广州和深圳有着很多共性，但这两座同处一省、驾车距离仅为3小时的城市在人口构成、语言和消费者偏好等方面的差别却不亚于法国和德国之间的差异：

深圳居民中，4/5为外来务工人员，大多数年龄在35岁以下，他们说普通话或自己的方言，习惯在酒吧喝一杯。而在邻近的广州，外来人口只占1/4，人口年龄偏高，主要说广东话，习惯于与家人一起去餐馆喝茶。

很少有跨国公司会在法国和德国市场运用同样的策略，但似乎很多公司在中国却正是这么做的。它们专注于培植最大的市场（北京、上海等一线城市，以及类似南京的较大的二线城市），而忽略了中国数以百计的城市之间的差别。

（深圳夜景）

中国的市场如此之大、各地增长的速度如此千差万别，对它们进行优先排序是不二的选择。中国的800多个城市中有200多个人口超过100万，而在整个欧洲，人口超100万的城市只有35个。

另外，中国还有数百个人口在10万级的城市。

现在，很多在华公司对中国城市仍采用逐个管理的方法。然而，通过总结它们的工作经验，以及我们对中国消费者的研究，我们发现了一种更有效且更合算的管理方法，即麦肯锡城市群（ClusterMap）方法：

它不再按照简单的城市层级和地理区域来划分中国城市，而将800多个中国城市划分为若干个城市群。这些城市群少则包括2个城市，多则包括约70个邻近的城市。决定城市群的不只是其收入水平和地理位置，还包括城市之间的经济联系和贸易往来，以及城市中消费者共同的消费态度和偏好。

麦肯锡ClusterMap

从城市层级到城市群

麦肯锡城市群（ClusterMap）方法将中国城市分为22个城市群，每个城市群围绕1到2个中心城市发展。为了确保这种方法是可行并适用的，所有的卫星城距离1个中心城市不超过300公里，并且每个城市群的GDP都超过中国城市总GDP的1%（图表1）。

在这22个城市群中，我们将其中的7个定义为“超大型”。在2008年，其人口总数在1900万到5500万之间，且每个城市分别占中国城市GDP的5%～12%。另有10个城市群被定义为“大型”，其人口总数在1300万到3900万之间。

麦肯锡城市群（ClusterMap）涵盖了中国815个城市中的606个，占中国城市人口的82%，预计到2015年将占据城市GDP的92%。

各家企业最终确定的城市群数量可以有所不同。有些公司或为了扩大分销中的规模经济，或因为某些城市群中的类似的媒体观看习惯和对媒体渠道的偏好，而将一些城市群合并。另一些公司则可能因为某些城市群内差异（比如竞争状况或消费习惯），需要运用不同的战略，而将一些城市群分拆为两个或更多的小城市群。

 01 

城市群划分的4个考量因素

城市的定位需要基于城市群

在绘制城市群地图之前，麦肯锡从以下4个维度分析了中国的815个城市：产业构成、政府政策、人口特征以及消费者偏好。

a

产业构成

在绘制中国的城市群时，我们研究了产业结构（即经济的导向是服务业、制造业还是农业），以及一个城市群内的城市之间在经济活动和贸易往来方面的一体化程度。产业结构和经济联系决定了人口构成、收入水平，并最终决定了城市群内的消费者偏好和行为。

端对端的产业价值链的形成是促进城市群内经济活动一体化的一个因素。例如，中国最大的国内汽车生产商上汽集团的成立及其与美国通用汽车成功合资，带动了在上海郊区和周边城市形成一个综合性的汽车零部件供应商网络，为上海赢得了“中国底特律”的称谓。

另一个促进城市群内的城市间经济联系的因素是某些商业活动在各城市之间的分布。例如，许多高科技企业在上海设立行政管理部门，而将制造部门放在张江高科等开发区或昆山等周边城市。

02

政府政策

中国城市的发展体现着强大的政府力量。最近几十年中，中央和各省市制定的产业、经济和人口政策加速了城市群的形成。1989年，中国政府宣布了鼓励大城市之间以及大城市和小城市之间经济合作的多项政策。

例如，在2005年开始实行的十一五规划中，中国国务院确定了11个城市群，旨在推动经济增长、加强交通运输联系，并影响人口流动。跨市的基础设施建设和开发项目也加强了城市之间的经济和交通联系。

其它还有一些政策针对具体的地区，有着非常具体的目标。例如，旨在将内蒙古打造成“亚洲乳业之都”的政策：随着该地区的产业结构逐步转向以乳制品的生产和销售为主要的经济推动力，越来越多的人被吸引到该行业就业，从而获得类似的工资，因而很可能形成最终类似的消费偏好。

03

人口特征

当地人口和外来人口的比例、年龄层构成、收入水平以及家庭储蓄率都是我们用来定义城市群的关键人口因素。

大批外来人口涌入到城市中生活，中国的城市面貌发生了深刻变化。麦肯锡全球研究院的研究表明，在1990年至2005年之间，有1亿外来人口涌入了城市。

到2030年，预计将有10亿人口生活在中国的城市中。

中国城市化的进程对各个城市群的影响千差万别，因而形成了各城市群的个性差异。深圳有86%的人口来自外省，他们说普通话（也说自己的方言）；而73%的广州居民是土生土长的广州人，主要讲广东话。由于外来人口占据主导地位，深圳比广州年轻很多：55%的深圳居民年龄在20～34岁之间，而这个年龄层的人口只占广州居民总数的35%。19%的广州居民年龄在49岁以上，而在深圳这一比例只有7%。

04

消费者偏好

我们的研究表明，城市群与消费者行为之间有着很强的相关性。2005年，我们开展了第一次中国消费者调查，在14个最大的消费者特性差异中，有9个（如品牌忠诚度或支付溢价的意愿等）可以由该城市归属于的城市层级、而不是其归属某个地域上相邻的群体来解释。然而，我们2009年第一季度进行的调查发现，在这14个特性差异中，有11个应当用城市群来解释（图表2）。

我们注意到，中国各城市群消费者的行为存在很大差异。消费者对产品特性的偏好也很不一样。不同城市群中的消费者对媒体的偏好也大相径庭。

例如，“中原城市群”（包括郑州、洛阳、开封等城市）中95%的消费者喜欢看中央台。而62%的上海城市群消费者喜欢看本市的电视节目。对各地消费者看电视习惯的深入了解，有助于那些在电视广告中投入甚多的消费品公司更有效地分配他们在不同城市群之间的媒体投资支出（图表3）。

在城市群的形成过程中，各因素之间互相影响，形成一种良性循环：

政府政策塑造产业结构，产业结构影响人口构成，人口构成又被反映在消费者行为中。时间一长，这些因素增强了城市间的联系，并促使特定城市群内的消费者行为逐渐趋同。

哈佛知名的管理学教授迈克尔·波特曾在《国家竞争优势》一书中说：国家是企业最基本的竞争优势，因为它能创造并保持企业的竞争条件。国家不但影响企业所制定的战略，也是创造并延续生产与技术发展的核心。

其实，我们觉得，将国家改为城市群也同样合适。所以，一座城市的定位，必然要基于其所在的城市群。

 02 

产业聚集的要素整合

城市增长，也就是产业成长的过程。一个城市，是否能在未来的竞争中胜出，关键看其城市产业的能级是否得到了提升，是否能打造高价值、高创新、有可持续增长潜力的高端产业。

为什么需要产业聚集？因为将降低供应成本，提高研发协作能力，并相互协助构建熟练的劳动力等，提供更多就业机会选择，并形成协同增长，进而带动城市及城市群的增长。

将主导产业聚集起来的要素有很多。它们像是一颗一颗的小磁针，吸引产业入驻。但在城市圈的不同区位，吸引产业聚集的要素的重要程度也会有一定的差异。

特别需要注意的一点是：在导入外部产业的同时，政府一定要重视本土企业，加大精力关注当地有潜力的小公司，比如为创业企业营造更好的政策环境、产业环境、资本环境等。其实，城市的增长就像是买股票，当地有潜力的小公司不容小觑，想想杭州吧，想想亚马逊吧，本土企业的成长对城市的推动是最强劲的。

所以，城市的产业聚集要两手抓，一是培育本土创业企业，二是有战略地吸引外来的新的产业。

 03 

营造产业社区

有了产业聚集的要素，那么承载产业聚集的载体，对留住产业及人才、培育产业有着关键影响。纽约市在2011年的“可持续发展计划”中指出：

今天人才与资本的流动在城市之间创造了激烈的竞争，我们正在争取最好的想法和最有能力的员工。为了实现强有力的经济增长，我们必须创造一个助力有才华的企业家和企业成长的环境。

那到底是一个什么样的成长环境呢？

生活方式终将成为未来城市及产业的核心竞争力。

过去30年，中国的GDP增长很大一部分是依靠工业园区、经济开发区。但是随着生活方式与工作方式的升级，城市需要从传统的单一功能的工业园区转型到产业社区。

产业社区是一个功能复合的、有产业集聚的、集工作、生活、教育、休闲娱乐等合为一体的综合社区。

建筑及规划师威廉·佩德拉在进行尔湾规划时说：仅有功能单一的大学区是不够的，

有必要在环绕大学的社区建立一个容纳5万人口的城市，这个新城市必须拥有工业区、商业区、休闲区及公共绿地等。这需要是一个“大学社区”！

正因为这样具有前瞻性的理念，尔湾这个1971年才建立起来的城市逐渐成长为“美国最适合建立家庭的城市”，拥有加州大学尔湾分校等知名院校，世界财富500强有1/3在尔湾建立了自己的分部。

同时，产业社区的需要促进社区里人、产业、社区之间的内外连接：通过人与人的非正式交流带来资源的跨界与整合；通过导入高能级资源带来产业汇聚，通过机制创新来实现不同利益群体的协助共赢。

再比如说这个案例：

市北高新

她是上海中心城区市级开发区，是距上海市中心人民广场最近的高新技术产业园区之一，直线距离仅8公里。园区东临泗塘河，西至彭越浦河，北至走马塘河和场中路，南至汶水路，园区规划面积3.15平方公里。

市北高新的转型升级的历程 ↓

在定位上，市北高新经历了三次迭代：

1. 从物流、加工的传统工业园区转成“都市型产业园区”

2. 从“都市型产业园区”转化为“总部经济园区”

3. 逐渐清晰“总部经济”的特色，确定最大的特色是“产业特色”。

在产业基础上，市北高新提出了改造转型重要的三个支点 ↓

为了准备转型升级，成立了区属国企：市北高新技术服务园区，并通过上市获得充裕的开发资本。

其次，在提升综合产业服务能力，市北高新做了以下工作：

• 基于产业升级的三次详规调整，提升“产住商”的平衡

• 打造以市北半岛商务会所为代表的配套

• 引入星巴克

• 打造10万平的聚能湾公司，全产业链孵化

• 打造“十大产业服务平台”

• 2016引入“上海数据交易中心”

• 走马塘等生态环境营造

• 获得非园区所属地“楔形绿地”，增加体育养老设施

接下来就是我们FTA的挑战了：

如何营造一个产业社区载体，用“环境创新”与“服务创新”推动“产业创新”？

在深入走访过项目地之后，我们发现，这是一个很典型的过去的工业化城市，在中国大江南北都可以发现。虽然如此，我们还是看到了市北高新区的四大潜力：

所以，在我们的设计中，

我们始终围绕产业聚合，导入产业及生活。

“看到”与“被看到”。

在建筑的尺度及建筑与建筑之间、建筑与环境之间的尺度上，

我们做得更为人性化：

而在高层的布置上，传统的开发模式是

1.高架视线和噪音对塔楼的不利影响

2.交通不便

3.塔楼布局较散难以形成城市形象

而我们FTA的开发模式：

1.塔楼内置，避免高架影响，土地价值最大化体现。

2.塔楼布置于内侧城市支路，高可达性

3.集聚的塔楼，打造区域形象，形成城市客厅

我们希望创造人们随时可以交流的环境，

打造并串联城市的开放空间，

人们可以在这里漫步、驻足、互动、交流。

哈佛商业评论拿出令人信服的证据表明：

多样性孕育创新，并能推动市场增长

有研究称：一个城市，如果其规模是邻近城市的10倍，其创新能力就不只是后者的10倍，而是17倍；一个规模是小镇的50倍的城市，其创新能力是后者的130倍。城市其实是一个有着丰富的物种多样性的生态系统，每个物种的数量在互动中达到平衡。多样性越强，说明系统越强大。

所以，我们在这个城市广场里创造出各种多样化的“场景”，激发人们创新。

铁轨拆不拆？

当时，大家对它的意见颇多，但是在我们的坚持下，这条铁轨被保留了下来。因为我们认为：这是市北高新独一无二的东西，是对多样性的尊重，也是对历史人文的尊重。对于城市更新来说，真正决定价值的不是建筑里的空间，而是建筑外的空间。

于是人们就可以：

无论是对城市还是还是区域的管理者与运营者，城市群 -> 产业要素聚集 -> 产业空间的思路都能帮助他们制定更加有效的战略。

本文部分参考地产投资俱乐部。

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