转让旧房差额缴纳增值税时扣除凭证变化对房地产的影响

       增值税，绝对的以票控税，所以，对于扣除凭据的政策，大家一定要及时熟悉。通过案例，看看这两个政策，大家是否都已掌握？

【案例】金穗源房地产公司2016年12月份转让2012年购买的门面房，取得转让收入500万元（含增值税），企业购置发票已经丢失，向税务机关提供的2012年办理房产证时的契证注明的交易价格300万元（含营业税）。计算金穗源公司应当缴纳的增值税？

《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第14号)第八条明确:纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。

上述凭证是指：

（一）税务部门监制的发票。

（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。

（三）国家税务总局规定的其他凭证。

很清晰，根据以上规定，金穗源公司在计算缴纳增值税时，不动产购置原价或取得时的作价是不允许抵扣的。

然而，《关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告》(2016年73号公告)规定,纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。

纳税人以契税计税金额进行差额扣除的，按照下列公式计算增值税应纳税额：

（1）2016年4月30日及以前缴纳契税的

增值税应纳税额=（含增值税的交易价格全额-含营业税的契税计税金额）÷（1+5%）×5%

（2）2016年5月1日及以后缴纳契税的

增值税应纳税额=[含增值税的交易价格全额÷（1+5%）-不含增值税的契税计税金额]×5%

所以，金穗源公司应缴纳的增值税＝（500-300）÷（1+5%）×5% ＝ 9.52（万），相比总局2016年14号公告的规定，您肯定已经理解我要强调的问题。

当然，针对这个业务，需要提醒大家的是，如果纳税人申报缴纳增值税时既能够提供购置发票，又能够提供契证的，应当以发票作为扣除凭证。

比如，金穗源公司在2016年4月份购买，取得地税局监制的销售不动产发票，办理房产证及缴纳契税是在2016年5月10日，其他条件不变，准予扣除的购置原价应按发票注明的含营业税的金额予以扣除。