房地产企业“城镇土地使用税”不容小觑！

        对房地产企业来讲，城镇土地使用税尽管是个小税种，但是，计算还是比较麻烦的，涉税问题也是较有争议的。您公司是否因为未按规定申报缴纳城镇土地使用税而被查呢？土地使用税归集在哪个会计科目？计征的起点和终点如何规定的？又该如何计算应缴纳的土地使用税呢？我们具体来分析：

首先，我们了解土地使用税归集在哪个会计科目？

依据《会计准则》会计科目和主要账务处理的相关规定。

“管理费用”核算内容如下：

本科目核算企业为组织和管理企业生产经营所发生的管理费用，包括企业在筹建期间内发生的开办费、董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的或者应由企业统一负担的公司经费（包括行政管理部门职工薪酬、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等）、工会经费、董事会费（包括董事会成员津贴、会议费和差旅费等）、聘请中介机构费、咨询费（含顾问费）、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、矿产资源补偿费、研究费用、排污费等。

“生产成本” 核算内容如下：

本科目核算企业进行工业性生产发生的各项生产费用，包括生产各种产品（包括产成品、自制半成品等）、自制材料、自制工具、自制设备等。企业（房地产开发）可将本科目改为"5001 开发成本"科目进行核算。

企业发生的各项直接生产费用，借记本科目（基本生产成本、辅助生产成本），贷记"原材料"、"现金"、"银行存款"、"应付职工薪酬"等科目。

企业各生产车间应负担的制造费用，借记本科目（基本生产成本、辅助生产成本），贷记"制造费用"科目。

通过了解“管理费用”、“生产成本”科目的核算内容，您认为“土地使用税”归集在哪个会计科目？

是不是似乎哪个都有道理！

我个人的观点：

房产企业占有的土地，有可能分为两部分：

一部分是办公场所占地，该部分产生的土地使用税归集在“管理费用”科目；

一部分是商品房开发占有的土地，该部分产生的土地使用税由于是“直接成本”，应该归集在“开发成本----开发间接费”。

了解了会计核算的规定，我们学习一下税务总局在网站的一个回复，内容如下：

国税总局：房地产企业土地使用税暂允许计入开发成本？

问题标题： 房地产企业交纳的土地使用税在竣工前是否可以入开发成本 

问题内容： 你好，很多人认为一般企业的土地使用税是入的管理费用，但对于房地产企业，达到竣工备案之前的土地使用税应是土地成本的一部分，要入开发成本，待竣工备案后再交纳土地使用税才入管理费用。对此总局并无明文规定，只是会计准则和税务文件例举时是说的入管理费用，没有对房地产企业的明确规定，各地税局掌握不尽相同，故请教总局如何处理。另，一些专家认为土地使用税是土地使用费的一种形式或者是一脉相承，故两者可以等同处理，不知有无道理。

请总局回复，不要总局转广东省局省局再转市局然后就无下文了，明确回答一次好不好。 

问题回复： 您好：

您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：

对于你所提问题，现行税收政策规定暂不够明确，但这一问题对企业所得税实际影响不大，主要涉及房地产企业土地增值税核算问题。房地产企业与一般工商企业在土地使用税核算方面确有不同之处，一般工商企业缴纳的土地使用税计入管理费用，房地产企业在开发项目竣工之前，所缴纳的土地使用税按受益原则计入房地产开发成本的部分，在税务总局对该问题进一步明确之前，暂可以视为开发成本的一部分。

　　                            国家税务总局 2013/01/15

其次，我们了解土地使用税计征的起点和终点

1、起点的确认：

《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）文件“关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题”规定：

以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

学习186文件我们知道了，土地使用税开始征收时间的原则是：《土地使用证》与合同约定交付时间“属早原则”，而不是传统意义上《土地使用证》登载的时间。

2、终点的确认

《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）“关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题”规定：

纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

结合房地产经济业务，“实物或权利状态发生变化的当月”是指商品房交付的当月，简而言之就是“交房”的当月。部分省市文件规定，是销售合同签订的当月就终止土地使用税纳税义务了。比如广西：

《广西自治区地方税务局关于房地产企业城镇土地使用税纳税义务终止时间的通知》（桂地税字[2009]117号 ）文件：      

根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。”的规定，结合我区的现实，对房地产开发企业建造的商品房用地，在商品房出售之前，应依照规定征收城镇土地使用税；终止缴纳的时间应以商品房出售双方签订销售合同生效的次月起。

在实际操作中，还存在一种情况。假设合同约定交房时间截至到5月底，但是部分业主没有及时“收房”，房地产企业的土地使用税纳税义务截至了吗？我的观点是：应该截止！

文件依据如下：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释（2003）7号）第十一条规定：

房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

最后，我们聊聊土地使用税如何计算。

我把土地使用税的计算分为两段：

第一段，即自“起点”到交房的上月底。在此期间，按照实际占用面积乘以单位税额，分期计算缴纳。

第二段，即自交房当月截至到合同约定或者实际交房当月末。

关于土地使用税的具体计算过程，我会在金穗源商学院税苑微课中，为大家举例详细讲解，有关注的朋友，可以通过平台联系客服，进群收听。

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