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低价卖房被查，房地产企业补税罚款3000余万

明税
2024-08-28
关于我们ID:minterpku

成立9年来，明税累计为1000余家企业及高净值个人提供涉税法律服务，行业涉及高新科技、金融、影视、房地产、教育等多个领域。


高价拆迁补偿、低价售房，H房地产公司的诡异举动令人费解。查账簿、验合同，追踪可疑公章、核实拆迁费用，公司隐匿收入、骗取税收优惠的违法行为最终浮出水面…… 

运营信息引怀疑

2017年4月，安徽省宣城市税务机关接到纪委传来的H房地产公司涉税违法线索后对其开展税收核查。
调查了解到，H房地产公司成立于2006年6月，主要从事房地产开发及销售业务。该企业共开发甲、乙、丙三个楼盘项目，其中甲、乙项目已完成销售，丙项目一期在2015年底时已竣工，截至2016年底时，该项目已销售房屋逾50%。
该公司法定代表人王某因涉嫌其他违法犯罪已被公安机关采取强制措施，企业账簿、凭证也已被公安机关扣押，检查人员从企业其他人员处获得部分财务资料，发现该公司财务核算十分混乱。
通过对企业申报的房产销售明细表、项目开发成本、减免税备案信息、企业和相关人员银行流水信息进行初查，发现企业存在以下问题：
1.企业房产销售明细表信息显示，该企业已销售的部分房屋价格与当地同期、同类型房产相比存在明显偏低的情况。
2.企业已完工项目的土地出让合同与拆迁补偿协议内容不符。
土地出让合同显示该地块为净地出让，拆迁补偿协议却记载企业需支付拆迁补偿费388万元。在房地产开发中，通常净地出让方式不产生拆迁补偿费或数额较少，但该公司项目在净地出让的情况下却产生了大额拆迁补偿费。
3.企业减免税备案资料有异常。
该公司申请减免2013年～2015年土地使用税385万元，理由是丙项目地块内有未使用的荒山，根据《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》（〔1989〕国税地字第140号）和《财政部国家税务总局关于企业范围内荒山、林地、湖泊等占地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2014〕1号）文件规定，“企业范围内的荒山、林地、湖泊等占地，尚未利用的，经审批，可暂免征收土地使用税。”“对已按规定免征城镇土地使用税的企业范围内荒山、林地、湖泊等占地，自2014年1月1日至2015年12月31日，按应纳税额减半征收城镇土地使用税。”但该公司丙项目一期2014年已开始预售，却仍然在申报土地使用税减免。 

售房合同藏玄机

检查人员到房管局调取了该公司所有销售房屋的网签备案合同，结合企业销售明细表与备案的销售合同等进行比较，分析发现其中有213份房屋销售合同的单价明显低于该项目其他房屋销售单价。
此外，从企业往来明细账中发现，同期“其他应付款”“应付账款”等往来科目的原始凭证中有大量收款收据的摘要栏写的是“往来款”，但备注栏却写有“房款、售房款”等字样。
经过比对发现，购房收据的交款人和购房合同的购房人信息高度吻合。为确认企业真实收入情况，对企业及相关人员资金流进行调查，发现该企业负责人王某和其妻子的个人银行账户与低价购房人的私人账户存在大量资金往来，说明该公司可能存在将售房收入分流的情况，售房收入一部分记入营业收入，而另一部分则挂账记入了企业往来账。
通过对签署低价购房合同，同时企业账簿中交款收据又有署名的部分购房业主进行调查，向其出示证据并宣讲税法知识，该部分业主均承认，买房时与H房地产公司签订了“阴阳合同”，一部分房款通过个人账户转账的方式汇入了H公司负责人王某和其妻子江某个人账户。经初步估算，H公司通过这种方式隐匿收入可能达7000多万元。 

补偿收据露马脚

H公司的拆迁补偿协议及相关付款凭据中，有两张“拆迁补偿费”付款凭据均为“宣城市集体经济组织统一收据”，收款项目为“征地补偿费”，而公章信息则为“某村委会”。在公安部门的协助下，检查人员找到了某村委会主任和会计，并调取了该村委会开具的相关收据凭证存根及公章验看，发现其与企业账目中收据及公章的信息截然不同。调查显示，当年企业提供的拆迁补偿费实际金额仅为60万元，但企业账簿信息却显示支付了388万元。
同时在调查企业拆迁补偿费的资金流时也发现，账簿记账凭证中支票的存根处信息显示收款人是“某村委会”，但银行所提供的转账支票收款人信息却是该公司法定代表人王某。王某账户收到名目为拆迁补偿费的资金后，次日便将款项转入企业对公账户，随后就将该笔资金挂账记入了“其他应收款”科目。 

虚假备案骗优惠

核查企业提供的减免税资料时发现，H公司分别于2013年3月、2013年10月，以项目地块中250088平方米土地为未使用荒山为由，向税务机关提出土地使用税减免申请。随后又分别于2014年3月、2015年3月提交了上述地块已动工5740平方米，剩余244348平方米仍为未使用荒山的税收减免申请。3年中，企业共申请减免土地使用税385万元。
根据企业用地规划图和账簿资料，发现其申请减免税的地块均为丙项目。经核查，丙项目总用地面积为250088.20平方米，规划总建筑面积286608.54平方米，其中一期已于2014年8月开始预售，2015年12月31日已完成竣工备案。
根据相关法规规定，企业占地范围内必须有未使用和开发的荒山，才有土地使用税减免优惠资格。经过多方核查证实，丙项目地块2012年底时所有土地均已开始施工，该公司申请税收减免的动工时间和使用面积均与事实不符，按规定不能享受土地使用税减免。 

案件处理结果

完成调查取证工作后，检查人员到拘留所约谈了H公司法定代表人王某。面对检查人员出示的各项证据，王某最终承认了企业隐匿房产销售收入、虚增成本，以及虚假备案骗取优惠的违法事实。
经查，H公司通过合同作假、收款挂往来账等方式共隐匿收入7736万元；伪造收据、支票等凭证虚增拆迁补偿成本328万元；提供虚假备案资料骗取税收优惠385万元。针对企业违法行为，宣城市税务机关依法将其行为定性为偷税，并作出追缴税款2227万元，加收滞纳金，并处罚款830万元的处理决定。
企业接到税务机关处理意见后无异议，但表示由于已暂停经营，加上欠缴税款、罚款数额较大，因此难以按期缴纳，请税务机关批准分期补缴。
宣城市税务机关研究后，同意企业采用分批方式补缴税款，并向市纪委进行了汇报。该公司恢复运营后，税务机关对企业未售的100余套房产实行监控管理，房屋销售款项优先缴纳欠税，最终完成对企业所欠税款及滞纳金的追缴工作。 

案件评析

国家税务总局安徽省税务局稽查局副局长朱峰
房地产企业具有项目建设周期长、中间环节多、财务核算复杂等特点，如果企业存在涉税违法行为，一般比较隐蔽，也因此税收监管具有一定难度。本案中，涉案企业通过隐匿收入、虚列成本、骗取税收优惠等手段，逃避缴纳税款，其违法行为隐蔽、时间跨度长，违法手段和方式在行业中具有一定的代表性。
为防止房地产企业利用“阴阳合同”，采取收款挂账、伪造付款凭据等方式隐匿应税收入，以及采取虚增成本等方式逃避纳税，税务机关应与发改委、财政、住建委、房管、商务等相关部门加强协作，进一步建立完善信息共享机制，利用综合治税信息平台，及时采集行业销售价格、工程造价、水电物耗等第三方涉税信息，并以此为基础，结合企业财务报表数据、申报信息等，对房产企业实施项目动态监控管理。如发现企业经营数据和指标存在销售价格明显偏低、成本构成异常、往来账目中应收账款畸高等现象，应果断采取现场核查、纳税评估等征管措施，核实其经营情况。如果发现存在偷逃税款嫌疑，及时移交稽查部门查处。 

明税点评

房地产企业项目流程复杂，涉及的监管部门繁多，对通过隐蔽的手段隐匿收入、虚增成本逃避缴纳税款进行税收监管难度很大。但也正是由于监管部门多，随着各部门互相协作、信息共享日益完善，更加容易发现并查处企业的违法行为。
版权说明

本文来源：中国税务报，作者：吴济国、吴书生、江琴， 关注【明税】订阅更多内容。

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