技制造中心包括教育中心、

新实验室、工业设计、制造商、

共享制造设备等一条龙的科技成果转化服务。

吸引3D打印、电脑数控机床、机器人、

航空等科技制造初创企业来此聚集，

宇航服研制就是在此完成孵化。

▼ 布鲁克林海军造船厂科技产业布局示意

《世界智能制造中心发展趋势报告（2019）》

中显示，纽约高居世界智能制造城市首位，

其中布鲁克林造船厂区域

成为纽约智能制造的主要承载地，

伊斯特河南岸成为名副其实的科技水岸！

04

城市发展使命&港城更新策略

纽约从港口城市→商业中心→工业中心→

金融中心，再到今天全球化城市，

每天都在发生更新和变化。

纽约港「去工业化」留下的众多码头，

也纷纷采取不同的更新策略

而发生了巨大的变化，承载并完成了

不同时期城市及区域的发展使命！

不同的废弃码头区，

通过利用闲置的码头设施和工业遗存，

以及既有的滨水资源和壮观的海港景观，

将城市生活推到了港口。

不仅改善了城市工业滨水的环境、

提高了城市面对飓风灾害的韧性，

更通过植入新的业态和发展创新产业，

提高了街区的商业活力，

并提振了区域的经济发展。

▼ 仍在更新的纽约港口区

城市的港口更新发展到今天，

只有对每个港口的区域价值

及资源潜力有清楚的认识，

才能够做到「一港一策」，

即根据区域资源特点及区域发展方向，

制定相应的城市港口更新策略，

从而在生态效益、社会效益和经济效益之间

寻求到更好的平衡点。