兰台房建丨非诉专栏合集
作者：张昊
本文主要探讨了以租赁方式运营养老服务机构过程中需关注的重点问题，包括出租方的核查要点、标的房产的核查要点，以及标的房产处置程序的核查要点三部分内容，概要内容如下：
（一）出租方核查要点
关于该事项，主要为2个要点，首先是出租方是否为标的房屋的唯一产权人或承租人，如否，则需要关注出租方是否具有出租标的房产的权利。其次，需关注出租方是否存在资信问题以及涉诉情况，以避免后续因此导致对应租赁合同无法正常履行的风险。
（二）标的房产的核查要点
关于该事项，主要为9个要点，分别为：1. 标的房产的合规建设情况（需主要关注的问题为标的房产土地的取得是否合规、标的房产的建设的各项手续以及各项验收手续是否齐备等）；2. 以租赁方式将标的房产用于经营养老机构的可行性（需核查的事项为租赁房屋所在地政府对于不同性质的房产用于养老用途是否限定了不同的实施路径，如是，则需要根据项目实际情况确认对应路径是否存在实施上的障碍）；3. 标的房产及其所占土地的性质与用途（需要关注如标的房产并非社会福利用途，则应核实在按原性质使用过渡期届满后是否存在房屋及所占土地性质变更的障碍）；4. 标的房产与风景名胜区、自然保护区的重叠情况（需关注标的房产是否处于风景名胜区、自然保护区、生态保护红线等不允许实施建设活动的区域内）；5. 标的房产是否处于地方历史风貌区、历史文化街区内（如标的房产处于该等区域内，则需核实后续实施的适老化改造是否存在证照办理方面的障碍）；6. 标的房产的周边环境（如标的房产周边存在未开发的土地，则需关注区域规划，确认未开发土地之上拟建设的工程项目是否可能对养老机构经营产生不利影响）；7. 标的房产的建筑质量（如拟承租建筑为老旧建筑，则还需要进一步核实建筑物的建筑年限，必要时聘请专业的建设工程质量检测机构对拟承租的建筑物的质量进行检测，并基于检测结果在交易文件中作出必要安排，以避免后期承租人因标的房产自身存在质量瑕疵而造成老年人人身安全出现损害时承担赔偿责任以及产生额外的加固改造成本）；8. 标的房产的资产负担情况（需关注标的房产之上是否存在抵押、查封、在先处置等可能影响承租人使用房屋的情形）；9. 标的房产所占土地的剩余使用年限是否可覆盖租赁期限（需核实标的房产对应土地的剩余使用年限是否可覆盖租期，如否，则需进一步关注后续土地使用期限展续是否存在障碍）。
（三）标的房产招租程序的核查要点
关于该事项，需基于不同的主体性质（事业单位、国有企业、村集体），明确对应程序，并核实程序瑕疵是否会对对应租赁合同的效力或正常履行产生实质性影响。
本文分为上、下两个篇章，从“医疗机构的运营资质”“医疗机构的人员”“医疗机构主要资产”以及“医疗机构运营过程中常见的合规瑕疵与性质特殊的医疗机构收购障碍”等四个方面展开，介绍了医疗机构收购过程中需要关注的重点法律问题。
（一）医疗机构的运营资质
关于医疗机构的运营资质，实务中，会区分“医疗机构设立”与“医疗机构运营”两个层面进行核查。其中，在医疗机构设立层面，首先需关注医疗机构基于其类型是否取得了《设置医疗机构批准证书》与《医疗机构执业许可证》并按规定完成了《医疗机构执业许可证》的定期校验；其次需要关注医疗机构在设立时是否已依法办理了环评手续；在医疗机构运营层面，首先需要关注医疗机构的等级以及是否依规办理了定期评审；其次需要关注医疗机构是否取得了与其实际经营诊疗项目所对应的运营资质与许可，包括但不限于《大型医用设备配置许可证》《放射诊疗许可证》《辐射安全许可证》《医疗机构制剂许可证》《母婴保健技术服务执业许可证》《职业健康检查备案证明》《特种设备使用登记证》《放射性药品使用登记证》《麻醉药品、第一类精神药品购用印鉴卡》《基本医疗保险定点机构资质》《医疗广告审查证明文件》，以及是否就“器官移植”“互联网医疗”“血液透析”等诊疗项目办理了登记手续。
（二）医疗机构的人员
关于医疗机构的人员，首先需关注医疗机构的从业人员是否具备执业资质，包括但不限于《医师执业证书》《护士执业证书》《药师执业资格证书、中华人民共和国执业药师注册证》《人体器官移植医生执业资格证书》《母婴保健技术服务人员资格》《临床基因扩增检验工作许可证》等，以及相关医护从业人员（如大型医疗设备操作人员）是否通过了专业考试；其次，还需要关注医师多点执业是否办理了对应的注册与备案手续。
（三）医疗机构主要资产
医疗机构的主要资产，主要为“土地房产”与“大型医疗设备”两大类，各类别资产的核查要点如下：
1. 土地房产
关于土地房产，首先需要关注土地与房产用途是否为“医疗卫生”用途，否则需进一步关注相关土地房产在政策所允许的过渡期（5年）届满后，是否存在用途变更手续的办理障碍；其次，需要关注地上房屋是否均已取得了各项建设许可并完成了工程竣工验收与消防验收。
2. 大型医疗设备
关于大型医疗设备，主要需要关注3类事项，第一，为如存在无偿投放医疗设备的情况，需核实该无偿投放主体是否存在要求医疗机构固定向其采购医疗耗材的违规行为；第二，为如收购对象为公立医院，则需要关注收购对象是否存在以融资租赁等违规方式，取得大型医疗设备的情形；第三，需要关注相关大型医疗设备的供应商，是否办理了对应的医疗器械的注册与备案手续。
（四）医疗机构运营过程中常见的合规瑕疵与性质特殊的医疗机构收购障碍
1. 医疗机构运营过程中常见的合规瑕疵
关于该事项，需重点关注：（1）医疗机构是否存在可能导致其医疗机构执业许可证被吊销的科室外包问题；（2）医疗机构是否存在未取得许可即投放广告或投放广告不符合监管要求等可能吊销医疗机构执业许可证的问题。
2. 特殊性质医疗机构的收购障碍与应对措施
实务中，部分医疗机构的性质为“民办非企业单位”，关于该类型的法人，其资产转让与股权转让的实施均存在法律层面上的障碍。据此，实务中，通常会通过以下方式，实现收购目的：（1）在民办非企业单位的举办人为法人的情况下，通常可以通过收购举办人股权的方式，实现收购民办非营利性医疗机构的目的；（2）通过签署管理权转让协议或委托管理协议的方式，通过让渡转让方对民办非营利性机构所享有的经营、管理权的方式，实现收购目的，但是，在该方式下，由于投资者无法在股权层对民办非企业单位实现控制，故投资者在收购完成后，对民办非企业单位的控制力较弱，另，在委托管理的情况下，如转让方单方解约，还会造成交易目的无法实现的风险，交易的稳定性存在较大的不确定性；（3）对民办非企业单位进行改制，将民办非企业单位改制为股份制企业，并以收购改制后企业股权/股份的方式，实现收购目的，但是，在该方式下，交易所面临的时间成本较大，且由于企业改制涉及的要素较多，交易成功实施的可能性也会因此存在较大的不确定性。
本文分为上、下两个篇章，分别从“矿业权” “矿山项目建设的各项资质证照”“矿业权权益金的缴纳情况”“矿业权压覆与矿产资源整合”“矿业权并购交易的主要风险预防措施”等四个方面，介绍了矿业权并购过程中需要关注的问题，概述如下：
（一）矿业权
关于矿业项目矿业权的核查，主要需要关注以下5个方面的内容：1. 矿业权是否符合目前与将来矿产资源规划的要求，以核实矿业权是否会出现无法展续等可能影响交易目的的情形；2. 需要关注产业规划对矿业权项目立项、新增产能等事项影响；3. 核实矿产资源储量报告所涉各项数据是否真实，避免交易双方因储量报告不实而发生争议；4. 矿业权是否经公开招、拍、挂的方式取得，以确认对应矿业权是否存在被利害关系人申请撤销的风险；5. 核实矿业权是否存在因所处地域处于自然保护区、风景名胜区、生态保护红线内而被清退的风险。
（二）矿山项目建设的各项资质证照
在对矿山项目进行尽职调查的过程中，需关注以下资质的取得情况：1. 立项文件；2. 矿产资源开发利用方案；3. 矿山环境地质环境保护与土地复垦方案；4. 环评文件；5. 能评文件；6. 采矿用地许可文件（如涉及占用林地与草地的，还需要核实是否已取得对应的林地与草地占用指标，以及所占林地是否符合国家政策性文件的要求）；7. 安全生产许可证；8. 取水许可证；9. 排污许可证。
（三）矿业权权益金的缴纳
在矿业并购交易中，由于矿业权权益金的缴纳会直接影响矿业企业是否可正常经营，故在矿业权并购过程中，投资人与中介机构需重点关注对应权益金是否已实缴，具体为4类费用，分别为：矿业权出让收益（原探矿权、采矿权价款）、矿产权占用费（原探矿权、采矿权使用费）、资源税（原矿产资源补偿费以及资源税）、矿山环境治理恢复基金（原矿山环境治理恢复保证金）。
（四）矿业权并购交易的主要风险预防措施
为了防范矿业权并购交易的风险，建议投资人/并购方采取如下措施，规避项目风险：1. 在交易文件中设置估值调整条款（包括调整收购标的价值的触发条件/触发事件、估值调整的计算方式、调整形式等内容）；2. 在交易文件中设置分期付款与股权回购条款（为了保障该条款可有效实施，还需关注于2024年7月1日实施的新《公司法》对定向减资的限制而作出应对，具体为在对应的公司章程中明确在特定情况下，投资人可通过定向减资的方式退出投资企业，以避免后期因法律禁止性规定或内部表决障碍而无法实现减资退出的情况出现）。
作者：张昊 顾问
房地产与基础设施法律事务团队 北京
zhanghao@lantai.cn
张昊，兰台房地产与基础业务设施业务团队顾问。从业八年，长期专注于房地产与建设工程法律事务、公司法律顾问事务，投资并购法律事务，服务众多具有行业代表性的大型央企、国企、上市公司等企业，在常年法律顾问事务及投资并购方面积累了丰富的专业经验。
媒体合作/咨询：宋女士
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