营改增过渡期，很多学员对于一些日常业务的开票，仍是不知所措，下面通过案例，我们来分析：

【案例1】金穗源公司销售开发产品，营改增前收到首付款50万，营改增之后收到按揭款100万。交房时收面积差价2万块钱，应如何开具发票？

【解析】房子的销售跨营改增前后，一部分交的营业税，一部分交的增值税。在达到纳税义务的时候开具发票，第一张是付款50万交过营业税的发票，用编码603，开具不征税的普通发票。第二张发票就是102万，营改增收款的100万加面积差异2万，开具5%的增值税普票或者是专票。

【案例2】金穗源公司销售某套房产，营改增前收取全款166万，营改增后完工交付，退还面积差异2万，发票应如何开具？

【解析】这个案例涉及到退款，营改增前收到房款166万，但因为面积差异退还两万，需要退营业税。那么没开发票，要补开发票，应该是有166万扣除2万，按164万开具增值税编码是603不征税的发票，退还面积差异2万对应的营业税需要到地税局退还申请退税。

【案例3】金穗源公司销售某套房产，营改增前收取全款80万，营改增后业主提出更名，发票应如何开具？

【解析】对于发生退房、退款更名和换房之类的业务，应首先该按销售退回处理，然后，更名、还房时再重新签销售合同；“销售退回”应当向主管税务机关申请退还营业税，再销售就应当缴纳增值税。

发票如何开具，其实关键是对纳税义务时间的确定。比如，众所周知，总局2016年53号公告增加了“未发生销售行为的不征税项目”，如602 “销售自行开发的房地产项目预收款”、603 “已申报缴纳营业税未开票补开票”等，因为没发生纳税义务，所以不需要进行增值税申报，不需要开票，仅仅是为了配合业主办理按揭等程序，开具的“收据”形式的“发票”。