与房地产相关的城市经济学已成为城市研究的焦点之一，其核心在于将城市作为一种产权空间来看待，探索其如何在政治、经济、法律因素的影响下形成某种动态平衡。此前，人们对城市的理解更多止步于空间和文化，仅将房地产当作一种住房前期开发和后期销售的过程。而上世纪七十年代以来，大卫·哈维等新马克思主义和新自由主义理论研究者对城市政治经济学的解读，为我们揭开了空间背后的权力资本结构，也引起了人们对房地产背后的城市想象、空间正义、全球化趋势的关注。
然而，房地产对城市空间形态和城市经济的影响究竟是从何开始的？地产商所绘制的地图在城市理论的发展中扮演着怎样的角色？在《房地产与全球城市史》（Real Estate and Global Urban History ）一书中，经济史学家Alexia Yates梳理了房地产的历史，从更深刻的视角重构房地产。如今，我国的房地产行业也正进入转型沉淀期，对房地产角色的重新审视有助于扩展我们对行业发展的想象和对城市的认知。
本文是华东师范大学李丽梅副教授持续发布的“城读”系列中的一篇，原题为《透过房地产的视角看城市理论发展》。本文获得原作者授权。内容有部分改写。
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房地产既是城市发展的基础，也是许多城市理论研究的核心。房地产还是当代城市政治争议的一个紧迫的中心问题。然而，房地产研究欠缺历史维度。最近剑桥大学出版社的全球城市历史精要系列出版《房地产与全球城市历史》一书，将现代城市作为一个产权空间来研究，将房地产定义为一种占有或剥夺的技术，并利用它来跨越分析的尺度，从具体建成空间的地方空间性到资产构成并在国家和国际层面运作的法律、政治和经济要素网络。其中， 第三章《透过房地产视角看城市理论》，综述房地产如何促进了城市理论的发展。 房地产与城市的社会科学一起诞生。从19世纪开始，房地产成为“观察”城市、预测城市演变和理论化城市组织最具影响力的模式之一。对于那些下令进行地籍调查，便于国家看到城市房产收入和纳税义务的行政官员，或者对于19世纪末绘制与火灾（以及后来的住房融资）有关的风险地图的保险公司，房地产成为城市空间绘图的基础。
地产商将城市分为多个规整的区块，并详细记录了区块内的房屋状况。图为罗宾逊的《纽约市（曼哈顿岛）房地产地图》概要（1889年）。其中Vol.6 地块内又被进一步细分为了39个区块，并对其中的住房进行了详细记录。这类房地产地图和黄页不仅影响了上世纪城市经济学理论的发展，也成为当下的城市研究中重要的历史资料。
（图片来源/ https://digitalcollections.nypl.org/items/a1ec3dd4-57b3-e18d-e040-e00a18064727 ）
房地产经纪人和开发商，是这个不断增长的城市变化的纸质表现世界的重要贡献者。他们的地图、待售地块的示意图、建筑和公寓布局图出现在新的公报和其他出版物中，表明本地房地产市场的建设成为流通中最熟悉的城市表述。
罗伯茨和沃尔夫斯基尔地块，由斯奈德和吉利斯公司出售，美国加州奥克兰市第九街467号，1887年。
David Rumsey地图收藏，斯坦福大学图书馆David Rumsey地图中心。
这种本地的城市科学为早期的社会学家和土地经济学提供了重要来源和方法。二十世纪初，房地产商宣扬的城市房地产价值的环形模型，通过城市规划和教科书转化为芝加哥社会学派关于城市增长的同心圆模型。“伯吉斯吸收了半个世纪以来房地产商的地图，将其提炼为一个抽象的模型和城市理论，该模型甚至被称为‘社会科学最知名的示意图’”。 1925年，伯吉斯提出著名的城市土地利用模型，将城市划分为六个以市中心为圆心的同心圆。这一模型基于他对大量美国城市，尤其是芝加哥的观察。该模型假设家庭的社会经济地位(主要是收入)与其住房离中央商务区(CBD)的距离之间存在关系。离CBD越远，住房质量越好，通勤时间越长。因此，获得更好的住房是以延长通勤时间和成本为代价的。这个模型是在美国城市人口增长非常快的时候发展起来的，当时机动交通并不常见，大多数人使用公共交通。
类似的图由巴黎的房地产观察员设计，例如在1863年，奥斯曼公爵的叔叔写了一份指南，根据首都的同心“区域”来估计房地产价值。房地产商提供的数据成为早期社会学家研究法国城市房地产动态的宝贵资料。莫里斯·哈布瓦赫（Maurice Halbwachs）1909年对巴黎土地价值的著名研究大量借鉴房地产机构John Arthur et Tiffen1886年编撰的《土地指南》提供的房地产交易数据。哈布瓦赫借助房地产价格和交易量去发现城市发展的模式和规律。虽然他的研究结论并不符合芝加哥学派独特的同心圆模式，但他提出城市的有机性质的想法，城市的发展符合其居民的自然“需求”。芝加哥一位房地产经纪人霍伊特（Homer Hoyt）对同心圆模式进行修改，他后来成为土地经济学这门新学科的重要贡献者。霍伊特1933年在芝加哥大学攻读博士学位时，写作《芝加哥土地价值百年》的综合报告。这个关于土地价值的研究成为房地产周期理论的基础；他后来在联邦住房管理局的工作促使他提出一个富有影响力的城市增长“扇形模型”，用一个扇形增长模式来修正同心圆模型。 霍伊特（H.Hoyt）自1934年起收集了美国64个中心城市房租资料。后又补充了纽约、芝加哥、底特律、华盛顿、费城等大城市资料，画出了平均租金图，霍伊特认为，城市不是以简单的同心圆形式发展，而是以扇形的形式发展。高房租住宅在高地、湖岸、海岸、河岸分布较广，且有不断向城市外侧扩展的倾向。 因此，房地产为城市增长的社会科学的早期工作提供了实质内容和背景。然而，对于城市房地产和社会空间动态的经济视角，在相当长一段时间内并没有成为社会学或城市理论领域的指导性问题。19世纪末和20世纪初的经典社会学分析，从德国的滕尼斯(Ferdinand Tönnies)、韦伯（Max Weber）和齐美尔（Georg Simmel），到美国的沃思（Louis Wirth）和芝加哥学派的其他成员，仍然更关注文化，并不太关注房地产可能构成的城市想象和社会空间。 不过，早期城市理论关注城市文化生活，从根本上说是探究资本主义下城市的运作，体现在对市场增长、商品化和抽象化的关注以及这些力量对人类意识和社区的影响。本雅明（Walter Benjamin）等批判理论家对文化和经济之间的关系进行反思，因为它影响了现代城市的景观和体验。本雅明的《拱廊计划》和《巴黎，十九世纪的首都》将城市作为消费主义的标志和集合体，城市现代性的碎片和短暂性同时在城市建成空间中移动和凝结：百货商店、林荫大道、剧院以及商业拱廊。这些材料和空间是资本主义关系的表达，是其运作的中介力量（而不仅仅是反映）；城市的视觉文化既掩盖了生产的社会关系，又使新型关系和政治得以产生。本雅明的拱廊既是投机性的房地产开发，同时也是资本的物质化和渠道，以及在城市中观看和存在的独特模式。他对诗人波德莱尔（Charles Baudelaire）关于现代性定义的评价——“现代性是短暂的、转瞬即逝的、偶然的；它是艺术的一半，另一半是永恒的、不可移动的”——有意与房地产的固定和可移动组成部分相一致：建筑空间和土地的具体材料，以及房地产所支撑的人、货物和资本的流通。 1970年代，在全球土地和房价飙升的背景下，政治经济学方法在城市研究中流行起来，早先被转移到土地经济学和城市地理学中对房地产的经济学关注，重归城市理论。马克思主义思想为这一回归提供了一个中心载体，更多关注城市形成中的生产制度和劳动关系的理论化。 大卫·哈维是最重要的城市和城市化的马克思主义理论家，房地产在哈维的思想中占据核心地位。在《资本的极限》（1982）和其他著作中，哈维发展了一个极富影响力的理论框架，重新思考空间在资本主义历史演变中的作用。他的“空间修复”理论指的是资本通过在空间中的扩张和在建筑环境中的流通，实现资本再生产并推迟过度积累的内在危机。因此，资本被“修复”并固定化了，并且资本主义自身通过将剩余利润从生产和消费的一级循环中转移到建成景观的二级循环中而暂时得到修复。这种转移允许资本积累过程继续进行，并为流通过程引入了新的时间性。资本在其不同回路中循环的速度之间的张力对于建成和社会空间具有生产性。由于它们的物质性，我们的城市、工厂、住宅和交通网络享有一种持久性，这既是它们贬值的条件——资本在流动，而空间却没有，同时也意味着它们可以构成一个新的平台，借此资本可以再次进行再生产。简而言之，如果不了解资本在不可避免的贬值危机中占有、创造并反过来破坏的空间，就不可能掌握资本运作的模式。 大卫·哈维在“空间修复”理论中指出了资本的主要矛盾之一：它建造一个能让它在特定历史节点上运行的必要的固定空间（或"风景"），只是为了在稍后一个节点摧毁那个空间（并使投入空间的大量资本贬值），这样才能为在更后来的节点上进行新的"空间修复"（迎接新的空间和土地上的新鲜积累）找到办法。 此外，资本再生产过程所调动的不仅仅是空间。资本的流通塑造了空间和地方，这是哈维与许多城市学者共同的见解，特别是法国城市理论家亨利·列斐伏尔。哈维认为特别有影响力的机制是租金占有，它要求建造房地产，以及重要的是，建造流动的房地产市场。只有当“土地贸易沦为有息资本流通的一个特殊分支”，换句话说，只有当土地被商品化并受制于市场指令时，资本才能采取租金的形式（除了利息或利润的形式之外）。 哈维对房地产作为资本和商品的特殊性的见解，对城市研究产生深刻影响。在约翰·罗根和哈维·莫洛奇的《都市财富：地方的政治经济学》一书中，他们强化“在城市房地产关系社会学的基础上构建城市社会学的努力”。在新马克思主义过于强调资本的论述中，他们将重点放在人类主体性、制度建设和身份建设上，他们阐述房地产的使用价值和交换价值之间的张力对城市产生的政治和社会影响。城市“增长机器”，或者以攫取房地产的交换价值为前提的利益共同体，与特定地方的所有者和居民所代表的 使用价值所体现的“某种珍贵性”相互冲突。事实上，在城市内部的资本竞争中，它们与其他城市的增长机器结盟。这样一来，房地产作为一种市场商品的构成要素产生了由开发商、政治家、居民和社区组织者组成的利益集团，塑造了特定城市地方的性质和体验。 在这个概念化的过程中，房地产成为新自由主义城市主义研究的一个核心问题。新自由主义城市主义指的是与1980年代新自由主义转向相关的重组方式，特别是私有化和放松市场管制，通过和在城市背景下运作。随着市政当局、国家和资本之间关系的重新调整，城市的物质空间和治理制度都发生变化，这个过程既是全球性的，也是不均衡的。住房市场的重组是新自由主义进程的一个关键领域，随着公共住房的供给被搁置（有时还被破坏），转向基于市场的、以投资者为导向的供应机制。绅士化作为新自由主义城市主义的一个关键空间过程很早就引起了人们的注意。尼尔·史密斯（Neil Smith）在解释其模式时，提到了土地目前的收益与其“最高和最佳使用”的潜在收益之间想象的“租金差距”。差距的大小取决于一系列因素，例如文化生产者和艺术社区的地方生产和地方品牌制造的“工作”，随着感知到的收益机会的增加，投机资本被引进和流出不同的社区。以类似的方式，随着房地产金融的日益全球化，资本在城市之间流动，极大地促进全球经济的金融化。 尼尔·史密斯（Neil Smith）在其著作《新城市前沿》中提到，士绅化不再是房地产市场相对孤立的过程，而是越来越多地与更广泛的城市转型联系在一起。这种转型不仅关于住房，还关于就业模式、性别和阶级的社会关系、城市空间的功能划分，因此公平问题将成为重要的一个考量标准。 在这里，新自由主义城市的理论与“全球城市”的研究相吻合。最知名的莫过于萨森的研究，这一研究脉络旨在将作为政治实体、经济生产场所和物质集合的城市重新置于全球化的研究中。全球城市研究强调在城市尺度内全球化过程地域化的重要性，以取代“无地方”的全球化故事，即通过信息和资本日益快速、日益无摩擦的流动而产生的空间扁平化。城市是一个生产全球的地方。 这种观点重申了房地产在城市化和生产的城市尺度中的核心作用。房地产不仅构成了在跨国层面上交换物品、人员和思想所必需的关键场所和物质基础设施；它还充当了全球化（和金融化）生产制度中资本生产的容器和管道。哈维关于房地产和资本主义的理论在这里也适用：城市被塑造来提高资本流动的效率和生产力，而由此产生的建成和社会空间引导并限制了资本的运作。 占有性个人主义，公寓式。多伦多人（2019年）。加拿大多伦多，Stephan Balkenhol为房地产开发商Camrost Felcorp创作的雕塑。
图片来源：John Lorinc，经许可并感谢使用。 本综述重构了房地产在城市理论中的地位，透过通过房地产的视角来看待城市理论，赋予房地产更深的历史性。 将房地产作为想象和构建现代城市的一种技术来研究，有助于城市理论的全球化，并大大扩展对城市发展的看法。
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参考资料
Alexia Yates, 2021. Real Estate and Global Urban History, Cambridge University Press.
Source:https://www.cambridge.org/core/elements/real-estate-and-global-urban-history/B5E3F63C7A1433E1DE4297BBEEAFF1B3
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