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【这是雪贝财经的第122篇原创文章】

等到雪球向下时

作者：老胡

编辑：贝姐

2017年3月份， 国家发改委内部的课题小组发布了一份报告，一小撮学者们提出了一个大胆的建议：取消中国的期房销售制度，改为现房销售。

这是中国自1994年实行商品房预售制度以来，有官方背景的智囊机构第二次提出这样的建议，头一次还是2004年央行在一份房地产金融报告中。

和以往一样，这次建议没有任何回响。毕竟，数十年的实践已经证明：

楼花美，红火灿烂。

但是，就在那之后的一个月，关于中国房地产行业的两组宏观数据走向了不同方向，形成了历史性的剪刀差，直至今日已持续了28个月都未能实质缩小。

这两组数据是：房地产的新开工面积增速在加快，而竣工面积增速在下降。至2019年的前9个月，鸿沟已经超过了17个百分点：前者同比增长了8.6%，后者同比下降了8.6%。

这种长期的背离超过了改开以来的任何时间。

朴素的道理原本不难理解：今天的新开工面积理应就是明天的竣工面积，因此两者应高度一致。但是，截至上个月，前者已经比后者已多出了11.9亿平米，超过中国整个2018年的房屋竣工面积，约为2016年末整个上海的建筑总面积。

显然，倚仗于未来的契约兑现正变得不确定。

壹

对于中国的开发商来说，预售销售已是最为主要的资金来源。与其他国家将大部分预售款交由第三方托管直至交房才能完全获取不同，中国的开发商一开始就可以直接动用这些资金。

同时，与公开市场融资动辄10个点的资金成本相比，从购房者手中获得首付款的成本趋近于0。

楼盘开工的时候，开发商就开始预售，但他们不需要为预售合同支付利息，也不需要向购房者承诺具体的完工日期。

住宅新开工面积及累计增速同比 数据来源：国家统计局

即使最坏的情况出现：即开发商无法交房，那么你仔细翻开购房合同会发现，他们需要向购房者支付的违约成本也极其低廉。

当万众一心将雪球往山顶上推的数十年中，这种买卖的不平等一直是理所当然。但是，这种情况不会永远继续，在某个时刻，已经承诺的房产至少必须得建造出来。

从上市房企的资产负债表中，我们能在预售或合同负债中零碎的看到这种资金的规模，以及考量背后的风险。

截至2019年上半年，在中国按销售额排名前十的上市房企中，已有数家预售款项接近负债总额的50%，如万科、新城控股等，而仅仅是这十家的预售款项之和就已接近3万亿元人民币。

通常来说，更多的预售款项意味着更好的现金流，但是，开发商出于业绩指标的考虑，在接下来他们也更愿意把资金投入到新项目的获取和滚动开发中去，而不是继续投入到那些已经拿到预售资金的项目。

于是，即使保守计算，如今预售销售占到房地产总体销售的比例已在85%以上甚至到90%。

贰

监管层也曾意识到风险，他们曾试图阻止这种剪刀差的扩大。

2018年的前8个月，住宅新开工面积同比增长19.7%，而住宅竣工面积同比下降了13.2%，32.9%是任何监管层都已无法忽视的巨大背离。

住宅竣工面积及累计增速同比 数据来源：国家统计局

统计数据出来后的一个月内，中央层面向至少6个省份发起了一轮意见咨询，他们以下发函件的形式询问各省是否应该保留商品房预售制度。

给出最积极回应的只有广东省，这个在历史上卖出第一宗商业用地的省份强烈建议取消。

在收到函件的十天后，广东省住房与城乡建设厅就拟定了一份材料计划上报住建部：商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以理清、补平衡发展和低效率竞争等风险。

“建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制服，全面实施现售。”

风雨欲来的讨论很快让碧桂园的股价在第二天跌掉了5个点。但是很快，这一未能面世的铁腕猛药就被冷藏。

试图改变局面会带来更大风险，其对市场价格的影响恐怕无异于30年前的物价闯关。

早在2007年，身份复杂的孟晓苏先生就曾喊话：从去年的数据看，我们房地产销售额达到了2万亿，其中期房销售占了其中的70%。

”能不能把这70%都取消掉呢？我想没有人敢于制定这样的非理性政策。”

在过去相当长的时间内，房企们已普遍性的陷入资金面的压力，这倒逼他们急于拿到预售证、提高周转率而将重心放在了新开工方面，而实际上，对于已经预售的项目，完工的进度却出现相对明显的放缓。

这其中，也因存在行政限价这种非市场化的插曲，以及棚改的加速刹车，对整个市场产生了预期外的压力。

如今的困境是，即使稍微缩小这种剪刀差也会给地产商带来资金链压力，2014年到2015年就出现过这样的时期。

因为庞大的土储成为了困境中的房企0成本套取无息资金的渠道，如果开工面积和竣工面积的差距缩小，这些资金将会枯竭。

只是，让我们匪夷所思的当下是，依然没有迹象显示开发商的预售和新开工面积会出现疲软态势。当然，开工和竣工面积之差的累计值没有骗人：它在持续被拉高。

回过头来，我们可能会发现这样的场景：前赴后继、广袤无垠的中产们使出全部力量把硕大的雪球往上推，无奈中寻找一个又一个更高的山顶。

毕竟，比向上更可怕的是向下。

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