“穿透资金流动中的人和事”

作者：老胡

编辑：贝姐

本文重点：

泰禾目前的债务与现金流状况究竟如何？

将引入的股权投资方是哪一家？

项目接盘方又是哪些？

泰禾如何一步步落入如今的险境？

在可以无限量借贷的年景里 ，中国的房地产商大多认为自己拥有准确预判时代的本领。

但是，过去一两年，这被证明是一厢情愿的笑话。

2012年，47岁的福建富豪黄其森确信自己能够在逆势冒险中釜底抽签。那年夏天，当国务院派出8个督查组赴16个省份摸底，誓言要加强楼市调控政策时，黄先生命令麾下的年轻人从福建出发，在满中国的主要城市，以高昂的成本买下最核心的地块。

经此一役，中国的房地产行业都知道了这位不愿偏安一隅的亿万富豪。胡润百富榜在第二年这样描述他：在商海横流中，他成熟稳健；在激烈竞争中，他云淡风轻。

如今，这也是一场笑话。

壹

至少在2018年之前，黄先生都依然相信自己的好运气。他用“高负债、高杠杆、高担保”撬动的资金频繁发起并购，以开发那些价格远高于市场均价的奢华住宅。

仅在2017年，此类交易的项目就达到30个，花去554亿元资金，即使那一年泰禾的权益销售额可能还不及800亿，净利润只有21亿。

那些日子里，全中国的金融机构都知道福建有个黄先生来者不拒，他们领着四面八方的地产商赶到黄其森的院子里，推销那些甚至搁浅多年的庞大项目。

有些银行机构的人士拍着胸脯告诉他，只要是由泰禾来开发，我们就贷款。而黄其森也不伤人情，他往往不过三日就拍板：

我要了！

那时候，意气风发的黄先生告诉来访的质疑者：泰禾的城市总经理如果年收入没有千万元，就不合格。

出身金融机构的他似乎信仰一个朴素的道理：把房子种在土地上，就像那国家银行发出的理财产品，哪有不增值的道理？如果没有？那就让它空着再等等。

2018年的整个春天和夏天，只有黄先生身边的CFO知道，这家企业的现实状况是：

债务压顶，销售疲软，北京和上海的夏天都冷得刺骨。

更麻烦的是，早几年从一些城市高溢价收购来的项目，尽是填不满的坑，不知从哪冒出来的债权纠纷让项目无法如期开发周转。

贰

直到2018年秋天，黄先生终于确认：这一次不像7年前，真的等不起了。

因为，到了2018年年底，麾下各个区域报上来的销售数据有些只有他预期的三分之一，甚至四分之一。实际完成的销售额，距离2000亿的销售目标，竟有银河那么宽。

但是，让黄其森确认危机已近在眼前的原因是：借新还旧的老方法已经被堵住了。

具体的说，是在这年9月份，泰禾上上下下上万名职员发现，即使是小额的资金审批也已不再那么顺畅，原本计划投入市场的费用也被大幅缩减。

黄其森决定快速抢救。他四下奔走，通过中间人联系上了平安、旭辉、融创等企业，希望能脱手一些泰禾手中的住宅项目。但是，整个冬天都无实质应答。

在最艰难的时候，泰禾的员工们发现，他们月薪发放的时间有一次被突然延迟了三天，这是此前从未出现过的。

在2019年的春节，黄先生依然无法安稳度日。因为在3月28日，一笔30亿元的公司债将如时到期。这笔名为“16泰禾01”的私募债是泰禾在2016年5月通过长城证券募集，票面利率7.3%。

如果出现违约，则势必兵败如山倒。

但是，偿还这笔债务的资金来源直到春节前都毫无头绪。唯一的现金流只能倚仗尽快把那些定价高昂的院子赶紧销售出去。

泰禾北京的职员们在这个春节都未能休假，黄先生在北京市场发起了名为“1号抢收计划”的行动，甚至对于造价成本高昂，定价高端的西府大院项目也降价出售，以确保快速回款，保障这笔30亿元的债券不出现违约。

叁

当然，仅仅倚仗降价促销来获得回款还远不足以让泰禾安稳读过2019年。黄其森还必须尽快进行股权融资，并出售那些短期内无法换来现金流的庞大项目。

按照公开信息保守测算，泰禾在2019 年年内到期的债务规模在 590 亿元以上。其中公司债未来数月，在5月3日还有一笔20亿元到期，8月份则还将有3笔总计15.79亿元到期。

到了2020 年，到期债务规模还将在 440 亿元以上，其中公司债高达170亿。 

幸运的是，黄先生的救世主在近期已经出现，在股权融资方面，是来自贵州的华能贵诚信托有限公司，双方目前已经进行了比较深入的谈判，并有了大致的方案。

该机构由华能集团控股，华能集团亦是长城证券的最大股东。

当然，对于一家金融投资机构，华能信托对泰禾的股权融资很大可能只是明股实债。双方2018年秋天在丰台项目上已有过股权融资的合作。

除此之外，黄先生也在谋求将超过10个住宅项目零零总总的脱手，以快速回笼现金。已经与泰禾展开谈判的企业超过5家，但开出诚意价格的只有两家。

在危难之际，这注定是一场人为刀殂的交易。

当然，当下让黄先生头疼的麻烦也不止这些。他还不得不设法稳定那些以高价挖来的职业经理人，尤其是那些能为其获得融资渠道的同僚。

这些事情，依然未定，不做揣测。

如若顺利度过此危机，黄先生的人生经验大概会多一条：风华正茂与狼狈窘迫，只有一把夜壶的距离。

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