作者 | 方子铭    编辑 | TOP Lab

总部位于纽约的WeWork，截至2018年中，历经了近 50 亿美元的债务和股权融资，WeWork已经在全球 23 个国家拥有 287 个据点，租用了超过 26.5 万张办公桌，从仅有一家纽约小创业公司成长为一家国际化的共享办公巨头，同时，WeWork从2016年开始深入中国联合办公的一线市场。

但2017年，wework亏损9.33亿美元；在2018年前三个季度，WeWork公布净亏损12.2亿美元，是2017年同期的四倍，其中上半年亏损7.23亿美元。

这样的成绩单有点尴尬。

事儿总喜欢凑一块儿的，就在昨天（2019/01/08），日本软件巨头Softbank曝出对WeWork投资160亿美元进行 “膝斩”，削减到20亿美元。wework创始人Adam Neumann表示，这笔资金“低于两家公司最近商议的200亿美元。”（指在2018年10月10日软银提到的收购计划），并宣布拟以新名称The We Company进行运营，旗下包含WeWork、WeLive和WeGrow三个业务线。

值得一提的是，削减到的这20亿美元都来自软银本身，而非麾下的愿景基金。此前，软银的战略部署中的930亿美元，内容涵盖愿景基金Vision Fund和该公司的自有资金，很大一部分来自沙特公共投资基金（Public Investment Fund of Saudi Arabia）。

但就在2018年最后一个月，正在软银考虑斥资收购事项的节骨点儿上，愿景基金的主要投资者表示对200亿美元的交易感到担忧。事实证明，“沙特不想搭理你，还带走了200亿美金”。这场闹剧的整条资本链上，如果说有获益者，大概就剩沙特了。

当然，一个不能忽略的因素是时间点。即：有关WeWork的最新融资谈判，是在当前股市大幅下跌的环境下开展的。尤其对于软银所在的科技市场来说：苹果公司股价在2018年第四季度大跌了30％，受到苹果股价冲击，美股科技股盘前全线重挫，AMD，NVIDIA和Skyworks均受波及在盘前下跌，一月份Skyworks跌超5％，Facebook跌1.24%，Netflix跌1.79%，Amazon跌1.5%。在去年底向投资者融资236亿美元后，软银花大力气经营的移动业务并没有带来令人满意的开局，在东京证券交易所宣布上市首日即跌15%，“荣登”日本近十年的倒数第二名。

同时，软银自身也面临重大威胁：日本的电商巨头乐天Rakuten（和韩国乐天Lotte是两家完全不同的公司，只是中文汉字一样）。作为规模仅次于亚马逊的日本第二大电子商务公司，Rakuten在日本政府的变相扶持下获得的极强的竞争力，与日本第二大移动服务供应商KDDI的合作也将使其迅速构建自己的网络。为刺激目前相当不活跃的电信市场，自去年8月，日本内阁官房长官多次表示日本移动运营商的手机收费有约40%的下调空间，从此三大运营商NTT Docomo、KDDI以及软银一显疲态，而为了在激烈的资本市场中抢到更多的蛋糕，软银尽管依然顽强地成长，脆弱的资产负债表依然在告诉市场自己的伤痕累累，其主要增长却并非来自自己的电信业务，而是上文多次提到的愿景基金的投资。

因此，投资者对此次WeWork投资的撤退情有可原。

大环境是一说，但资本是何等精明，他们或许看到了更深层次的问题：

那就是WeWork的可持续盈利能力。

《华尔街日报》引述到：很多投资者或许并不了解投资“可能在经济衰退中被淘汰的大型公司和部分不会存活很久的初创公司”的风险。可能就像Alliance的首席执行官Frank Cottle说的那样：投资 WeWork 的人都在关注它所描绘的蓝图，却忽视了它的盈利能力。这样不稳定的承租情况下，WeWork 将面临极大的风险。

这是2009年内部头脑风暴的一个草图，作者是Adam Neumann与Miguel McKelvey. [Image: courtesy of WeWork]

而更尴尬的是，在迅速的扩张中，WeWork的产品体验也遭受到了来自用户的公开质疑。

最近，27Pilots的常务董事Gregor Gimmy在新年伊始，在LinkedIn上直接向WeWork联合创始人发起撕逼大战，愤然撤离WeWork Munich。引起强烈震动。

原文在此，翻译在后，请耐心往下拉。

翻译：

我相当尊重初创公司，但WeWork是个例外。我们自2018年9月搬进慕尼黑WeWork，并在几个月前，满怀期待地开始了27Pilots项目。我们认为WeWork对这个项目带来的各种各样的优势都是完美的。然而，仅4个月后，我们决定退出。这里是几个原因：

1. 办公室面积紧张。WeWork确实帮我们把8个人塞进了一间20平米的办公室，里面还配备了和学前教育的小伙伴一样儿的书桌。即使我们之前知道办公室的大小，但在所有团队一起搬进来之后，我们才注意到这么小的空间真的分分钟让人成为幽恐患者。

1. 性价比低。我们花了4800欧元借用了20-25平方米的面积，大约是每平方米240欧元，比慕尼黑中心的写字楼租金还高出10到20倍，后者的租金在每平方米12到25欧元之间。当然，除了配有（小）桌子和简单办公椅的办公空间，我们还可以使用公共会议室、社区区域，还可以免费取用水、咖啡、啤酒等饮品。也是因为所有这些的附加功能，当我们决定使用WeWork时，我们认为人均600欧的高租金还是合理的。但直到搬进来以后，我们才发现事情并没有想象中那么完美，随着团队的壮大， 人均600欧的成本很快令人望而却步。我们的新办公室（更完善，面积更大，设备更齐全）能容纳20人，成本却比这个9人办公室要低。

1. WeWork模式并不行之有效。许多产品附加不像我们预期的那样服务，虽然我们因此从WeWork方得到了一些价格上的折扣，但是这些折扣只是在使账单变得好看，却并不能我们的团队产生积极影响。

• 升舱不灵活。WeWork曾承诺，它可以灵活地将我们升级到一个更大的办公室。但随着我们队伍的壮大，我们却被列入了候补名单。我们的办公室只有9个工位，没有迹象表明何时会有一个12人的办公室。

• 会议室不仅难找，还贵！办公室和会议室的比例并不与所提的WeWork智能学习系统的质量匹配。我们不止一次地找不到会议室，甚至免费电话亭也经常被占用。因为办公室面积小，并不适合谈话（反馈谈话、面试等），我们非常需要会议室，而且我们的点数也很快被用完。

• 令人抓狂的打印体验。没有比打印更痛苦的事情了，打印机的驱动软件仿佛来自80年代，我们不得不经常重启电脑来让驱动程序正常运行，这让我们的Mac Book pro都感到崩溃。

• 暖气和空调在性能正常的情况下也不是很舒服。

• 糟糕的隔音效果。

• 无止境的建维…我们说好的淋浴呢？

那么，为什么WeWork如此成功呢? 我的假设是：它迎合的是大公司及其首席财务官以及首席运营官的需求，而不是上班族的需求（当然也不是初创企业的需求）。在我们工作的WeWork中，有AWS、Conde Nast、博世(Bosch)、BSH Hausgerate、西门子(Siemens)、Uber和SAP/Qualtrics等公司。我都无法想象这些租户的CEO会在WeWork工作。

接下来是我的一点建议：

1. Adam Neumann，Miguel McKelvey（编者注：WeWork的两位创始人），请无愧初衷。我和我的团队并不喜欢在WeWork工作。同时我也没见过一个人（包括来自企业和初创企业的员工）对他们的Wework体验有过正面描述。如果你们还没有这样的体验：试试搬进20平方米的办公室，然后吃吃外卖。

2. 增加会议室和办公室的比例。

3. 减少租金或至少两倍的人均办公面积。

4. 少说，多做。

PS：感谢WeWork慕尼黑团队！他们的态度和服务水平都非常出色。我上面提到的问题不在他们的责任范围之内。

在商业模式与产品体验的探索都遭遇不顺的情况下，资本大规模地撤离也貌似情有可原。不过，连作为联合办公标杆的WeWork目前身处此种情境，其他的联合办公生存情况如何？未来要往何处走？

期待你与我们分享！

题图及内文图片基于CC0协议

如有疑问，请与我们联系。

本文参考（向上滑动浏览更多🙋🏻‍♂️）：

-THANKS FOR READING-

免责声明：我们尊重原创，也注重分享。

图片影像版权归原作者所有

如有侵犯您的权益请及时联系，我们将第一时间删除。

关于办公及产业地产设计，也许你会喜欢：

【信息图】5分钟让你了解 M0用地

为什么美国加州能像磁铁一样源源不断地吸引年轻人才？

一个社区只要吸引6%的创意人才，人就会源源不断地涌入

老办公大楼改如何改造才能吸引年轻人，看上海的宝钢大厦如何做！

德国企业究竟青睐什么样的中德产业园

机器人产业园，怎样才是正确的打开方式？

未来十年，产业办公的5大趋势

如何吸引人才与产业？产业社区的磁极营造法则

设计在产业地产中的使命是什么

全英国最棒的产业社区！