大壮名城，明明这么土，为何有人抢？
文 / 米九 陈一朵
大壮名城，一个名字很别致、产品也很朴实的楼盘，却因为地段好，一度成为关注度蛮高的网红项目。
五一期间，“大壮名城A4栋180多套房被秒空”的新闻记忆犹新。
一转眼，3个多月过去了，大壮名城又要上新了，在黄埔限价的背景下，价格也许会有惊喜，有几个粉丝蠢蠢欲动，但想先听听我们的意见。
好久没写楼评，那么今天就走一个。
1
地段“躺赢”，优缺点都有
从珠江新城地铁站出发，5号线转21号线，坐11站到苏元站D口下车。
从地铁口出来，就是萝岗万达广场，里面的空调真凉快。
穿过万达香雪商业街，再走一二百米，便来到了大壮名城。从地铁站走过来大概花了15分钟。当然，你也可以走外面的马路，很宽敞，但我怕晒。
大壮名城，房如其名，透着一股朴实的味道。
不过，不管名字多土、长相多么不洋气，大壮名城就是很受关注。因为它有一张别人抢不走的王牌——地段。
大壮名城位于科学城板块，这是黄埔最成熟的热门板块，多个500强企业研发总部落户在此，包括雪松控股、南方电网等，是广州东部上市公司最密集的科创区域，也是广深科技创新走廊十大节点之一。
可以说，在地段上，大壮名城秒杀黄埔区80%的楼盘。
项目距离珠江新城20多公里，跟南沙、增城相比，区位优势非常明显。但是呢，由于附近没有高速出入口，要开到大观路出口才能上高速，而且科学城板块内红绿灯比较多，上下班高峰期开车的话，通达性还有待加强。
乘地铁的话，6号线与21号线的换乘站苏元站就在项目约1公里处，走路需要15分钟左右。这个距离很勉强了，不爱走路的宝宝肯定爱不起来。
镁姐测试了下，从珠江新城地铁站出发到项目，全程大概耗时45分钟，不过这是在非高峰时段。住这个小区的朋友告诉我，上下班高峰期乘地铁，1小时都不够用。
不过，在建的地铁7号线二期科丰路站，就位于楼盘一期南门旁边，销售称预计2022年年底开通。这条地铁线开通的话，对大壮名城绝对是个大利好。
大壮名城对口华南师范大学附属黄埔实验学校，这是一所九年一贯制的名校，预计今年9月正式开学。这意味着，业主孩子的九年义务教育，基本不用愁了。据说，很多人买它，就是冲着这个学校去的。
不过，这个学校分南北校区，两个校区都是36班制。南校区离项目近一点，北校区远一些，到时候分到北校区的孩子上学麻烦一些。而且，因为大多数人都冲着名校买这个盘，加上三胎政策的实施，以后学位可能不够用。
2
户型中规中矩
大壮名城属于旧改大盘，一共三期，目前在推的是一期，总共有19栋，其中8栋为回迁房，11栋为33层高的商品房，容积率4.5，绿化率约33%。
近期准备推出的A5栋，就在A4栋的旁边，位置相近。不过A5栋离开泰大道的距离远一点，受噪音影响应该小一些。
这里插一句，之前镁姐去看过A3栋的实地样板间，发现楼间距有点窄，站在主阳台向外看，目测距离对面邻居家的外墙只有1米多，有点城中村“握手楼”的既视感。不知道A5栋的楼间距会不会也这么窄。
A5栋户型总共33层，涵盖约93/101/116/139平的三至四房，除了飘窗和入户花园，没有过多的赠送面积。
可以说，户型内卷时代，大壮名城的户型比较中规中矩，没有大的硬伤，但也没有很大的亮点：
橙色方框内为A5栋
约92㎡3房2厅2卫
优点：主卧带转角飘窗，算是一个小亮点；U型厨房、公卫三分离，比较好用。
缺点：公卫与主卧门相对；两间次卧面积都不大，有些局促。
101㎡户型是92㎡的加大版，这里就不多说了。
约116㎡4房2厅2卫
优点：南北对流双阳台，主阳台6.5米，四开间朝南，通透性好；厨房出门即是餐厅，动线方便；带独立衣帽间。
缺点：次卧面积偏小，须借助飘窗拓展空间；主卧门与对面的次卧门相对，影响私密性。
约139.75㎡44房2厅3卫
优点：单边位、双阳台，全屋南北对流（入户花园除外），非常通透；双主套设计，契合改善型家庭的需求。
缺点：南北两侧的卧室门都是相对的，私密性一般；厨房偏小。
3
自带168万方商业，却没运营好
提到大壮名城，不得不提它自带的商业配套——马路对面的大壮国际广场。
大壮国际广场 实拍图
公开资料显示，大壮国际广场占地29.8万平，总建筑面积168万方，由7宗地块组成，体量相当于萝岗万达广场的4倍，据称是黄埔规模最大的商业城市综合体。
大壮国际广场对自己的体量是很自信的，2014年曾在宣传资料强调“大壮国际广场规模=天河城+太古汇+万菱汇+中华广场+正佳广场+花城汇”。
项目涵盖商场、公寓、写字楼、酒店、商铺等产品，分三期建设，据说总投资高达52个亿。
如今7年过去了，这个巨无霸综合体的影响力，嗯，远不如旁边的萝岗万达。在那里买过公寓、租过办公楼的几个朋友都说，招商、物业比较差，商场招不到什么大品牌，很多小店进去了又撤了。
有个朋友向我吐槽，曾在大壮国际广场租了几百平办公室，花了20多万装修，进去没多久，因对物业服务不满意，索性就搬走了。
4
说不上哪里差，但也算不上好
总的来说，大壮名城各方面都还行，但又总差那么一点意思。就像班里成绩一直中等的学生，说不上它哪里差，但就是算不上好。
地段好，但目前距离地铁站还是有点远，离高速路口也有距离，上下班高峰期交通体验不太好；
有名校，但随着后期住户增加，存在学位供不应求的风险；
户型没啥大问题，但也没啥惊喜，比较中规中矩；
自带巨无霸商业综合体，但运营水平欠缺，对住宅项目的赋能不太够。
周润发曾对刘德华说，《投奔怒海》，你不演这部戏，就不会红。因为，一部戏的幕后班子，决定了它会不会红。
项目在住宅开发与商业地产领域，不能说多差，但确实籍籍无名。
有个熟悉大壮集团的朋友透露，项目的管理层有不少是老板的亲戚，家族企业的意味比较浓厚，管理运营的专业化水平不太够。
5
和周边二手PK一下
而与周边房源相比，大壮名城的优势是体量大，是板块内为数不多的一手楼盘，这对那些对新房有执念的人有吸引力。
那么，项目和周边的二手房比较又如何呢？
周边口碑较好的二手盘主要有新福港鼎峰、科城山庄、万科东荟城等。
新福港鼎峰在容积率上更胜一筹，仅为2.4，靠山，园林也不错，楼间距宽，换了万科物业后反响不错，对口小学为香雪小学，户型面积段跨度较大，选择较多。
新福港鼎峰 图源网络
科城山庄则与鼎峰一样，更靠近区府板块，对应小学为科峻小学，这所学校在黄埔区排名第五，距离少年宫、图书馆等文化公建较近，但户型面积大，总价较高，适合改善型家庭。
不过也存在物业品质一般，停车费较贵，商业配套少的问题。
科城山庄 图源网络
万科东荟城因为把对口的东荟城小学“鸡”成了名校，去年大热，房价也涨了一波。
万科东荟城 图源网络
可以说，大壮和鼎峰、科城山庄、东荟城，都是科学城附近同个价格区间的楼盘，在交通方面首要依赖地铁，交通、公园、医疗等外部配套都大同小异。
教育方面，大壮因为引进了九年制一贯名校，小升初确定性更强，其他三位中学都要摇号。
品质则是鼎峰最佳，科城、东荟城容积率也较低，居住舒适度会强于大壮。
目前，新福港鼎峰、科城山庄、万科东荟城等在贝壳上的挂牌价在4.7-6.1万/之间。
3个月前，大壮名城推出4栋、共180套92-118平三至四房，不到30秒售罄。据流出的价格表来看，均价在4.75万-5.9万多/平之间。
制图：广州房产
不少朋友觉得，此次大壮名城新盘加推，受限价等政策影响，价格可能有惊喜。
不过，大壮名城也确实有傲娇的资本，据说已开启冻资认筹，两房及三房户型冻资10万元，四房户型冻资30万。
关于大壮名城这个项目，你怎么看？欢迎在留言区分享你的观点。
应粉丝要求，我们新建了一个“广州商业地产交流群”，感兴趣的朋友可添加工作微信（bgy520yt)为好友，添加时请注明来意，邀你免费进群。