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签“阴阳合同”不是避税，是违法！

明税
2024-08-28
关于我们ID:minterpku

成立9年来，明税累计为1000余家企业及高净值个人提供涉税法律服务，行业涉及高新科技、金融、影视、房地产、教育等多个领域。


在二手房交易时，为了少缴税费，一些机构和个人想方设法在合同上做文章，签订“阴阳合同”，这种方式极易引发纠纷，给当事人带来法律风险。
近日，宁波市海曙区人民法院审理了一起房屋买卖纠纷案件，买卖双方本想以做低房价的方式规避房产交易税费，在网签合同时只写了原房屋买卖合同总价款的20%，不料中途出现变故，房主起诉请求解除合同，而买方拿出网签合同抗辩，要求以网签合同的价格完成交易，否则要求房主两倍返还定金。对此法院如何判定？

案情回顾

张女士有一套房想要出售，通过中介公司找到了买家，双方按照日常的卖房流程签订了房屋买卖合同，张女士收取了买方2万元定金。
然而过户当天双方在网签合同时，买方却对张女士说：“为了过户省点税，我们网签合同时把价格写低一点，你看如何？”张女士觉得这样写自己也不会有什么损失，欣然同意了，于是双方在网签合同上只写了房屋买卖合同总价款的20%，中介按照该价格为双方做好了网签合同。
网签之后，双方就房屋过户付款问题发生了争议，买方既不付款，也不配合张女士解除网签合同。张女士无奈之下诉至法院，请求解除合同，确认定金归张女士所有。
可令张女士没有想到的是，买方到法院应诉答辩时，竟拿出了双方签订的网签合同。
“我们已经对房价进行了重新协商，协商后重新签订了网签合同，因此原来的合同已经作废了，我应当按照网签合同支付余款，你应当按照网签价格把房子卖我，若不同意，应当双倍返还定金。”
听到买方的抗辩，张女士惊呆了，但是这份网签合同确实是双方一致同意签署的，也是中介亲手操作的网签合同。对此，张女士对答应低价网签的事情追悔莫及。

法院判决

案件受理后，面对两份截然不同的合同，法官联系了当地不动产登记中心和税务部门进行了解，要求中介出庭作证说明情况后认为：
中介方是与原、被告无利害关系的第三方，且其证言能与原告陈述、双方微信聊天记录相印证，在原、被告各执一词的情况下，中介证言比当事人本人陈述的证明力更高；网签合同所载的价格明显低于市场价，原告与被告非亲非故的情况下以明显低于市场价的价格转让房屋，也与情理不符。
因此，法院认定双方签订的网签合同不是双方当事人真实意思表示，对被告的抗辩不予采纳。张女士最终赢了官司。
法官在庭审后也对张女士和中介方进行了释法，告知其签订“阴阳合同”的风险，且每个公民都有依法纳税的义务。张女士和中介方对法官的批评诚恳接受，并承诺以后不会犯类似的错误。目前，法院判决已生效。

法官说法

重要提醒，卖房纳税有税务部门监管，低于税务部门评估价的合同价款不会得到税务部门认可。即使双方网签合同写的价款再低，最后还是会按照税务部门评估价缴税。
在遇到阴阳合同的时候，法官会根据现有证据和日常情理来综合判断哪一份合同才是双方当事人真实意思表示，而虚假意思表示的合同是没有法律效力的。
但是，举证证明双方当事人是否以虚假的意思表示实施民事行为，是一件并不容易的事情。例如本案件中被告的抗辩被驳回，一个重要的原因是房屋网签合同的价格过低，已经不符合情理，法官凭借自由心证就可以推断。如果本案中双方只是将房价适当降低几万元，价格仍在合理范围内，法官在审理中恐怕就难以确认哪一份合同才是双方真实意思表示，原告败诉的风险也会加大。
因此，法官在此告诫大家，签订合同的时候绝不应抱有任何侥幸心理，实事求是、遵纪守法才是保护自身权益的最好方式。

法条链接：

《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
版权说明

本文来源：宁波市海曙区人民法院，关注【明税】订阅更多内容。

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