房地产企业完成销售，就应该进行土增清算吗？
“房地产企业完成销售，就应该进行土增清算吗？”这是一个学员的留言问题，相信也是很多人的疑问。
乍一看，根据《土地增值税清算管理规程》第九条第一款规定，房地产开发项目全部竣工、完成销售的，应进行土地增值税的清算。
似乎没有问题，“完成销售”就应该进行土地增值税清算。
是吗？！
我们通过案例分析：
金穗源房地产公司开发的“蓝海”项目于2017年9月9日开展楼盘促销活动，当天所有开发产品销售一空，都签订了销售合同。开发产品也已经完工，但尚未交房。请问，金穗源房产公司是否符合清算标准？
国税发[2009]91号第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（3）直接转让土地使用权的。
这里，提醒大家注意的是“什么是完成销售”？签订销售合同吗，还是收到售房全款？. . . . . .似乎税法政策没有明确的规定。
国家税务总局公告2014年第63号规定，税法规定与财务会计制度不一致时，按税法规定执行；但税法没有规定，财务会计制度有规定，按财务会计制度执行。
《会计准则》（2006版）明确规定，销售收入确认必须同时具备五个条件。其中两个条件是：
（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方。
（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制。
财会[2017]22号对《会计准则》进行了修订：企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取得相关商品控制权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
诚然，只有金穗源房地产公司将商品房的所有权移交业主后，不再保留对商品房的管理权时，才符合销售确认的条件。
所以，房地产企业在“交房”后才符合确认销售收入的条件，才能够适用《土地增值税清算管理规程》清算规定“房地产开发项目全部竣工、完成销售的，应进行土地增值税的清算”。
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