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签约广州中学！天河和樾府优缺点分析

孙不熟 孙不熟评楼市 2023-11-25
近日，天河和樾府宣布正式签约广州中学。‍‍
简单来说，该项目将与广州中学教育集团合作，办一所九年一贯制学校，新学校由广州中学具体管理，华阳小学参与管理。‍
鸡娃的家长都知道广州中学、华阳小学这两块金子招牌的吸引力。
其中，广州中学的前身是47中，是天河区排名第一的公办中学，目前一本率已超过85%，是广州最近10年来，上升最快的中学之一。大家从广州中学的名字就能看出这座学校的野心，未来是想和深圳中学、上海中学PK的。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍
不过，现阶段的广州中学，与第一梯队的六大名校华附、省实、广雅、执信中学、广大附中、市二中，仍有一定差距。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍
华阳小学的话，在天河区也是数一数二的存在，和樾府配建的新学校如果能共享华阳小学的师资，还是可以期待一下的。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍
总之，签约广州中学，还能沾上华阳小学的招牌，对天河和樾府来说，等于吃下一颗定心丸。‍‍‍‍‍‍‍‍
下面简单评点这个项目，先说优点：
1、地处天河北成熟板块，和中信大厦大约3公里，部分高楼层可以看到珠江新城天际线。‍
居住氛围较好，配套不用等，周边一公里内有地铁梅花园站，有个品质还不错的社区型商场金茂广场。
2、安静，项目位于内街，周边不靠主干道。对天河业主来讲，不缺繁华，缺的是安静。
3、环境清幽，小区门口保留的十几棵大榕树，很有特色，是一道风景线。
就配套、居住氛围、安静等指标来说，天河和樾府要比天河智谷、牛奶厂等板块的项目要强。
4、有学校，已签约广州中学，学校质量不错。
5、户型好，使用率高，采光通风佳，这一点不用多说，越秀地产这两年在卷户型方面，几乎无人可敌。
项目周边都是二手房，就户型而言，天河和樾府是完全可以降维打击的。
再来说缺点：
最大的不足还是区位，项目地处天河北的燕塘，能够享受成熟的配套，但同时也要接受它的可变性、成长性不足。‍‍‍‍‍‍‍‍‍
从二手市场来看，燕塘这个地块，一直缺乏豪宅基因，这里长期以来都是天河北的洼地，大多数二手房只有四五万的水平，周边只有金茂府一个豪宅项目，二手价格最高卖到9-10万左右。
毕竟，天河北很难讲出什么新故事了，就炒概念而言，不如琶洲、天河东。豪宅是资产化的东西，真的需要讲故事的。‍‍‍‍
正因为如此，项目客群，主要还是周边两三公里的地缘客，缺乏琶洲南、万博和樾府、长隆悦府那种“号令全城”的号召力。‍‍‍‍‍‍
所以，这个项目，我的感觉是，买刚改和改善户型，未来的流通性不用太担心，毕竟有天河北的中产圈层还是很深厚的。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍
但如果是享受型的大平层，需要考虑总价约束，愿意花2000万以上的人，选择太多，会优先考虑琶洲、金融城、万博这种欣欣向荣的网红板块。‍‍‍‍‍‍‍‍‍
项目主要是104/120/140/180㎡四种户型，140㎡以内的户型，如果是周边居民，几乎可以闭眼买，但如果180㎡的大户型，大家要多想一想，自住也没啥大问题，主要是未来在二手市场的流通性可能会慢一点。‍‍‍‍‍‍‍‍
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