【首次曝光】“深中合作区”板块报告.pdf
你能想象，一个经济合作区，会迸发出怎样的潜力？
就在日前的推介会上，深中经济合作区正式亮相，这是珠三角首个跨越珠江口的合作区，同时也是深中两地合作的里程碑。
可是这么多合作区，深中经济合作区又有什么不同？
根据南方+报道，深圳与中山的合作，既不同于深汕合作区的“飞地经济”模式。也不同于前海深港合作区。
而是在珠三角打开了一个跨越珠江口的产业协链，组成了一个深中“产业CP”。
但，这跟中山哪里有关系？又有什么信息，是各位中山置业者需要知道的？
接下来，房叔就来告诉你！
66平方公里！深中合作区选址定了
都位于出口旁，都有成片净地
有不少人只知深中经济合作区在中山，在翠亨，但不知道具体在哪里。
根据当天推介会直播的内容，深中经济合作区共分为1中心+3基地。
其中1中心指的是马鞍岛城市新中心，马鞍岛全岛范围都是。
另外3基地分别是位于民众的深中合作创新区，以及南朗的高端制造合作基地和文化与科技合作基地。
有人说，这不是跟火炬没有一点关系吗，其实是不准确的，因为火炬开发区早就统筹民众街道的发展了。
所以深中经济合作区是由翠亨新区+火炬开发区组成。
这几块地的特征就是地块连片，且地块上无太多建筑物，比如南朗的文化与科技合作基地，现状就是一大片的净地可供开发打造。
而民众的深中合作创新区，更是如此。
不过已经有不少企业已经入驻到民众的产业园，比如比亚迪、彩讯等龙头企业。
| 民众园部分入驻企业
马鞍岛的产业基础要更好一些，2017年至今，一片草塘到新城初见规模。
| 翻天覆地的马鞍岛
2023年，马鞍岛将推动宝威智创科技园、美图产业园、浪尖D+M国际等20个项目新动工，总投资额超112亿。
| 产业为王
毕竟在一片白纸上，才有无限的可能，深中经济合作区选址在这些地方，颇有种平地起高楼的野心。
恰逢一年后，深中通道通车
深中两端交通，一直在悄悄谋划
从地理位置来看，这些板块的选址不仅离深圳近，还有轨道、高速等交通的支撑。
一来，深中通道官方表示会在2024年6月通车，从深圳到中山的通车时间将缩减到20分钟左右，与深圳构成20分钟的都市圈。
届时还会给予深圳、中山两地大中型营运客车的深中通道通行费用减免。
从中山到深圳，也许自驾的通行费不少，但坐公交总是一个不错的选择。
二来，深中之间的通行方式丰富多样。
若借助轨道交通，这里规划有深中城际，目前已经完成预可研（回顾），不过离动工建设还有些时间。
水路方面，中山港码头到深圳机场码头最快45分钟（来源：中山本地宝），未来还有马鞍岛的中山港新客运码头（在建）一船直达深圳、香港等。
| 马鞍岛码头效果图
| 深中跨市公交
最后，除了马鞍岛外，其余板块同样是“条条大路通前海”，民众街道至少有4条线路可以接驳深中通道。
南朗的两个基地，则通过东外环高速南延线（在建）接驳深中通道，不过计划通车时间在2025年11月，需要再等待一段时间。
在东外环通车前，还需要南朗快线转翠亨快线，最后在马鞍岛上深中通道。未来，还有南中城际主线设站，去深圳的方式太多了。
打造为不是前海的“前海”
已有30+深圳基因企业进驻
地块现状来说，无论是配套还是产业自然是匮乏的。
但钦定了深中经济合作区后，又会发生什么变化？
还是按区域来划分，马鞍岛定位为前海深港现代服务业合作区拓展区，主导产业为金融开放、商贸物流、科技服务、专业服务业等。
其中“前海深港现代服务业合作区拓展区”，不仅字多，意义也重大，这是自前海扩容后，要将马鞍岛视作前海拓展区对待。
民众的深中合作创新区，房叔写过不少（回顾），这次算是补足了板块的设定，定位为鼓励支持链主企业在基地内布局协作专业园区。
主导产业为生物医药、高端医疗器械、超高清视频显示、激光与增材制造等产业领域。
目前项目已经由火炬+中铁两大国企合作建设运营，园区的效果图也有曝光，相当高大上。
另外两个项目则比较神秘，都是第一次提出。
南朗高端制造合作基地，面积只有2.7平方公里，定位为共同布局能够解决深中电子信息生产制造短板的大型项目。
主导产业为半导体与集成电路、智能传感器等高端制造领域。
南朗文化与科技合作基地，规划面积16.2平方公里。全面对标前海规划建设标准，通过深中开展联合招商引进科技服务、文旅设计、战略性新兴产业等优势产业资源。
重点还是在文旅两字上，目前崖口千亩农田正打造做文化旅游区，端午假期就汇聚了游客12万人次。（来源：文旅中山）
| 崖口村 来源博主@flmoon2020
据深圳卫视报道，截止至2023年3月，已经有超过30家带有“深圳”基因的项目落户深中经济合作区。
据房叔收集到的资料，比较出名的就有华润燃气总部基地、中广核、浪尖D+M国际设计产业港等等。
| 翠亨新区中广核已经动工
值得一提的是，在招商大会上，深圳、中山有120家企业参与，还包括了外资、制造业等龙头企业，产业的进驻陆续有来。
“全渗透”级别的合作模式
不仅限于“深圳总部+中山制造”
无论产业落地还是城市规划发展，中山与深圳以前的合作都难以给出一个高分。
要如何追回这失去的机会？深中经济合作区，可能是中山重新写答案的最好机会。
| 推介会上“东承”是关键
在深中合作区的形式中，我们看到，主打一个“我全都要”！
“深圳总部+中山制造”、“深圳研发+中山转化”、“深圳链主+中山配套”...
主打的是“全方位渗透”的三种合作方式。
| 宝安中心规划效果图
“深圳总部+中山制造”，代表的是深圳总部经济的号召力。
在宝安今年的招商动向，落地项目都是全球级别的大企业，有着带动产业链发展的能力。中山则提供区位优势，构成了第一层合作。
| 来源：深圳买房计划
“深圳研发+中山转化”，深圳有高新技术1.7万家，435家上市公司，总市值15.71万亿元，创新力在大湾区无人能敌。
中山作为老牌工业城市，转型升级靠自己是不够的，深圳提供研发创新能力支持，有种“先富带后富”的意味。
“深圳链主+中山配套”。中山这些年来浩浩荡荡的工改，已经整备连片用地近3万亩，形成9块千亩级连片产业用地。
| 中山工改 来源：中山日报
中山这边万事俱备，只待深圳产业入驻，达成合作基础。
这又引申出一个问题，深中合作区的利益和成本，谁收谁付？
在去年翠亨十四五中，就先帮大家解答了这个问题。深中两地探索成本共担利益共享机制。
在联动开发区域，中山与深圳共同建立财政投入机制。有人解析，或许日后的税后和现在的投入，都将由两个城市共担。
| 翠亨十四五
你会发现，中山和深圳的合作，已经不止是表面上的规划，而是渗透到财政、产业等等方面。
对岸打造为深圳国际总部区
会带飞中山吗？
中山这一边了解清楚了，那么，深圳那边又有多牛？
一直以来，深中通道的另一端，大家只知道是宝安机场，并不清楚它有个更高大上的名字：世界级临空经济带。
官方的评语更为直接：在最好的区位，做最好的规划。
今年2月，世界级临空经济带写进了深圳市政府工作报告。而推介会上的“九围国际总部区”，被媒体称为临空经济带的又一块拼图。
先看九围国际总部区的位置，深中通道上深圳后，到鹤洲高速口下车便到了九围总部，周边还有深大城际、26号线、宝安机场等。
据《滨海宝安》公众号显示，九围国际总部区未来将会是深圳的：跨国公司总部集聚地、国际组织（机构）落户地、国际化宜居宜业宜游标杆地等。
虽然还没有具体的产业入驻消息，但总部院子的定位，还有深圳的号召力，马鞍岛对岸的九围总部，有着难以想象的巨大潜力。
当然，这只是深中通道在深圳的一个小小落脚点，对岸还有大铲湾、机场东临空经济总部、环立新湖等多个实力强劲的板块。
所以说，把视角从中山移到深圳，是不是对深中经济合作区更加期待了？
业内：是都市圈该有的样子
中山与深圳汇合，趋势不可改变
为了探究这个问题，房叔找了一些人，有中山的业内大咖、深圳KOL等，聊聊他们的看法。
你怎么看6月28日的深中首次联合全球招商？
在推介会上，郭书记说未来中山和深圳的关系，就像上海浦东、浦西一样，你如何看待这个观点？
深中经济合作区，是否会对马鞍岛、民众、南朗，乃至全中山造成难以想象的利好？
这个合作区，毕竟他也是深圳跟中山两个城市，你很难把他们跟同一个城市来进行比较的，这更多是一种资源的互补和流动。
深中经济合作区，其实可以想起深圳跟另一个城市汕头的一个试点，当时深汕合作区，对汕头这边的发展还是起了作用，当地的房价也在短时间之内有了很大的一个提升。
而相对于深汕合作区而言，从地理位置深圳跟中山这个经济合作区，肯定显然会更有优势，毕竟距离更短，联动和资源方面的扶持也会更紧密和迅速，在这方面是优胜于深汕合作区的。
至于一谈到跟深圳合作就谈到房价，在投资属性和金融属性慢慢退掉之后，其实这个合作区，挺难让房价有挺大的一个提升。
但因为这个合作区，他肯定也是有利于深圳向西发展的一个步伐，也会因为产业的一个转移，联动的一个紧密，还有资源的一个输出，能让更多的深圳的产业和客户来到中山，有利于中山东部房地产成交。
现在只是有框架，未来会有更多具体落地的措施和政策，其实也还没看得到的，至于最终能对中山产生有多大的一个影响，还是需要看落实的政策，还有企业还有一系列的相关配合政策。
毫无疑问这对中山肯定是一个利好，毕竟不管是产业还是交通，在之前，我们所说的很多消息来源于民间的声音，或者是自媒体的声音。
但是现在两个城市，作为首次国内两个城市联合举为一个招商发布会，肯定会在交通方面肯定会在各方面的合作，会提升到政府的层面，那肯定能推进这个区域融合的发展。
期望值肯定是有的，一切要看落地的措施和执行和具体的各种配合支持。至于说会不会覆盖到整个中山还是那句话，看支持力度有多大。
只要有人了，有产业了，财富和资源能流动起来了，信心增加了，不管是楼市还是消费市场才能活跃起来，这也是湾区必须要融合的，一个很重要前提，深中通道提供了交通的可能。
首先从好的方面来讲，肯定是一件好事，毕竟深中同城这概念提了很久，但问题是没有一个确切的区域，让人能感受到同城的方式。
所以这次，划定了范围，对未来中山跟深圳的融合有很重要的作用，至少不会再是一个很泛的概念。
再说回书记的话，上海浦西的发展，其实承接了上海金融业的产业外移，再逐步到其他配套的完善。
其实，这是可以作为深中经济合作区的参考。首先是产业，其次是服务配套，再有就是文化融合。
深中经济合作区把它落地了之后，就是划分的区域范围之后，我认为这就是中山的一个新引擎，可以类比东莞的松山湖，佛山的千灯湖。
对于中山来说，一直以来都缺乏一个引擎和龙头。这次深中经济合作区就有望成为这个引擎和龙头。
但真正想把引擎的作用落实到位，其实需要几方面的配合。
第一是产业的引入，一个城市如果没有产业，也就失去了活力，所以产业的引入对于这个深中合作区来说是至关重要的一个作用。
其次是配套，在这个合作区，产业人口引进了以后，教育、医疗、文化、娱乐这些需求都是考验政府的配套能力。
再就是文化引领作用，它代表了中山乃至深圳，比较前卫的一些文化。
总的来说，深中经济合作区的落地，无论中山还是深圳都是值得期待。
我觉得深中首次联合全球招商是一个都市圈该有的样子，开始从各自为政、独立招商的情况，慢慢转变成相互合作。
协同的力量，未来都市圈可能陆续的都会出现，城市的边界，它会慢慢的融化。
第二个观念挺好，其实城市之间的边界无非就是管辖税收、户籍等看不见的边界，而实际上看得见的边界，反倒逐渐融合起来。
然后深中交通一体化，第一轮肯定对深中通道两边的企业都有影响，不仅是会给马鞍岛、翠亨一片，它还会带来一个产业的溢出效应。
一方面，它舒缓了深圳西岸线上企业在空间上的不足。另一方面，不止中山的企业，深圳的企业也会因此受益。
第一轮深中通道两端的片区都会有受益，但如果往更长远的角度来看，第二轮还会继续向外荡开，对中山造成更大的影响。
深中联合招商，背后蕴含着深意。
先说说目前的背景，珠江口东西岸之间发展的不平衡，在整个华南，很多基础设施都如同众星拱月一般，以广州为中心。直到2019年大湾区发展规划纲要，提出建设中心在珠江口两岸以及深港、珠澳之间。
那么如何解决这个问题，首先珠江口东岸深圳不必多说，惠州这些年增速都是第一，东莞发展迅猛。而西岸的发展显然跟不上东岸，上层当然希望珠江口西岸能够更多享受到深圳的外溢。
因此，我们就看到了深中两地联合招商，均衡发展的势头，深圳也在极力支持珠江口西岸发展的政策方向。
而浦东浦西这个比喻，就意味着可能过桥费的收费不会太高，我认为是不会高于虎门大桥，至少也是跟虎门大桥持平。
另外深中城际也改名了，叫做深南中城际，经过南沙后，广深中三地的通勤能力会越来越强。
深中一体化后，最先受益的就是翠亨新区和火炬，如今也率先把两个片区纳入了这个合作区，我认为是很明智的，毕竟这些板块距离深圳的时间更短。
至于有人提到的深中通道对江门、肇庆更受益，其实考虑到通勤的时间和成本，这一点并不成立。
总之深中通道通车后，中山整个城市的发展方向都将向东走与深圳汇合，这是一个不可改变的趋势。
除了上述大佬的看法外，深圳企业家则认为这次推介会是一次成功的宣传。
路没通之前，政府的大力宣传、广而告之，告诉了投资者们深中经济合作区潜在的好处，让他们思考在路通了以后的产业布局。
深中通道两端价差2.5-9万/平
中山东楼市还有空间吗？
说完这么多，大家最在意的还是深中经济合作区的房价多少，还有没有上涨空间。
马鞍岛还是老几样，高层住宅的价格维持在2-2.3万/平，相对其他板块来说，价格还是比较稳定的。
| 项目 | 产品 | 均价 |
| 万科深业湾中新城 | 26-66㎡公馆 79-198㎡三至四房 | 公馆1.6万/平 洋房2.3万/平 |
| 万科西海岸 | 79-109㎡三至四房 | 洋房2.1万/平 |
| 招商臻湾府 | 79-119㎡二至三房 | 洋房2.15万/平 |
| 雅居乐湾际壹号 | 81-142㎡二至四房 | 洋房2万/平 |
| 中山粤海城 | 79-123㎡三至四房 | 洋房2.2万/平 |
| 保利天汇 | 89-115㎡三至四房 | 洋房2.3万/平 |
南朗两个基地，范围内都没有新房产品，但相邻的有敏捷、碧桂园、广银等项目。
| 项目 | 产品 | 均价 |
| 锦绣海湾城9期 | 82-143㎡二至四房 | 1.25万/平 |
| 广银海悦湾 | 89-113㎡三房 | 1.15万/平 |
| 碧桂园天钻 | 90-100㎡ | 1.05万/平起 |
| 朗诗德洲尚郡 | 105-118㎡三房 | 1.35万/平 |
民众街道项目同样不多，是深中经济合作区中的房价潜力板块，均价0.95-1.25万/平。
| 项目 | 产品 | 均价 |
| 融创深悦府 | 75-119㎡二至三房 | 0.95万/平 |
| 万科城市之光 | 79-109㎡三至四房 | 1.2万/平 |
| 远洋山水 | 77-118㎡三至四房 | 1.25万/平 |
| 皓玥华府 | 78-120㎡三至四房 | 0.95万/平 |
| 中嘉名尚轩 | 102-118㎡三房 | 1-1.15万/平 |
至于对岸宝安的房价，房叔放一张图，随随便便都是一套商品房都是中山的两倍以上。
| 来源：深圳买房计划
如此巨大的房价差，令深中经济合作区，比其他板块更有冲击力。
但说到底，未来的事情没有人说得清，如果通车后，源源不断的产业、人口能涌入深中经济合作区，房价上涨是迟早的事情。
宝剑锋从磨砺出，深中经济合作区无疑带给了翠亨新区、火炬巨大的想像力，也带给中山更大的可能性与考验。
本文指导单位：中山市房地产行业协会
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