猝不及防，中山楼市，降温了？
中山楼市，也在倒春寒？
都说房地产有一条定律，为“金三银四红五月”。
| 城区热门新盘
二月中旬，中山楼市就一片火热，各种“回暖”的口号浩浩荡荡。咋的？三月还没过完，市场就好像急刹车一般，突然就降温了。
一手网签出现“失速”现象
二手好卖后，挂牌量又悄悄上升
首先看数据。
中山合富数据显示，从春节后到3月13日，网签量一波又一波，每周都在递增，呈现“六连涨”趋势。
从第四周的314套直接飙升至第十周的1172套，涨幅达273.25%。
但是连续六周连涨的中山住宅成交量，却在第十一周（3月13日至3月19日）首次环比下降。
从上图，房叔简单说几个变化：
①2月中旬至3月上旬（也就是第七周到第十周），住宅成交大涨。
②从2月20日（第八周）开始，连续保持周成交破千套。
③3月13日至3月19日（第十一周），住宅成交回落，为1112套，环比下降5%，相比第十周少了60套。
④3月20日至3月26日（第十二周），住宅成交再次上升，为1278套，达到今年以来最高峰。
据业内人士透露，这种现象与网签延后和集中签约有关。
那么，截至今日，本月住宅网签量已经达4677套，已然超过去年3月的网签量了（2022年3月，住宅成交2898套）。
更为关注的是，本月还有一周的时间，但目前本月网签量已经突破4字头，与疫情前的“金三”时期有得一拼（2019年3月，住宅成交4152套），甚至超出525套。
再看二手市场。
一波利好政策的刺激下，中山的二手房挂牌量居然下降了，截至今年3月27日，中山贝壳找房的二手房挂牌量为43396套。
相比去年9月1日（挂牌49265套）来说，足足少了5869套。
| 截图于2023年3月27日
难道是二手房突然好卖了？
据贝壳找房数据显示，截止到3月11日，今年二手房共成交了1426套（普通住宅）。与去年同期相比（2022年1-3月成交了541套），上涨了2.6倍。
| 时间 | 成交套数 |
| 1月1日至31日 | 256 |
| 2月1日至28日 | 835 |
| 3月1日至11日 | 335 |
| 合计 | 1426 |
| 数据来源：贝壳找房 |
从数据上来，今年二手成交套数最多的是2月份，合计成交了835套房。进入3月（截止到3月11日），二手成交依然保持较高水平。
值得一提的是，在这10天内，二手房挂牌量却多了近900套。
| 截图于2023年3月27日
虽然3月成交数据未显示完全，想要超过2月份的成交量还是略微困难一些。但不可否认的是市场回暖势头，极其迅猛。从成交量上来看，二手房确实是更好卖了。
变成“金二银三”
中介跟各楼盘：楼市降温明显
数据是冰冷的，但也是诚实的。
我特地询问了几个从业人士，试图从体感上了解现在市场，他们当中有营销人士、楼盘策划，也有二手经纪人，都活跃在一线，对冷热的感知最为直接。
火炬中介@Z小姐：
她表示半个月前来访量很猛，门店门口都没地方停车。最近没什么客，我还以为只是我们自己而已。没想到，附近某盘销售过来，透露出他们的来访量也极具减少。
西区中介@H先生：
近期市场成交量明显增加，客户量也有增多，主要以刚需客户为主。其中2月份新房的成交会更多一点，3月大部分都是二手房的成交比较多。
“降温”的话，在我这边感觉不算太明显。
城区中介@H小姐：
感觉最近冷清了不少，没年后那么疯狂，成交少了，但二手签约中心爆场。
南区中介@J先生：
其实，市场回暖从去年12月就开始了，每个月二手房都能成交四五套。
到了今年2月中下旬更厉害，基本上天天都有人开单，市场比之前活跃，成交大多都是刚需客，业主则是亏钱抛售。
但是从上周开始，带看量是明显下降的。上门客少了，就连片区内带看和报带看的人数也减少了。
@L先生也有同感，表示：“2月一手成交500多套，但本月截止目前不到300套，少了将近一半。此外，各种渠道都反馈成交少了很多。”
此前香港恢复通关，整个朋友圈都是港客来访、爆单......但L先生说：“其实香港客并不想原来预想一样，有那么多成交。目前还是以本地客为主，也有深圳和东北客户。”
相比之下，火炬某盘策划对目前市场的评价十分理性。他表示：“不能说是降温，应该说回归正常。2月的成交和来访是异常的好，3月开始降速，但是4月就有点堪忧了。”
火炬某盘策划: 二月是反常、异常的好，但是三月开始降速，四月的话就有点堪忧了。
准确来说，2月份那么火爆主要是解放了购买力，想买房的客户就那么多，并没有新增。
你想想，之前的购房者被“关着”，现在“打开门”，才会一下子涌出来。
火炬某盘策划：其实2月就是释放了购买力，并没有新增和提高，毕竟客户池还是那个样子。所以很多时候还是过于乐观了。
之后，地产界开始喊“回暖”口号，各大楼盘开始涨价。用策划的话说：“一旦乐观涨价，整个楼市立马变冷。”
这不，火炬某新盘销售就表示因为加推更好的楼栋，价格调整，客户减少了。
其实，对于活跃在市场一线的楼盘策划来说，这“降温”是正常的。
比如东区某盘策划就表示：“今年的小阳春提前到2月，相比之下，3月的来访量是有所回落，下滑了10%，4月就预计进入传统的淡月。”
显而易见，大部分中介、楼盘销售都觉得成交少了、来访量下降了，楼市降温明显。
但据楼盘策划来看，这是正常的现象，以前是“金三银四”，现在只是提前发生，变成“金二银三”。
中山“小阳春”
为什么“急刹车”了？
说好的小阳春，怎么刚开始就结束了呢？究竟有哪些因素促成的呢？
我们来看看业内大咖怎么说：
其实从3月份开始，市场是每个星期都有所降温，这从客户的来访量和成交数据都已经很明显看得出来了。中山的小阳春（甚至可以说是大阳春）其实在2月份已经出现了，只不过到了3月份后继无力。
从这一个多月甚至两个月的数据很明显出，其实中山也并不是全面的回暖，它也是出现一个冷热不均的状况。
马鞍岛、东部和主城区（包括岐江新城）应该是在这二个月里最热的板块。因为这两个月主要爆发的成交量，是本地客户的自住刚需和改善购买需求，包括马鞍岛，本地客户的购买比例也在有一个比较明显的增长。
但在一些经济偏弱的镇区，市场状况就不太乐观了，毕竟客户量有限，购买力也有限，而且受到主城区吸引力的一个增加，很多镇区客户也过来主城区购买物业了。
但本地购买力更多是因为过去大半年的一个压抑，在2月份得到一个爆发性的增长，当这部分购买力已经得到释放之后，本地客户也很难有所增加，而外地客户比较多的会选择马鞍岛，它的成交量虽然有下滑，但下滑幅度没那么大。
虽然南部也出现了有几个项目做香港客户比较多的，但目前香港客户购买在中山还是以比较低价的物业为主。我们也期待，如果香港客户能过来主城区，应该成交热度还是能有持续的。
其实还是一个老问题，如果没有更多的外来客户来中山购买，中山的成交是很难有持续保持的，毕竟人口和购买力就摆在这边。
从数据上来看，中山市场还是比较好的，基本上都是在连涨的过程里。但从实际上看，成交数量还是减少了，尤其体现在中心城区的南部片区，北部片区和东部片区则相对比较好。
中山的“小阳春”体现在二三月份。因为那时疫情刚过，有一波因疫情不敢出手的客户，基本都是集中在二三月份出手。
所以无论从数据还是市场反应来看，我们二三月份这个小阳春还是成功了的。
那大家所感觉的市场降温，我个人认为有以下几点原因：
第一点，刚需断层。疫情过后的那波刚需客群基本上来说已经消化得差不多了。然而它的诞生需要时间来积累的，不可能长期会有这种热度，所以客群也出现了刚需断层。
而抄底客群，主要是体现在马鞍岛片区，因为马鞍岛对比周边城市来说，有价格优势，热度仍是可以维持的。
第二点，实体经济恢复不明朗，是影响刚需群体继续补充的一个因素。疫情后实体经济恢复需要时间，再加上国际的形势不明朗，所以实体经济的发展不是特别乐观，从而导致刚需群体的诞生会比较缓慢，因为他们对实体经济、对自己的收入很敏感。说句实在话，如果我的工厂订单量不足，那我对未来就没有那么乐观，就会减缓入市的步伐。
但是，我对未来的市场是持谨慎乐观的态度。
按照正常情况来说，且二三月份有“打底”的基础下，四五月份应该是一个比较好的出货时间，它或许会与二三月份持平，或许是略降的状态。
首先是因为实体经济恢复需要过程，我们预计它在下半年会比较好一些，那么刚需的诞生就会加快脚。
其次就是国外形势不太稳定，很多持币华人，他们的资金就已经开始回流到香港，而资金回流最核心的一个点就是保值，因为可能会选择投资物业，意味着就是香港可能会诞生一波“回暖潮”。
但是中山作为香港客一个比较重要的投资地，或许也会吸纳一些相关的客群过来，但这个客群需要培育与挖掘。
再者就是城市轨道交通的启动，都会拉动该城市的房价。因此近些年中山的核心就是交通，比如深中通道、深茂铁路、南中城际等。待交通完善，届时中山的价值将会提升，估计刚需的入市步伐也会快一些。
总结以上专家的回答来看，中山“小阳春”出现急刹车主要原因是：
其一，前期积压的需求在快速释放。
这波“热潮”的出现，其实是年前就有想法的购房者们，因为疫情影响出行不便，而疫情放开后又是“阳了个阳”，之后又马上是春节，大部分人都忙着过年了。
等过完年了才有时间把年前想买房的计划实施，所以2月中下旬至3月上旬的成交爆发是正常现象。
其二，部分购房者担心节后政策有变。
节前，楼市探底：“利率至史上最低点、利好政策已能出尽”，加上行情稍微回暖一点，部分开发商便“宣告”涨价、收回折扣。
不少购房者担心政策会变，都觉得当下不买会后悔，便兴奋地加速进场。
可见，积攒下来的需求是有限的，一两个月的快速释放之后，很难撑起持续的成交。
那么，你认为接下来中山楼市热度会如何呢？这一波的市场回暖，还能持续多久呢？
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