近3万套今明两年建好，新加坡私宅完工潮会影响房价和租金吗？外国买家占比又多了！非有地私宅转售价已连涨24个月
新加坡楼市近期因私宅需求激增和项目工程延误等因素，造成私宅供不应求，租金和房价也不断上扬。但随着疫情改善，工程项目恢复进度，楼市下来将迎来一波私宅完工潮，大量私宅供应或将拉低私宅租金和房价。
根据仲量联行（JLL）的估计，2022年下半年预计有约7195个私宅单位完工，较上半年的3501个单位多一倍。到了2023年，完工单位更将达1万7394个，使得两年完工单位总数超过2万8000个。完工单位供应量大增，不仅能满足租赁需求，也有助于缓和私宅租金上扬趋势。
仲量联行新加坡研究与咨询部高级董事王德辉指出，过去10年的年均完工单位为1万2176个单位，下来完工单位却显著高于历史水平，因此私宅租金可能走低。
他说：“由于2023年完工单位供应大，新加坡经济又可能进入低增长期，2023年租赁市场或将放缓，即便租金继续上扬，涨速也会明显放慢。”
他也提到，如果租赁市场供过于求，房东可能调整要求，接受较低租金。
一些人可能
推迟买房计划
戴玉祥产业（Edmund Tie）研究和咨询总监蓝振文也认为，2023年租赁市场供求关系逐步正常化，私宅租金增长预计放缓。尤其是大众化私宅市场，完工单位数量会从2022年的2600个单位，增加到2023年的8700个，这将对大众化私宅租金形成下行压力。
PropertyGuru新加坡区域经理陈智群却认为，新增完工单位长期有助于缓解租赁市场需求。短期内却不太可能抑制租金或租赁需求，部分原因是不少买家考虑到最近房价和利率猛涨，可能先暂时租房。
他说：“受到通货膨胀和利率上升的影响，一些有意买房的人可能会推迟买房计划，重新制定购房预算。由于房价不断上涨，这些人可能选择租房。”
陈智群也说，新加坡旅行限制大多取消，下来有更多外国人涌入新加坡，推高租赁需求。
PropertyGuru资料显示，2022年完工项目约32个，当中包括东景苑（Parc Esta，1399个单位）、英雅苑（Park Colonial，805个单位）和御峰（Whistler Grand，716个单位）等较大型项目。
2023年预计完工的项目有聚宝园（Treasure at Tampines，2203个单位）、鑫悦府（Normanton Park，1862个单位），悦湖苑（The Florence Residences，1410个单位）、锦泰门第（Parc Clematis，1468个单位）和南峰雅苑（Avenue South Residence，1074个单位）等。它们都是超过1000个单位的霸级项目。
预计对私宅价格
影响不显著
除了影响租赁市场外，更多完工单位也可能影响房价。因为一些投资型买家可能在项目完工后把手中单位卖出，以赚取盈利。
橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部总监孙燕清受访时说，完工单位增加的确会对房价产生影响，但整体影响预计不显著，因为大多私宅买家买房是作为自住用途，很少在房子建成后马上转售。一些人也可能得持有私宅较长时间，以取得较可观回报。
她说：“现在房价一直上涨，如果买家在项目取得临时入伙证（TOP）后就马上卖出单位，一来他们不容易找到替代房子或另一个投资房地产。再来，由于他们买房价格相对较高，意味着他们的投资期限拉长了，必须持有房产更长时间，才能取得良好回报。”
蓝振文也认为，完工单位供应一般影响租赁市场，私宅价格主要还是受新推出项目、销售和认购率等数据影响。目前新私宅供应紧张，已推出但仍未售出单位约2800个，当中约一半属于销售情况良好的项目，已卖出至少五成。
他说：“一些买家或许会选择搬入刚建好的私宅，但新私宅供需关系仍然紧张。所以，只要新私宅维持强劲销售势头，发展商应不会面对压力，而须大幅削价清理这些即将完工的单位。”
分析：不受降温措施影响
外国人买新加坡私宅占比近期上扬
国际边境重开带动外国买家重返私宅市场，外国人和新加坡永久居民购买新加坡私宅的占比近期有所回升。分析师认为，尽管新加坡2021年底推出房地产降温措施，但外国买家的兴趣似乎不减，他们依旧择优而栖，到新加坡投资房地产。
博纳产业提供给《联合早报》的数据显示，2021年12月底推出降温措施后，2022年1月至3月，外国买家占所有私宅销量的比率维持在2.9％至3.3％，4月开始有回升迹象，6月达6％。这些数据涵盖新售、转售和楼花转售（subsale）的非有地私宅。
至于永久居民买家的占比，在降温措施推出后，从12月的16.7％跌至15.6％，但之后有所上升，3月时达到19.9％的高点，创下2018年2月的最高月份纪录。
博纳产业研究与内容主管黄秀莹受访时说：“我们观察到从3月起，外国人和新加坡永久居民买非有地私宅的趋势有所上升。我国在4月底大幅度放宽防疫措施刺激了国际旅游，潜在买家能够到访参观房子和交易，为私宅销售提供支撑。”
与此同时，俄乌战争、地缘政治局势紧张，以及通货膨胀升温带来更多不稳定因素，可能让外国人和永久居民视新加坡为安全的投资目的地，加上新元保持稳定，带动他们在我国买房。
从2021年12月16日起，新加坡永久居民买第二套房子须支付的额外买方印花税（ABSD）调高多达10个百分点至25％，买第三套上调至30％。外国买家须支付的额外买方印花税，一律调高10个百分点至30％。
黄秀莹也指出，新加坡2021年底推出降温措施后，2022年大多时候，外国买家占比都保持坚挺，显示外国人买房的兴趣并没有下降。“我们认为，许多外国买家大致上不会因更高的额外买方印花税而却步，他们关注的是价格升值和提供长远回报的整体潜能。”
另外，额外买方印花税上调可能对一些外国买家影响不大，尤其是富裕和超高净值人士。
包括永久居民在内
中国买家上季购366个单位
橙易产业研究与咨询部总监孙燕清也观察到，来自外国买家和永久居民的销量在上个季度有所反弹。外国人在第二季买下295个单位，较第一季激增106％；永久居民在第二季买下1037个单位，较第一季增加23.3％。同期，新加坡人买下4704个单位，比第一季高28.6％。
孙燕清说：“外国人和永久居民买房情况反弹，说明尽管推出降温措施，许多外国人仍有兴趣把资金投向新加坡。基于其他亚洲国家面对地缘政治和经济不稳定局势，我国成为他们投资的首选目的地。我们是最早顺利过渡到把冠病当做地方流行病的国家之一，这提高外国投资者的信心。”
包括永久居民在内，中国买家上季度购买最多单位，共366个，其次是马来西亚买家，共231个单位，印度买家129个单位。
孙燕清指出，中国买家上季度环比更多，但仍低于2021年第四季，降温措施推出前的433个单位。
不过她预计，新加坡边境全面开放会继续推动买气，目前中国人买房数目，已超越疫情前2019年平均每季度288个的水平。
据市场人士透露，高档私宅最受外国买家欢迎。例如，里峇峇利一带的The Avenir和瑞雅嘉苑（Riviere），外国人占比特别高，分别为26.6％和17.5％。
莱坊研究主管郑卫铭说，虽然额外买方印花税调高，但外籍买家可能被新加坡政治和经济稳定局势所吸引，把新加坡房地产视为安全投资。不过，他提醒，利率上升可能导致房地产交易在下来几个月放缓。
7月私宅转售价连续24个月上扬
转售量减少6.7%
新加坡非有地私宅转售价格连续24个月上涨，7月环比上扬1.2%，不过转售量下滑6.7%。
新加坡非有地私宅转售价格连续24个月上涨，7月环比上扬1.2%。（蔡家增摄）
房地产网站99.co和新加坡房地产联合交易网（SRX）8月10日发布的预估数据显示，代表大众化私宅的中央区以外（OCR）公寓转售价环比涨幅最大，达1.5％，代表高档私宅的核心中央区（CCR）和代表中档私宅的其他中央区（RCR）也分别上涨0.9%和0.8％。
与2021年同期相比，整体转售价上升9.8％。高档私宅、中档私宅和大众化私宅的转售价分别上涨6.4%，9.4%和10.9%。
销量方面，7月共有1248个私宅单位转售，比6月份的1338个单位减少6.7％，同比则大减30.7%。当中，大众化私宅最受买家青睐，占整体转售量59.1％，高档私宅和中档私宅各占16.3％和24.6％。
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文： 周文龙、陈紫筠、项雪
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