作者：贝姐（ID:rainfinance666）
编辑：荣大老胡
来源：雪贝财经
“你正像一头不胜重负的驴子，背上驮载着金块在旅途上跋涉，直等死亡来替你卸下负荷。”
莎翁在《一报还一报》里的讽刺，是你和我的宿命。
今天这篇文章，贝姐要说一个很残酷的事实：审判日终究要来，你躲不掉时代的进程。
但是，没有完整经历过惨烈的周期，又怎能谈丰满的人生？
故事很长，你最关心的现实在后面。
1979年，一个叫骆锦星的前公务员扛着几袋子现金，趁夜黑坐小船横渡深圳河，在对岸接应他的是一位香港地产商，他们约定在第二天一早用这些现金去竞购一宗地块。
按当时的法律，这属于“违宪”。
最后，那宗地没买下来，骆锦星的名字却被眼尖的媒体曝光，在往后的8年中，他都被国人在背后指指点点，背了“卖国贼”的骂名。
直到1987年12月1日，深圳会堂，在时任中共中央政治局委员李铁映、国务院外资领导小组副组长周建南、中国人民银行副行长刘鸿儒，还有从全国赶来的大大小小17位市长的围观下，50岁的骆锦星才洗脱骂名。
这一天，他花525万元，理直气壮地买下了新中国第一宗土地使用权。在这个下午，总计17分钟，深圳市政府一口气卖了三块地，净收2336.88万，比头两年全年土地收入加起来还多。吓得内地一位有点知名度、却没多大出息的经济学者喊了句“深圳发生了惊天卖国案”。
但是，和“卖国案”相比，2336.88万、堆成山的蓝绿色钞票才是看得见、摸得着的。没多少人注意到，那天下午，还有一位在台下角落里坐着、野心被憋的脸通红的王石，他第二年，也炸锅卖铁在深圳买下了万科的第一块地，走向了从投机倒把到转型地产的第一步。
深圳会堂这短短的17分钟，也燥热了神州大地每一位人民的公仆，他们心领神会：苦日子终于熬到头了。彼时，虽改革开放10年了，但各级地方政府都由北京“统收统支”，并没有自己的单独预算。
卖过土地的政府，就像跑出村子的姑娘，见过了外面的花花世界。这一年，中央也索性不管了，实行“财政大包干”，让下面的公仆们自负盈亏。即使到了1994年分税制改革时，土地出让金也是作为预算外财政收入不参与体制分成，1998年，中央又将存量建设用地收益全部留归地方。
是的，你卖出的土地，收到的每一分钱都是你的，所以，你们要做的就是，拼了命的找地。
当然，这一切关于土地改革的出谋划策者，与祖国一位“亲密战友”密切相关，他的金点子造就了自己，也影响了几代人的宿命。
1991年开始，国务院前后批复了24个省市的房改总体方案，鼓励个人购买住房。这一年春天，当年坐在角落里看骆锦星拍地的王石，把万科推上了深交所。因前几年在铁窗里吃过苦，怕被秋后算账，他放弃了自己在万科的所有股权，他的事贝姐以后另行文再说。
这里插一句，中国如今的县级市、地级市总计有3195个，但是，完整经历过房地产市场牛熊周期的只有两个，一个是海南，另一个是深圳。这也导致年轻的好几代人凭借自己一点点的人生经验，对房地产的认识有一种假象，那就是房子永远只涨不跌。
很多人都知道，1992年，老先生南巡时正是深圳房地产高歌猛进之时，这种市场是不是像极了如今的某些地区呢？
但有多少人知道，4年后的深圳楼市又是什么光景呢？贝姐知道。
1996年，开发商们为卖出手里的房子，要求销售姑娘小伙子们站路边，要死要活求着客户搭把手，总价65折。你以为你捡了便宜？这些房子直到2003年底，当你把他当二手房来卖时，价格会在65折的基础上再打个六折才勉强有人接。
罗湖区的海丽大夏、福田区的台湾花园、黄贝岭的海富花园，入手时一万多，到2003年前后降到了4000多。
那时候的海南呢？1991年，海口三亚等主要城市房地产均价1400元，第二年涨到5000元，第三年春天涨到7500元，是的，你没看错，两年涨了5倍多。闻到血腥味的银行和国企不要命地在这个又热又闷又潮的岛屿上砸了1000亿，那个时代的1000亿啊。
这些钱，也让大忽悠冯仑和他所谓的万通六君子挖到了第一桶金。
但是，到了1993年秋天又是什么光景呢？13000多家房地产公司倒闭了超过12500家，导致直接坏账超过800亿元，从海南蔓延北上的寒流让全国房地产市场一夜入冬。
房地产抛弃你的时候，连拜拜都不会说。
当然，这一次寒流是朱相手起刀落，及时刮骨疗伤，但这样的切骨之痛也让佛爷们看到，欲戴皇冠，难承其重。
此次调控的两年后，官方做了统计，仅仅商品房累计的库存就达到5031万平方米。1996年，没有一家房企获得盈利。1997年金融危机，略懂点市场常识的贝姐，那时也见证了什么是生死存亡。
熬不住的终究是政府。1998年，夏天还没过完，国务院宣布停止福利分房，实现住房分配货币化。这一把火，把房地产这堆冰箱里的木炭一把点燃，一年就消化了全部库存，也堪称奇景。
2001年，北京房价在一个春天就整整翻了个倍。看不下去的胡先生在全国经济工作会议上试探性地提了句“经济过热”，各个部委的佛爷心领神会，开始全面整顿，但市场已经控制不住，地产商壮着胆子暗地里和政府博弈。
这是头一次，政府出手调控，房价非但没跌，还继续上涨。
直到2003年，央行才出手，发了个121号文，从商业银行的房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款等等7大方面收紧，这才让全国房价上涨势头稳住，但仍未下跌。
如果，故事的剧情就此结束，也就一部7分的电影，但世事捉弄人的地方就是，谁也猜不到结尾。
2003年，非典突袭，人心惶惶，全国经济像遭到了雷劈，GDP增速一个季度就下跌了6两个点，这种趋势是绝不可容忍的。
没多少人知道，此时，以某先生为代表的主要地产商也借机集体上书中央。内容贝姐知道一二：先是诉苦，其次表忠心，言称要在此时为经济发展发挥重要作用。很快，住建部出面，发布了18号文，将房地产行业的发展定性为“扩大内需”。
一切重新欣欣向荣，全国房价扭头一年涨了20个点。民怨四起，后两年的事情，年轻的你们应该有映象，“国八条”“国六条”连番出台，但并没有什么用。
在祖国，最后的求生秘籍只有一种：大而不倒。
这一次，拉住缰绳的还是央行，出手要求二套房首付必须四成，房贷利率上浮至1.1倍，同时在资金端紧缩银根，一线城市房价应声跳水。
但这一次，再一次造化弄人，美帝国多年的放荡终于整出了金融危机。祖国出于维系“负责任的世界大国”这一偶像包袱。当然，此时，内外交困下，地王退地，土地流拍，房地产商再不救也将再演1994年的海南惨剧。
粗暴的4万亿、4万亿、4万亿，一股脑砸向基建，央行出手更阔绰：首付最低两成，房贷利率最低可至7折。
2008年，房价一年内应声涨了25%，民怨又沸腾了。第二年，贝姐都不想说了，“国11条”，同样的配方，熟悉的套路，同样的并没有用，唯独不同的是央行这回憋在成方街不说话。
到了2010年，是什么光景呢？北京的通利福利亚州一年涨了三倍，海南打着国际旅游岛的旗帜也翻了个倍。
民怨又又沸腾了。2010年，这一次，国务院出手了，发了个《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，外称“国十条”，将贷款首付比例从20%拉到30%，二套房首付比例不低于50%，三套，无1年以上纳税证明或社保的非本地居民暂停发放住房贷款。
一剂猛药倾盆而下，此后5年，炒房团基本溃不成军，全国绝大多数城市房价横盘。
这5年间，也完成了13亿人口的人以群分，若没出手，吃瓜群众就失去了打破固化的最后一次机会。
因为2015年，政府又有人沉不住气了，发起了一轮风风火火的去库存，成方街发出了新一轮降准。那些日子，贝姐睡觉都能听到大水的声音。
2016年，又又又调控了。
起飞、调控、起飞、调控…如此往复，无穷尽，吾等孙子孙女已见过了大世面，起伏不惊。
所以啊，久而久之，那些手握重金、未曾念过几年书的炒房侠们也知道了一个道理：不管出了“国几条”都略过，就看两个数据：M2和信贷总量，当然，再看看成方街的佛爷是什么态度。
从拍出第一块地到如今地方政府无地不能活，31年过去，如果描一条优美的K线，你会连自己都羡慕：哪个国家的吃瓜群众能大半辈子都活在牛市？
现今的处境，不能说趋势已经改变，新常态下，贝姐不能说太多，也说不准，毕竟一切似乎都是新的，未来如何推演，看几个大的数据。
贝姐无从掌握中国现今的实际债务总额，根据官方给出的数据推算来看，截至2017年是超200万亿。朱公子在2016年就说了一个数据是300万亿。2018年，贝姐就以200万亿来计算，年息平均按5个点，也就是2018年仅支付利息的货币量就需10万亿。
再看GDP预期增长，按年增6.5%，2017年公开的数据是82.7万亿，那么预计2018年净新增货币量是5.37万亿。
如此，即使完全不增加资金对整个国民经济再分配。仅仅维持债务稳定延续的基础就需要新增货币15.37万亿。
再看M2，2017年12月末是167.68万亿，要满足15.3万亿的新增货币量，保持债务不破，今年至少要同比至少增加9.1个点，这个速度要超过2017年的8.2%，且未来的速度也不能低于9.1，如果持续低于这个点，那就会陷入周先生临别时发出的最后警告：明斯基时刻。
这就为难我们的统计机构了。当2018年1月央行货币统计数据出炉，吃瓜群众可能后来都发现了M2口径的扩大，这次把货币基金中非银行持有的部分全都算进M2当中。
所以，4月中旬，当我们看到央行使用定向降准向银行释放资金1.3万亿以偿还其MLF时，有多少人看到，这是多么无奈的、多么痛苦的取舍？那脆若游丝的债务链条需要多么小心的加固？又有多少人知道，如此大体量的去杠杆，需要多少的智慧和勇气？
雪崩的时候，没有一片雪花是无辜的，不管你是否远在天涯。这一年，多少P2P公司跑路？多少背景坚硬的灰犀牛被擒？近期的盾安450亿债务危机，你以为是个案吗？
再看顶层设计，金融反腐和金融机构改革，为何有如此排山倒海般的魄力？
这是要打一场硬仗啊！
对于个体在此背景下的投资，以及如何尽可能的保值增值，前几天，贝姐在星球上强烈建议配置跨市场、跨品类、跨周期资产，风格也应保持审慎，如何配置，贝姐会在未来一些时间在星球上陆续说。
当然，贝姐在机构中的投资风格是：以最坏的推演去做最坏的打算，在最坏的情况出现时，你要保障能活下去，这篇文章的推演也是如此。
祖国足够庞大，可用的工具和回旋的余地也足够宽广，最重要的是：吃瓜群众力量大啊！
但是，走钢索的时刻，我们要倾听每一处细微的声音。
半个月前，贝姐在“雪贝财经”（公号后回复“星球”加入）之外，和几位水平信得过的房产投资者、地产基金投资机构从业者组建了“贝姐后花园”这样一个群组（在公号后回复“房产”加入），这个群组垂直于房地产行业相关，只做海内外房产投资分析、购房咨询，以及房地产项目投融资对接。
不论你能否对抗宿命，在漫长的时代中，我们唯一能够确信的就是房子了。但贝姐不会因组建了这个星球就一味的鼓吹买入，也不会怂恿组员“负债最大化，房产买入最大化”，只希望你能在准确的时间点做最务实的资产配置，躲过最长的坡，最厚的雪。
对了，近期有位死不要脸的“经济学者”提了“六个钱包”，贝姐想说：祝你六世为奴。
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