房地产企业销售人防车位涉税解析

王皓鹏金穗源商学苑

2024-08-24

注：文中蓝字为超链接部分，点击可看原文件

关于车位，总局仅有原则性规定，各地出台不同的政策来规范车位的税收问题，形成“百家争鸣”的局面。由于车位的税收处理比较敏感，因此，我仅仅表述我个人的观点，与地方那个规定不一样的，还是遵循当地的规定。希望大家理解与支持！

车位的分类方法比较多，按照建造方式划分为：地下车位、草坪车位、架空车位、机械车位、独立储藏室车位等等；按照产权划分，又分为人防车位、无产权车位、有产权车位等。《税苑微课》土增系列中，我是将车位问题分别按照有产权、无产权和人防车位给大家做出的分享。

总局层面关于车位的规定，有以下内容：

一、增值税

财税[2016]36文件附件1 《营业税改征增值税试点实施办法》规定：

转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

学习增值税文件，我们简单理解：销售车位的使用权，是计征增值税的。不论让渡有限的使用权，还是70年的使用权，均按照销售不动产处理。我这里强调：不是所有权，是使用权。

这个其实是概念游戏。我们国家，土地属于国有，房地产企业销售不动产或者商品房，销售的也是70年或者40年的使用权，而不是房屋的所有权、是有限的产权，而不是永久的使用权。

二、企业所得税

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）第三十三条规定：

企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

学习企业所得税文件，我们简单理解：企业所得税对车位做了简化处理，即就是：利用地下基础设施建造的车位，均作为公共配套设施一次性进入开发成本。车位销售或者出租的时候，一次性作为收入处理，没有与收入对应配比的成本。

三、土地增值税

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）文件规定：

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

土地增值税规定较为详细，我简单理解：销售车位，计算土地增值税；无偿移交，成本费用扣除、不计算收入。

了解到车位的税收政策之后，下来我们具体聊聊人防车位的相关法律法规：

《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

《人民防空工程平时开发利用管理办法》（[2001]国人防办字第211号）相关条款：

第三条人民防空工程平时开发利用应当坚持有偿使用，用管结合的原则，平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

第六条租赁使用人民防空工程的单位或者个人（以下简称使用单位）应当接受人民防空主管部门和工程隶属单位的监督检查，按时缴纳税费的人民防空工程使用费，承担人民防空工程的维护、消防、防汛、治安等工作和使用中的经济、法律责任。

《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第四条规定商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积扣除）。

通过以上三个法规条款的学习，我们得以明确：

1、对于房地产企业，修建人防工程或者缴纳人防易地建设费是一种义务；

2、人防车位的产权属于国家；

3、谁投资、谁收益；

4、房地产企业租赁人防工程，并按期缴纳使用费；

5、人防工程不属于可售面积。

在此基础上，我们分析增值税的涉税处理：

人防车位的“销售”，经济业务的实质是：房地产企业将从人防主管部门将人防工程“租”过来，然后再“转租”给业主，不过租赁期限是40年或者70年而已。

因此，界定人防车位的“销售”，其实不是销售，是“转租”。既然是租赁，问题就简单化了：如果是老项目租赁，则按照5%的征收率计算应交增值税；如果是新项目租赁，则按照10% 的税率计算增值税销项税金。

当然，还有一个问题我们需要明白，租赁合同超过20年是否合法？

税务机关不是法院，税务机关针对经济业务征税。会计准则也有相关的规定。《企业会计准则--基本准则》第十六条规定　企业应当按照交易或者事项的经济实质进行会计确认、计量和报告，不应仅以交易或者事项的法律形式为依据。

也就是说，不论签订的《车位销售合同》还是《车位租赁合同》，均按照经济业务的实质“转租”来进行会计核算以及税收处理。

小编有话说：

车位的问题相对比较复杂，王老师在《税苑微课》特殊业务章节中，对人防车位、无产权车位的问题，有更详尽的解读。而且在11月北京《土地增值税实战训练营》（详情点击文末底端“阅读原文”链接查看）的课程中，对于车位收入的确认、成本的分摊问题，王老师将通过实际案例，向大家展示不同分摊方法对企业税负的影响情况。因为是演练课程，为保证大家学习质量，所以课程仅限80人参加，有兴趣的朋友抓紧通过服务人员（微信号：s15364519929）预定席位。