【官方释疑】关于出让人防车位使用权、建筑企业异地预缴退税、超经营范围开票、滞纳金开票等热点税收问题

一、小额零星经营业务的个人

1、问：咨询对《企业所得税税前扣除凭证管理办法》中的2018年第28号公告中，对于依法无需办理税务登记的单位或从事小额零星经营业务的个人，可以取得相关收据作为税前扣除凭证，请问如何判断对方是否属于无需办理税务登记的单位呢？如何判断从事零星业务的个人是否属于按期纳税还是按次纳税来作为起征点的依据呢？是否需要我方核实呢？

答：1、根据《税务登记管理办法》（国家税务总局令第7号）第二条规定：“企业，企业在外地设立的分支机构和从事生产、经营的场所，个体工商户和从事生产、经营的事业单位，均应当按照《税收征管法》及《实施细则》和本办法的规定办理税务登记。

前款规定以外的纳税人，除国家机关、个人和无固定生产、经营场所的流动性农村小商贩外，也应当按照《税收征管法》及《实施细则》和本办法的规定办理税务登记。”

2、按次纳税和按期纳税的划分标准问题，现行规定没有明确，此次为了便于基层执行，同时最大限度释放政策红利，总局明确了执行标准，以是否办理税务登记或者临时税务登记，作为划分标准。凡办理了税务登记或临时税务登记的纳税人，均可享受月销售额10万元以下免税政策。未办理税务登记或临时税务登记的纳税人，除其他个人出租不动产等特殊规定外，则执行按次500元以下免税的政策。

二、房屋租赁问题

2、问：法人把自己的房子租给公司，需要交哪些税，分别是多少税率，谢谢。

答：一、增值税及附加

(一)自然人出租房屋

1.自然人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%

2.自然人出租不动产(不含住房)，按照5%的征收率计算应纳税额。

应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%

二、房产税

个人出租房屋，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。

对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。

三、城镇土地使用税

对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。

四、印花税

对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

对个人出租非住房签订的租赁合同，按租赁金额1‰贴花。税额不足1元，按1元贴花 。

五、个人所得税

个人出租房屋取得的租金收入应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税，税率为20%。

对个人按市场价格出租的居民住房取得的所得，自2001年1月1日起暂减按10%的税率征收个人所得税。

财产租赁所得个人所得税前可以扣除的次序为：

(一)财产租赁过程中缴纳的税费。纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加，可持完税(缴款)凭证，从其财产租赁收入中扣除。

(二)向出租方支付的租金。

(三)由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。

(四)税法规定的费用扣除标准。财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元;四千元以上的，减除百分之二十的费用。个人将其所得对教育事业和其他公益事业捐赠的部分，按照国务院有关规定从应纳税所得中扣除。

三、补缴住房公积金超过上限的扣除问题

3、问：您好，我单位员工7月有补缴1-6月公积金，且补缴公积金加上7月当月公积金总额已超过自然人税收系统里的上限2453元，请问补缴的这部分可以扣除吗？如果可以扣除，我应该填写在哪里呢？

答：根据《财政部 国家税务总局关于基本养老保险费 基本医疗保险费 失业保险费 住房公积金有关个人所得税政策的通知》（财税〔2006〕10号）文件规定，“二、根据《住房公积金管理条例》、《建设部、财政部、中国人民银行关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》（建金管〔2005〕5号）等规定精神，单位和个人分别在不超过职工本人上一年度月平均工资12%的幅度内，其实际缴存的住房公积金，允许在个人应纳税所得额中扣除。单位和职工个人缴存住房公积金的月平均工资不得超过职工工作地所在设区城市上一年度职工月平均工资的3倍，具体标准按照各地有关规定执行。

单位和个人超过上述规定比例和标准缴付的住房公积金，应将超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税。”

补缴的这种情况文件没有规定，建议联系主管税务机关进一步核实。

四、房东代收水费无法开票问题

4、问：我司工厂厂房是向A公司租赁的，也由A公司开具租赁发票，但是水费发票是房东代收但无法开票给我司。原因是因为房东当初是由另一家公司划出来的厂区出租，两家未分表，目前水务公司是开票给另一家公司，这样的话我司只能拿到房东开具的水费收款收据和水费分割单，这样是否能作为合法的凭证所得税前扣除。

答：根据您的描述，贵公司支付的水费可以以开具给另一家公司的发票复印件与分割单作为入账凭证。

文件依据：

《国家税务总局关于发布<企业所得税税前扣除凭证管理办法>的公告》（国家税务总局公告2018年第28号）第十九条规定：“ 企业租用(包括企业作为单一承租方租用)办公、生产用房等资产发生的水、电、燃气、冷气、暖气、通讯线路、有线电视、网络等费用，出租方作为应税项目开具发票的，企业以发票作为税前扣除凭证;出租方采取分摊方式的，企业以出租方开具的其他外部凭证作为税前扣除凭证。”?

五、建筑劳务公司异地提供建筑服务缴交印花税问题

5、问：我公司机构所在地是在上海，建筑服务发生地是福建省漳州市漳浦县，由于机构所在地财务跟漳浦建筑服务发生地的财务没注意沟通好，导致了上海那边2019.6.25交了经济合同印花税，漳浦这边预缴税种（企业所得税、增值税、附加税、水利建设基金）的时候，在2019.7.18把印花税也交了一遍，这样导致印花税重复缴交，现在产生的问题是上海那边要漳浦这边退税，可漳浦这边不给退，我想问的是建筑公司异地发生的建筑服务，是否有规定印花税要在项目发生地缴交呢？如没有这个规定，而税务部门又不给退税，我要如何处理呢？

 答：您好！建安企业已在机构所在地缴纳印花税的，不重复征收印花税；如已贴印花税票，不得申请退税或者抵用。

文件依据：

一、根据《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》（（1988）财税字第255号）规定：“第二十四条 凡多贴印花税票者，不得申请退税或者抵用。”

二、根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）第七条规定：“应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花。”

【小评】小小印花税，问题却不少。推荐大家了解文章《印花税稽查风险解析》。

六、房地产开发企业预售商品房的产权转移书据纳税义务时间

6、问：我公司是一家房地产开发企业，今年办理了预售证，开始预售商品房并网签预售合同，预计在2020年底交房，那商品房的产权转移书据纳税义务时间是网签合同时间还是交房时间？并说明税法依据，谢谢！

答：您好，印花税暂行条例第七条规定，应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花。根据该规定，房地产交易的产权转移书据涉及印花税的纳税义务发生时间为交易合同签订时间。

文件依据：

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）第七条规定：“应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花。“

七、增值税重复预缴

7、问：我司注册地在平潭，在福州市马尾区一个外建安项目，增值税重复预缴，现申请退税，项目所在地税务主管部门工作人员提出，需要企业向机构所在地税务主管部门提交退税申请，审核通过出具审核意见后，才能在项目所在地提交退税申请，核实后办理退税。外建安项目机构所在地税务主管部门电子系统无法发起退税流程，如何解决

答：您好！在我省（不含厦门）范围内，纳税人跨县（市）提供建筑服务在项目所在地预缴税款有误的，应在项目所在地办理退税。

纳税人办理退税的申请材料与在机构所在地正常办理退（抵）税材料一致。基本流程：纳税人向机构所在地主管税务机关提交退税申请，机构所在地主管税务机关着重核实发票开具、纳税申报、税款预缴情况后出具审核意见签字盖章，再由纳税人向项目所在地主管税务机关提交，项目所在地主管税务机关核实后办理退税，纳税人退税后，调整相应会计科目，纳税申报时出现“一窗口”比对不符的，提交相应资料说明原因。

退（抵）税流程及相关材料可参看福建省税务局->办税服务->办税指南->3申报纳税->3_24退抵税办理->误收多缴退抵税模块相关说明。

8、问：尊敬的税官，本人于7月16日咨询了以下问题：房地产开发企业开发的项目因地下车位不足，拟将该地下人防车位使用权出让给业主，签订车位使用协议（使用期限与住宅70年一致）。请问 1、根据财税【2016】36号文附件1，该业务按销售不动产计缴增值税？2、土增清算时，该业务是否也是视同销售不动产？谢谢！ 

贵局于7月22日回复如下：你好！根据您的描述，人防车位使用权转让给业主，增值税仍然按照转让不动产计算缴纳，但不属于土地增值税的征收范围。文件依据：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。” 上述回复仅供参考，具体以国家的相关政策规定为准，感谢您的咨询。希望我们的服务能为您提供帮助，感到满意，顺祝生活愉快！ 

我想继续咨询：土地增值税清算时，按以上回复，我理解为人防车位使用权转让不计入转让房地产收入总额。请问：该人防车位的支出（比如建安支出）是否仍可以作为公共配套费用扣除，或者需单独列支不得作为扣除项目？

答：您好，不征税项目对应支出的费用不得在土地增值税税前扣除，应据实分别核算。

文件依据：

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：“三、非直接销售和自用房地产的收入确定

(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。”

车位问题补充：

【小评】哪里来的不征税项目？哎，车位的问题还是交给总局来解释吧！

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4、各地关于车位、储藏室土地增值税处理的规定

5、全国土地增值税政策集锦（2019版）

九、滞纳金需要开发票嘛

9、问：滞纳金需要开增值税普通/专用发票嘛？商户交租金交晚了几天，有滞纳金产生，需要开发票吗？要开的话税率是多少呢？

答：根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部 国家税务总局第50号令)第十二条规定：“条例第六条第一款所称价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。价外费用合并为销售额开具发票。

十、北京市税务局关于合同未履行收取的违约金是否缴纳增值税

10、问：采购方因中途取消合同（合同未履行））给销售方支付的违约金，销售方是否作为价外费用处理，是否需要缴纳增值税？

答：您好，您所述情形中，违约金不属于价外费用，不用缴纳增值税。

小编总结：同时符合以下几条应算价外费用：

1、销售方收取的

2、采购方支付的

3、合同已开始履行，包括交货、或者服务已开始提供。

十一、我单位发生一项不在经营范围内的业务，请问这个该怎么开票，去税务局大厅代开还是自己开？

11、问：我单位发生一项不在经营范围内的业务，请问这个该怎么开票，去税务局大厅代开还是自己开？

答：根据《国务院关于修改<中华人民共和国发票管理办法>的决定》（中华人民共和国国务院令第587号）及《增值税发票开具使用指南》（税总货便函〔2017〕127号）规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。

因此，纳税人发生应税行为，除国家有明令禁止销售的外，即使超出营业执照上的经营范围，也应当据实开具发票。

本次咨询仅供参考，具体以法律法规及相关规定为准。