关于城中村统租，以上判断全错！
这个话题最近很多人在说，我一直没写，不是懒，是真的很忙，虽然写的晚，但我的判断，和别人会不太一样。
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关于城中村统租，我比其他人关注要早两个月，4月8号，我在财富圈发过一条关于安居微棠的随笔。
5月10号，我在公众号发文“八万套保障房来袭”，推断深圳今年的保障房筹集主要来自城中村改造，并解析了安居微棠的运营模式。
5月底到6月初，安居微棠大面积收购城中村的消息开始爆出，这些流传很广的截图大家应该都看到过。
关于改造后的租金问题，政府方面的回答是：小幅上涨，租金不超过原租金的10%。
对于政府统租城中村这件事，网上有不少评论，内容和我4月8号的随笔接近，就是让市场归市场，让保障归保障，政府不适合插手过多。
最近我重新梳理这件事，结合今年的保障房数量，有了新的看法和理解。
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先来注意几个时间点和数据。
2022年1月7日，深圳发布十四五住房发展规划，提出十四五期间要筹集保障性租赁住房40万套。
这个数字当时就引发了轩然大波，一是难度太高，二是对商品房影响太大。
2022年下半年，这个数字不降反升，从40万套提升到54万套。
2023年4月，再次调整到74万套，这74万套包括：公共租赁住房6万套，保障性租赁住房60万套，共有产权房8万套，实现时间是2025年底。
2021-2022年，大家猜猜深圳完成了多少套保障房建设？
30.62万套。
这个数据非常惊人，因为2021和2022年，深圳一共卖出149624套商品房，包括新房和二手房，加起来还不到保障房的1/2。
可以说近两年保障房的建设，重回了当年地王大厦三天一层楼的深圳速度，只是很多人没有注意到。
深圳房子涨不动，除了严格的限价，更有保障房的天量供应。
很多人能轻松入住公租房，租金低廉，租期稳定，为什么还要买房呢？说好的房住不炒，在深圳变成了房租不买，连住的底层逻辑都被撕碎了。
放眼国内，如果深圳说自己调控第二，谁又敢称第一？
深圳近两年建设的租赁型保障房，主要位于光明、宝安、龙岗和龙华，很多保障房小区体量庞大，比如光明深中事件涉及的长圳保障房，两个小区就有16000多套房源。
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近两年深圳新增的保障房，多以新建为主，主要来源是政府自筹资金拍地建设，再低价出租，次要来源是拍地时硬性要求开发商配套一定数量的保障房。
这两年深圳卖了8万多套新建商品房，保障房占比按1/3来估算，最多3万套，剩下27万多套，全部是政府自有资金筹建设。
深圳轰轰烈烈的保障房建设供应，摧枯拉朽，形势一片大好之际，今年为何突然大幅回撤？
回撤的表现有两点：
1、过去两年保障房年均供应15.3万套，今年变成了87470套，减少了近一半。
2、今年8万多套的保障房供应，城中村筹集占了5.2万套，相当于今年新建保障房只有3.5万套，和前两年的15.3万套相比，连零头都不到。
是不是土地供应不足了？
光明、宝安和远郊还有不少整备土地可用，保障房都是超高层，高容积率，土地资源占用有限。
那是什么原因？容我斗胆猜测，是地主家也没有余粮了。
过去两年政府自建的27万套保障房，以每套平均面积75平，建安成本3000来计算，需要600多亿，再加上土拍和装修成本，接近千亿。
深圳的公务员降薪、财政吃紧早已不是新闻，以当前的财力再来维持前两年的建设速度，恐怕是心有余而力不足。
钱不够，74万套的保障房任务又要完成，怎么办？
城中村改造统租就这样提上了日程。
城中村改造统租确实不挣钱，还赔钱，但是相对于新建保障房，已经省钱太多了。
深圳有500多万套农民房，改造空间极大，每年改造几万套，难度不算太大，还能完成指标。
换个思路，格局不就打开了。
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关于安居微棠，我留意到年初的说法是，政府补贴50%的差价，改造后的租金远低于改造前，现在变成了微涨10%。
政府收购城中村的价格，比市场租金上涨30-50%，算上改造和管理成本，至少再加10-20%，微涨10%肯定是亏钱，但这个亏损能撑的住，比新建划算的多，但要补贴50%的差价，就撑不住了。
所以，必须涨价。
城中村统租有四个优点：
1、完成保障房供应任务
2、大幅降低新建成本
3、提升了城中村的品质
4、提高了城中村的居住质量
面子里子都有，对上对下都有交待，这才是统租的深意，所以我说很多人都理解错了。
缺点当然也有：
1、未增加实际供应，不能平抑房价
2、租金没降，不能平抑商品房租金
如果按这个政策和比例推进，每年3万多套保障房新增和5万多套城中村统租，保障房对商品房房价和租金的抑制作用，会比前两年减弱。
这个效果当下不会看到，但未来两年会缓释，就像过去两年新增的30多万套保障房，很多人不觉明厉，结果随着药效不断释放，不但控制了深圳房价和租金的上涨，还迫使它们掉头向下。
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